Кто платит налог на недвижимость, и является ли он справедливым налогом?
Ответов на эти вопросы, похоже, столько же, сколько и мнений о налоге на недвижимость:
- Те, кто рассматривает налоги на жилую недвижимость в качестве налогов на жилищные услуги, склонны считать, что налоги на недвижимость по своей сути являются регрессивными, поскольку, как правило, на жилье приходится относительно большая доля потребления для более бедных слоев населения.
- Те, кто рассматривает налоги на имущество в основном как налог на капитал, склонны считать, что такие налоги по своей природе прогрессивны, поскольку, как правило, доходы от капитала составляют относительно большую долю доходов более богатых людей.
- Те, кто считает, что часть налога, которая выпадает на землю, выплачивается за счет экономической ренты, считают, что налогообложение таких "незаработанных приращений", возникающих в результате общественных действий, по своей сути является справедливым.
- Те, кто рассматривает налоги на недвижимость как налоги на прибыль, склонны думать, что нет большего смысла спрашивать, является ли "цена" местных общественных услуг регрессивной, чем вопрос, является ли цена, взимаемая за что-либо еще регрессивной: добровольный обмен ("налоги" - действительно обобщенные платежи пользователей - за услуги) не поднимает вопроса о масштабах.
Хотя эмпирические данные о капитализации, с одной стороны, и "налогообложении экспорта", с другой стороны, вряд ли являются убедительными, по крайней мере в Соединенных Штатах и Канаде, позволяют предположить, что во всех этих точках зрения может быть что-то общее.
Весьма непонятно, какова его частота, по крайней мере, четыре характеристики налога на имущество в определенной степени отличают его от других налогов: заметность, неэластичность, присущая ему произвольность и, в некоторых странах, степень, в которой он отражает местную автономию.
В отличии, например, от подоходного налога, налог на имущество не удерживается у источника выплаты. Скорее, она, как правило, должна выплачиваться непосредственно налогоплательщиками в виде периодических единовременных выплат.
Это означает, что налогоплательщики, как правило, более осведомлены о налогах на имущество, чем о других налогах.
Кроме того, в значительной степени налог на имущество финансирует услуги, которые являются очень заметными, такие как дороги, сбор мусора и местные парки.
Очевидно, что налоговая прозрачность желательна с точки зрения принятия решений, поскольку она позволяет налогоплательщикам быть в курсе расходов на местные общественные услуги.
Такое понимание повышает подотчетность, что, несомненно, хорошо как с экономической, так и с политической точек зрения. Однако это не делает налог на недвижимость популярным. Напротив, представляется очевидным, что повысить (или реформировать) налоги на недвижимость сложнее, чем другие налоги.
Стоимость недвижимости, как правило, реагирует на ежегодные изменения экономической активности медленнее, чем доходы. Кроме того, лишь немногие юрисдикции ежегодно обновляют стоимость имущества для целей налогообложения.
В результате для поддержания доходов от налога на имущество в реальном выражении (не говоря уже о повышении доходов от налога на имущество) необходимо повысить ставку налога.
Большинство налогов основано на потоках - прибыли или продажах. Иногда налоговая база может быть источником разногласий между налогоплательщиком и налоговым органом, но в принципе существует поддающаяся измерению экономическая деятельность, на основании которой взимается налог.
И наоборот, налоги на землю и имущество (как правило) основаны на стоимости акций - стоимости активов. Если только актив, подлежащий налогообложению, не будет продан (добровольными покупателями желающим продавцам) в налоговом периоде, кто-то должен определить стоимость, на основании которой будет начисляться налог.
Оценка по своей природе неизбежно является спорным вопросом: если существует система "самооценки", владельцы, вероятно, занижают стоимость своего имущества; если существует "официальная" (кадастровая) система оценки, владельцы, вероятно, будут считать, что их имущество переоценено (по крайней мере, в относительном выражении).
Неудивительно, что результаты часто воспринимаются как несправедливые и произвольные. Неудивительно также, что процесс получения "хорошей" (близкой к рынку, справедливой) оценки вряд ли будет дешевым.
Короче говоря, администрирование налога на имущество на том же уровне справедливости (неарбитражности), что и большинство других крупных налогов, является дорогостоящей операцией, результаты которой вряд ли будут приняты большинством налогоплательщиков как справедливые.
Наконец, в той мере, в какой налоги на недвижимость взимаются только местными самоуправлениями, они, очевидно, являются основной поддержкой местной автономии.