Правильно купить (инвестировать) квартиру – это первый этап для удачного заработка на ее аренде. Как показывает практика: многие люди, решившие выйти на «тернистый» путь, совершенно не понимают специфику рынка. Отчего приобретают рентабельное, но неликвидное жилье (о значении этих терминов будет дальше). Как результат: жалуются на то, что этот вид инвестирования неперспективен, слишком долгоиграющий и вовсе убыточный. Поэтому рассмотрим подходы к покупке арендной квартиры.
Кратно: с чего начать покупку
Как и любой вид бизнеса, приобретение квартиры под аренду требует подготовки и планирования. Что касается непосредственно покупки, то во избежание «неликвида», нужно придерживаться следующего алгоритма:
- Изучить рынок и законы – относится к той стране (при покупке за рубежом), региону, городу и району, где планируется приобретать объект.
- Определить свой финансовый потолок – нужно четко понять, сколько имеется денег на инвестирование, и отнять от них 20 % на форс-мажорные расходы.
- Подбор стратегии будущей капитализации – с точным пониманием своих возможностей, опыта, жизненных ситуаций и условий рынка нужно определить вид жилья, как будете сдавать и что еще придется сделать.
- Поиск и выбор квартиры для покупки – самый сложный и долгоиграющий процесс, так как объект должен быть дешевле рыночной цены не меньше чем на 30 %.
- Определить тип потенциальных арендаторов – когда вы смотрите на продающуюся квартиру, нужно точно понимать, кому и как она будет сдаваться.
- Подготовка квартиры к аренде – перепланировка, легкий ремонт или сдача «как есть» – это определяется с учетом выше изложенных пунктов.
- Установить потенциальные риски неликвидности и убытков – любая инвестиция может обернуться провалом, но большую часть опасностей можно сразу определить и предупредить.
- Рассчитать размер доходной стоимости – то есть нужно понимать, какая ожидается выгода и является ли покупка рентабельной и ликвидной.
Вот такой плановый подход и позволит подобрать максимально выгодное жилье под аренду.
Важно помнить: если (хотя бы одна) квартира покупается для будущей капитализации (дохода), то, значит, вы уже не хозяин, а инвестор. А это уже профессия, требующая наличия навыков и подхода, отличающих от других людей.
Критерии успешной инвестиции в квартиру
Перед тем, как перейти к рассмотрению выгодной покупки квартиры под аренду, стоит рассмотреть, по каким критериям нужно определять правильную инвестицию в недвижимость. К таковым относятся:
- Не спешить и не ждать быстрых результатов – конечно, сегодня есть ряд стратегий, направленных на ускоренную прибыль. Но, в целом, рынок недвижимости остается консервативным и не приемлет спешки.
- Не покупать квартиру для себя – даже если планируется в будущем жить в этом помещении или оставить ее детям, нельзя покупать комфортную квартиру. Приобретайте ликвидное жилье.
- Не заходить в проект всеми деньгами – даже если речь идет о покупке всего одной квартиры, категорически не допускается расход всех имеющихся средств. Лучше оставить часть на другие проекты (ну или хотя бы просто на жизнь) или вложиться в несколько параллельных объектов.
- Покупать точечно – если речь идет об одной квартире, то максимально точно и продумано выбирайте объект; если о нескольких, то лучше приобретать их в разных районах или городах. Если один проект окажется убыточным, остальные будут более рентабельными.
- Максимально экономить на всем – это касается ремонта, покупки и других возможных расходов. Квартиры для аренды и жилья отличаются тем, что первая приносит деньги, а вторая дает крышу над головой. Совместить эти два фактора не получится.
- Избегать ипотечного финансирования – кредитами можно пользоваться только в том случае, если недостает, к примеру, незначительной суммы от общего вложения. В противном случае весь доход будет уходить на погашение 20-летнего займа.
- Покупать только ликвидные объекты – это означает, что квартира должна быть легко продана в любой момент, притом за ту сумму, которая была в нее вложена.
Многие люди путают понятие рентабельности с ликвидностью. Чаще всего они связаны, но бывает так, что квартиру, которая может быть успешно сдана, быстро и выгодно продать очень сложно. Это и есть «неликвид».
Про кредиты (ипотеку) я напишу в отдельной публикации, а сейчас отмечу следующее: использовать займовые средства имеет смысл, если вы целитесь на 20, 30, а то и 40 проектов в ближайшие один-пять лет. Если брать ипотеку для покупки одной квартиры для сдачи, начнутся так называемые «крысиные бега» (бесконечная и бессмысленная беготня). В общем, намучаетесь и продадите такую квартиру.
Какие квартиры нужно покупать для аренды
Теперь рассмотрим критерии, по которым можно определять выгодный объект для капитализации через аренду. Сразу отмечу, что не все они должны быть совокупны. Также все зависит от выбранной стратегии, опыта, особенностей рынка в регионе, городе (а иногда даже стране) и прочих факторов. Но, в целом, ситуация будет выглядеть следующим образом.
Выбор по цене
Как и везде, в вопросе недвижимости все будет упираться в стоимость. Когда объект приобретается для собственного проживания, тогда можно заплатить и подороже – ведь это для себя. Но в случае с инвестированием так категорически нельзя делать.
Вот простой расчет: удачной аренда считается, если годовой доход составляет 8-12 % от стоимости квартиры (это еще по скромным запросам). Теперь, если открыть первое попавшееся объявление: район Вешняки, однушка 35 м2 за 5 600 млн. р., в старом, но ухоженном панельном доме, практически возле метро Выхино. В принципе, место неплохое, не идеально, но для аренды сойдет. У такой квартиры аренда должна быть, как минимум, 448 000 руб./год (8 %), а это 37 300 в месяц. На данном участке очень много аналогичных квартир по 30 т.р./мес. Есть даже одно объявление за 28 000. Конечно, те квартиры находятся немного дальше от метро. Но… если посмотреть первое, что выдает Ютуб про метро Выхино – АД.
Если у человека машина (а сегодня у многих есть транспорт), то ему безразлично расстояние до метро. Конкретно про Вешняки не скажу, но ВАО я помню из личного опыта. Для приезжих, которые будут там селиться, 7 000 рублей в месяц – серьезная разница. И люди скорее пройдут лишних 10 минут, чем заплатят 7К руб.
Но это поверхностный или базовый расчет, от которого просто стоит отталкиваться. Показан он лишь в качестве примера. А так, еще очень многое зависит от выбранной стратегии, опыта, типа аренды и прочих факторов.
И еще, важно помнить, что с любым продавцом нужно уметь коммуницировать, а недвижимость – оценивать. Так как нередко бывает, что при правильном подходе (и отсутствии спешки) можно скинуть до 20 %. Про цены и дешевые квартиры буду писать отдельно, так как в одной публикации всего не описать.
Выбор по месту
Правило рынка недвижимости гласит: сдать можно все. Но место расположения инвестированного объекта играет важную роль. Если отталкиваться от классики, то квартира должна находиться в историческом, туристическом или деловом центре либо прицентральном районе. Или же в пешей доступности (до 10 минут) от метро и не более пяти станций до указанных центров. Но это идеальный вариант, найти в таком месте квартиру по выгодной цене – настоящая удача, в каком бы состоянии это помещение не было.
Еще одна классика: спальные районы с развитой инфраструктурой и в пешей доступности от метро, уже не считая количество станций. Но, опять же, тут, помимо навыков, должен присутствовать и элемент везения.
Если говорить о более реалистичных вариантах, то подходят квартиры в старом жилфонде, в относительно удаленных районах, но чтобы как можно ближе были хоть какие-то офисные центры или вузы. Ведь тамошние работники – это уже потенциальные наниматели.
А дальше нужно исходить из упомянутой стратегии и прочих факторов. Иногда бывает так, что квартира в совсем непривлекательном районе или городе может принести хорошие доходы при грамотном подходе.
Важно! Изучая данные по какому-нибудь району/городу/стране, нужно брать и лично ехать на место. Смотреть, изучать, рассчитывать ликвидность и рентабельность объекта. Интернет, советы «бывалых» и оценки экспертов дают лишь первичное понимание того, что за квартира и в каком месте вам предлагается. Поэтому еще одно правило рынка недвижимости – не лениться.
Из личного опыта добавлю случай: человеку от бабушки, по наследству досталась квартира в хрущевке. Само помещение было в неплохом состоянии. Но место – хуже не придумаешь. Хоть сам район и считался относительно хорошим, в конкретном микрорайоне инфраструктуры практически не было, машину поставить некуда, даже уличное освещение было точеным (про качество дорог я вообще молчу).
Кое-как смогли сдать эту квартиру в аренду для того, чтобы увеличить ее доходную стоимость. Затем начались долгие поиски покупателя по так называемой «агрессивной продаже», когда внаглую жилье реализовывалось по полной цене (с кредитами владелец не хотел связываться). В результате удалось реализовать за 100 % от рыночной стоимости по району в целом. За это время присмотрели «убитую» хрущевку в 15 минутах езды, но уже в месте, где был какой-то вуз и разные коммерческие государственные учреждения.
Продавец скидывал 10 % от рынка, но удалось сторговаться на 20 %. Вырученной разницы хватило на «инвестиционный ремонт». Через 3 или 4 года там построили новую развязку и станцию метро, что еще увеличило стоимость аренды. Квартира сдается и сегодня.
Конечно, это весьма успешный пример. А так, на рынке бывает всякое. Главное – понимать, что вы покупаете и что потом с этим «добром» делать будете.
Количество комнат и тип квартиры
Теперь поговорим про тип квартир, имеются в виду смарты, студии, гостинки, хрущевки, путинки и прочие «клеточки». По сути, каждый тип жилья имеет свою рентабельность и, если повезет – ликвидность. Если человеку уже досталась квартира, то стратегию нужно разрабатывать, исходя из того что есть. В том случае, когда совершается покупка, лучше для начала разработать стратегию, а уже под нее покупать.
На рынке нужно уметь быть гибким. Случаются ситуации, когда может внезапно попасться очень интересное предложение. Но если в выбранную стратегию бизнеса оно никак не вяжется, можно либо отказаться, либо менять подход, дабы не терять возможность.
Поэтому можно сделать такой вывод:
- Студии – подойдут для долгосрочной и посуточной аренды. Но лучше всего сдаются в центральных районах. Частенько люди, снимающие такие квартиры на длительный период, не выдерживают полный годовой договор и съезжают раньше его окончания.
- Смарты, хрущевки и гостинки – очень хорошо сдаются посуточно, но менее ликвидно по сравнению со студиями. Также неплохо реализуются долгосрочно, особенно молодым людям и иностранным менеджерам компаний.
- Однушки – от 25 до 40 метров. Очень хорошо сдаются практически всем типам арендаторов, но лучше всего их рентабельность в центральных и прицентральных районах.
- Двушки – самые выгодные, это помещения до 55 м2. Лучше всего сдавать в спальных районах, молодым семьям с ребенком и группе студентов, также вахтовые работники могут взять в складчину. В центральных и прицентральных районах нужно проводить либо перепланировку на две квартиры, либо сдавать в бизнес-сегменте.
- Трешки и более (а также двушки более 60 м2) – самые тяжело сдаваемые квартиры, не зависимо от района. Как и с двушками – нужно проводить перепланировку, выводить в лакшери сегмент или сдавать «очень большой семье» приезжих людей.
Уточню – это базовое описание путей реализации в аренду квартир по комнатам и типу. В разных ситуациях могут быть и другие варианты.
Вот, в принципе, и все. Что касается состояния квартиры – это не существенно. Тем более люди, которые сделали ремонт перед продажей, как правило, сильно повышают ценник на квартиру.
P.S. Я пишу про свой опыт и знания людей, с которыми общаюсь и работаю. Пожалуйста, оцените публикацию, чтобы я могла понять, насколько вам она была полезна. Или оставьте комментарий – про что еще вам хочется узнать. Ну и не забудьте подписаться :)