Выбор бизнес модели
Зарабатывать на управлении и сдаче квартир в аренду, это не сложный бизнес с точки зрения бизнес-процессов. Вся трудность заключается в вашей стрессоустойчивости и умение считать деньги. Коммунальные платежа, ремонт, риск порчи имущества и т.д., все эти вопросы требуют внимательного рассмотрения. А вы рассматривали вариант инвестировать в нежилую недвижимость?
Люди, которые решили вкладываться в аренду жилой недвижимости или просто имеют квартиру, которую хотят сдать, для дополнительного дохода, должны подготовиться к ряду вопросов.
Для начала следует понять, что вам нужно:
- Суточная аренда
- Аренда на длительный срок
Бытует мнение, что выгоднее суточный вариант сдачи. При поверхностном взгляде, может так и выглядит, если не вдаваться в детали, а в них то все демоны...
Не будем брать московские цены, а возьмем лучше обычные города с миллионом жителей с их ценообразованием.
Суточная аренда это приблизительно 1000-1500 рублей/сутки, если у вас однушка. Эти деньги множим на количество дней в месяце и получаем сумму, которую мы заработаем в лучшие месяцы, работая по такой схеме. Конечно 30-40 тыс. рублей не идут ни в какое сравнение с 10-15 тыс. рублей, которые можно выжать из сдачи на длительный срок.
В чем подвох? Разберем оба варианта.
Проблемы суточной сдачи в аренду
В первом случае, когда мы работаем по суточной аренде, надо понять нашу ЦА (Целевую Аудиторию):
- командировочники (Самые тихие);
- люди ищущие любви;
- молодые ребята, которым негде отметить событие (Самые сложные);
- туристы.
Все эти люди ищут ночлег, и уют, причем выбирают из большого количества квартир с ремонтом. Чтобы нам оставаться в тренде придется потратиться на отделку:обои в комнате, плитка и сантехника в ванной, кухня, кровать, кресло, телевизор, плита, микроволновка, сплит-система и т.д., столовые и туалетные принадлежности будут выигрышным дополнением. Если все это из магазина, то выйдет приблизительно в 400 тысяч. рублей. Свежий ремонт и красивые фотографии помогут нам выглядеть привлекательнее и соответственно больше зарабатывать. Тем не менее это бизнес, по этому давайте будем ближе к расходам.
Если вы каждый месяц будите делать максимальную посадку, то у вас будет приблизительно 40 тысяч рублей в месяц, таким образом окупаемость будет в течение 10 месяцев. Добавим сюда расходы на коммунальные платежи, платежи на реконструкцию, за вывоз мусора и т.д., 1500 рублей летом и 3000 рублей зимой, возьмем усредненный показатель в 2000 рублей в месяц. Плата за интернет, тв еще в районе 800 рублей в месяц. Таким образом увеличиваем окупаемость до 11 месяцев. Этот срок окупаемости мы достигаем, если в течение всех этих месяцев у нас не будет дней, когда квартира пустует. Реальный рынок диктует более скромные показатели, рассчитывайте на 70% посадке в месяц, это в лучшем случае. В худшем, квартира будет работать менее 10 дней в месяц.
Расчет:
(28+28+28+28+28+28+12+12+12+12+12+12тыс. рублей)/12 месяцев = 20 тыс. рублей в месяц.
Таким образом в средний показатель за год может быть 20 тысяч рублей в месяц, а окупаемость 20 месяцев.
Почти 2 года, мы сдавали на шу квартиру и наконец отбили вложения, но нет после 2-х летней амортизации в режиме "по суточной сдачи" квартира будет требовать еще вложений. Представьте сами, как измениться ваша квартира если в ней будут постоянно находиться на ЦА (смотрите выше). Приблизительно в районе 20-30 тысяч рублей обойдется косметика, но это будет ежегодный ритуал.
Через 5 лет надо будет делать ремонт, новые обои и мебель, возможная замена техники и т.д. в лучшем случае обойдется в 200-300 тысяч рублей.
Проблемы сдачи в аренду на длительный срок
Теперь давайте разберем квартиру которую вы будете сдавать на длительный срок.
Рынок аренды на длительный срок отличается многими факторами от суточной. Месторасположение и коммунальные платежи являться решающим фактором нежели ремонт и техника.
Если ваша квартира, будет находиться рядом с вузом или в центре развития инфраструктур, то цена вашей квартиры возрастает.
Если в вашей квартире есть хотя бы средний ремонт, то уже есть вероятность что ее снимут, главное это наличие стиральной машины, микроволновая печь, телевизор, спальная кровать и диван. Отмойте ее, поклейте дешевые обои если старые отваливаться, поставьте новую дверь. Эти манипуляции будут требовать около 100 тысяч рублей вложений.
Сдать такую квартиру можно по цене 10-12 тысяч рублей (будем считать 11 тысяч). Счетчики на свет и воду(горячую и холодную), газ, интернет - эти платежи делает арендатор(квартиросъемщик). Остальные платежи у нас займут в районе 300 рублей в месяц. таким образом у нас получается сумма в год в размере 128 400 рублей и затратах в 103 600 за первый год.
Следите, чтобы ваши жильцы убирались и не портили вам квартиру и вкладываться придётся по манимому. Конечно каждые пять лет желательно проводить большой ремонт, чтобы быть конкурентными.
Мы окупились за один год и еще заработали.
Конечно цифра были использованные средние, но подумайте, сколько работая по "суточной" аренде вы тратите сил и своего времени. Такая бизнес модель не терпит новичков, вступайте в игру если вы чувствуете что конкурентноспособны на длительной дистанции!
Ставьте лайк и подписывайтесь, буду раскрывать риэлторские фишки
Решайте сами как вам лучше зарабатывать.
У вас есть мнение по этому поводу? Задавайте вопросы - буду отвечать.