Продавец остался и без квартиры, и без денег. При этом он сам через суд заставил покупателя купить у него квартиру, ссылаясь на предварительный договор.
Самое интересное, что продавец и к юристу сходил. Юрист ему растолковал содержание статьи 429 Гражданского кодекса, толкование продавцу понравилось.
А возможные последствия? Да, ну. Зачем их просчитывать?
Судебную практику анализировать? Вот еще, заняться больше разве не чем?
Расскажу с самого начала
Продавец (так и буду именовать этого человека в данном материале) решил перебраться из своей квартиры в новостройку.
Квартира была неплохая, можно даже сказать хорошая - не очень старый дом, качественный ремонт...
Но хотелось большего.
Срок сдачи нового дома приближался и решил продавец протестировать продажу существующей квартиры. Выставил объявление, указав довольно смелую цену, - выше рыночной.
Неожиданно покупатель нашелся. Видно было, что мужчина плохо представляет цены на рынке, но разве это проблемы продавца? Нужно было пользоваться ситуацией.
Продавец объяснил покупателю, что в настоящий момент продать квартиру еще не готов, но если покупатель подождёт два месяца, то сделка состоится.
Покупатель был готов подождать.
Чтобы зафиксировать условия будущей сделки, стороны оформили предварительный договор.
Что-то пошло не так
Примерно через месяц покупатель явился к продавцу с виноватым видом и объяснил, что его жизненная ситуация резко изменилась и он не сможет купить квартиру - денег теперь у него на это нет.
Продавца объяснения не устроили, и он пошёл к юристу. Итог этого визита я описал в начале своего материала - юрист сообщил клиенту, что в сложившейся ситуации он имеет право предъявить к покупателю судебный иск о понуждении заключить договор, со ссылкой на пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса.
И продавец воспользовался этим свои правом. Он сам насильно и через суд вручил квартиру покупателю.
Понимаете? Сам!
Судебные процессы
Продавец не мог проиграть этот судебный процесс. И он его выиграл.
Покупатель не отрицал наличие у себя обязанностей по договору, но пытался убедить истца отказаться от иска по причине того, что исполнить обязательство все равно не сможет - у него нет ни денег, ни имущества, которое можно было продать для получения необходимых денежных средств.
Это продавца не насторожило.
Во исполнение решения суда было возбуждено исполнительное производство.
Обратите внимание, что в решении суда значилось, что ответчик должен заключить основной договор. Покупатель исполнил эту свою обязанность.
Договор купли-продажи недвижимого имущества считается заключенным в момент государственной регистрации. Обязанности сторон по такому договору возникают после такой регистрации.
После регистрации покупатель обязанность по оплате не исполнил. Но! Собственником квартиры он стал.
Чтобы взыскать с покупателя деньги, продавцу пришлось подать еще один иск.
А покупатель... Он продал квартиру между этими двумя процессами.
Имел право. Квартира находилась в его собственности.
Уголовное дело
После убедительной победы во втором процессе и, не имея возможности взыскать хоть что-то с покупателя, продавец обратился в правоохранительные органы.
Только вот состава преступления в действиях покупателя обнаружено не было.
Ну, а в чем преступление? Он же пришел к продавцу и сказал, что денег нет. Потом в суде сказал - денег нет. Он несколько раз предупреждал продавца, что если сделка состоится, то обязанность по оплате выполнена не будет.
Продавец не слушал и настаивал на сделке. Где обман?
Вместо вывода
Если откровенно, то мне кажется, что схема была спланирована покупателем заранее. Он не зря откликнулся именно на объявление с завышенной ценой - обычная игра на человеческой жадности.
Вместе с тем, в сложившейся ситуации действительно сложно возбудить дело о мошенничестве - внешне покупатель неоднократно предупреждал продавца, не требовал от него заключения договора, предлагал остаться "при своих".
Очень надеюсь, что этот материал убережет продавцов недвижимости от подобных ошибок. Юридически ситуацию можно было просчитать, но с юристом продавцу не повезло.
Бывает.
Все использованные в статье изображения распространяются по свободной лицензии.
Поставьте, пожалуйста, палец вверх, если статья была полезна.
Канал "О праве по-русски" ищет постоянных читателей. Подпишитесь, если хотите видеть на своем экране серьезные юридические тексты, написанные простым языком