Может возникнуть достаточно странная ситуация, при которой, например, договор купли-продажи квартиры подписан, а на государственную регистрацию стороны его не подают.
Это может произойти по разным причинам:
- продавец или покупатель передумали совершать сделку;
- одна из сторон пропала, и не может подать заявление в Росреестр;
- один из участников сделки не дожил до регистрации (на моей практике такое тоже встречалось);
- кто-либо уклоняется от регистрации перехода права собственности.
Все вышеуказанные случаи имеют прямое отношение к действительности. Я участвовал в сделке, в которой покупатель передумал регистрировать право собственности, буквально за один день до окончания регистрации. Он нашёл другую квартиру и решил приостановить регистрацию.
А что делать, если одного из участников сделки до регистрации не стало?
Некоторых может поставить в тупик такое развитие событий. Но решение всегда можно найти. Во-первых, следует всегда обратиться к закону, а во-вторых, решить для себя, нужно ли лично вам продолжать сделку.
Что говорится в законе.
Общее правило следующее:
- если одна сторона уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, то вторая сторона может обратиться с иском о государственной регистрации (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Это означает, что если продавец или покупатель не может или не хочет регистрировать переход права, то регистрация будет произведена на основании судебного решения, при этом, уклоняющаяся от регистрации сторона должна будет возместить убытки.
А что делать, если одна из сторон не дожила до подачи документов на регистрацию?
Согласно п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", к наследникам переходят права и обязанности по сделке, в том числе обязанности по государственной регистрации (статьи 58, 1110 и 1112 ГК РФ).
А что делать, если наследников нет. Согласно вышеуказанным Постановлениям, суд должен рассмотреть вопрос об исполнении сделки. Если квартира оплачена и передана, то на основании судебного решения можно зарегистрировать право собственности. Но если сделка не завершена, надо решать вопрос с правопреемством.