После публикации статьи Вселенское зло. Ипотека, где я подробно расписал, как под видом блага для человечества Сатана руками государства, банков и застройщиков заигрывает с нами, было одно часто встречающееся возражение на ключевой тезис.
Напомню, я утверждаю, что ипотека не повышает доступность жилья для населения, а снижает его, поскольку в результате ипотечной накачки сразу же начинают расти цены. Жилье как было недоступным, так и осталось; одни (ипотечники) переплачивает за эту «доступность» процентами по кредитам, а другие (кто копит деньги) вовсе лишаются возможности купить себе квартиры, потому что цены улетают в небеса. Попутно создается ипотечный спекулятивный пузырь и вся экономика дестабилизируется.
Некоторые мне возражали - видимо исходя из собственного примитивного понимания рыночной экономики - что растущие цены увеличат прибыль и мотивацию застройщиков больше строить, что опустит цены. Очень красивая картинка у них получалась: цены не вырастут, просто застройщики будут больше строить, и все будут счастливы.
Прежде чем ответить на данное возражение, мне придется в очередной раз напомнить, что недвижимость - товар совершенно необычный. У него много удивительных и загадочных свойств, как например эти два:
- неторгуемость
- неэластичность предложения
Неторгуемость означает, что недвижимость нельзя переместить в пространстве, нельзя экспортировать и импортировать, нельзя «завезти» откуда-либо.
Неэластичность предложения - означает, что предложение можно увеличить только с определенным лагом, т.к. требуется время на производство (застройщикам требуется время на оценку ситуации, выкуп участков, согласования проектов с администрацией и после этого строить еще несколько лет).
Давайте сравним две ситуации.
-Потребительский кредит на покупку мобильного телефона.
-Ипотечный кредит.
И там, и там банк массово кредитует население. Но вырастут ли цены на мобильные телефоны? Очевидно, нет. Во-первых, телефоны торгуемый товар, и можно завозить из-за границы столько аппаратов, сколько потребуется. Во-вторых, телефоны эластичный по предложению продукт. Не так сложно масштабировать производство до любых пределов. Да пусть банк выдаст кредиты хоть на миллион, хоть на миллиард смартфонов! Китайцы за месяц организуют дополнительные линии и цены, если даже вырастут, то совсем ненадолго, а вскоре могут даже упасть (т.к. возникнет эффект экономии на масштабе).
Теперь смотрим, что с ипотекой. Китайцы не могут произвести у себя недвижимость и привезти ее к нам, а сами мы строить не очень умеем. И уж во всяком случае, не быстро. Краткосрочное предложение совершенно не изменится, т.к. вторичных квартир больше не стало (возможно, даже наоборот, во время ипотечного ажиотажа собственники часто снимают объекты с продажи), новостроек - тоже (застройщики еще не успели, да и не могли бы отреагировать). В итоге весь дополнительный импульс спроса перешел в цены. Еще раз: весь!
Кто не верит, могу напомнить историю 2018 года (какая все-таки у людей короткая память - было ведь совсем недавно). Банки в 2018 году выдали 3 трлн. руб. ипотеки, что если перевести в квартиры, больше чем 1 млн. квартир, выкупленных за счет банковских кредитов. Огромная величина для нашего рынка! Естественно, цены сразу отреагировали ростом (что вызвало бурю эмоций у покупателей и продавцов). И кстати, кто-нибудь слышал, чтобы застройщики после этого стали больше выводить проектов? Вот и я не слышал.
Предвижу еще одно возражение: «Ну, хорошо, в краткосрочном периоде предложение не растет, но зато будет расти в долгосрочном. Рано или поздно застройщики смогут запустить производство и цены-таки упадут».
Рассказываю, почему все пойдет опять по сатанинскому пути.
1. Рост цены в результате ипотечной накачки приведет к увеличению ренты. Проще говоря вырастет а) стоимость земли, б) административные затраты (согласование проектов, социальные обложения), в) коррупция. В итоге прибыль застройщика увеличится куда меньше, чем вырастет цена. Весь прирост уйдет в ренту, которую поделят между собой лендорды и чиновники. К примеру, участок земли под строительство, который до роста цен стоил 1 млн. руб., после ажиотажа будет стоить 5 млн. руб. В итоге то, что называют себестоимостью строительства, вырастет параллельно ценам.
2. Часть импульса спроса возможно со временем перейдет-таки в предложение. Но тут возникнут политические моменты, которые не позволят ценам упасть.
Слишком много интересантов заморозки цен на высоком уровне цен возникает, - это и банки, которые не хотят чтобы стоимость залогов падала, и рантье, привыкшие к бонусу, и застройщики и даже сами ипотечники.
Вся индустрия будет работать над тем, чтобы удержать цены. А как это сделать в условиях растущего предложения?
Ответ простой - раздать еще больше ипотечных кредитов!
Вот так и создается ипотечная пирамида, а потом взрываются ипотечные пузыри.
И да - в конечном счете цены-то упадут, но в не в результате каких-то естественных рыночных процессов, а в результате разрыва ипотечного пузыря.
Вопрос:
Зачем делать рукотворный кризис, если можно его не делать. Зачем нужно чтобы цены росли, чтобы потом всеми силами их удерживать? Никаких ведь проблем со спросом на недвижимость и так нет (особенно, если цены демократичные).
Короче говоря, проще с самого начала не заниматься ерундой и не раздавать ипотеку на ограниченный ресурс, коим является недвижимость. В общем, перечитайте статью Вселенское зло. Ипотека.
И вступайте в проект Недвиномика - лучший аналитический портал по недвижимости!