методы измерения помещений для целей договоров аренды
К нам в редакцию на адрес mail@officenavigator.ru приходит множество вопросов от арендаторов, в которых нас просят разъяснить тот или иной сложный вопрос относительно коммерческой части аренды помещений. Мы решили начать новую рубрику ответов на ваши вопросы.
Мы занимаемся поиском оптимального варианта нового офиса и пользуемся вашими материалами - удобно. Возник вопрос: в чем разница между БТИ и БОМА? Нам собственник в договоре передает помещение по БТИ, а аренду исчисляет в соответствии с площадью по стандарту БОМА. При этом мы видим, что площадь по БТИ на 20% меньше, чем по БОМА. Значит ли это, что от такого варианта лучше отказаться?
Константин, операционный директор
Каждый стандарт выполняет свою функцию
Стандартно, у арендодателя стоит цель получения дохода от своего здания, поэтому расчет по BOMA помогает ему оптимизировать доход, который ему приносит здание, с учетом деления общих площадей на арендаторов. Поскольку все арендаторы пользуются лестницами, лифтовыми холлами и другими местами общего пользования, необходимо определить четкие и открытые правила, по которым понятно, кто и сколько из этого пространства оплачивает и почему. Коэффициент потерь BOMA даёт четкое понимание деления общих площадей, которые есть в здании между всеми арендаторами. Помимо этого, каждый из стандартов выполняет свою дополнительную функцию.
На вопрос в начале поста мы ответили бы так: на рынке ходит много толков и рассуждений по поводу этих двух стандартов. Однако все они больше похожи на «кручу-верчу запутать (не) хочу», арендаторы «залезли» в этот вопрос совершенно напрасно, хотя и ожидаемо: ведь если цифры метража значительно отличаются, то на первый взгляд кажется, что тебя хотят обмануть. На деле это не так по двум причинам:
1. Рынок регулирует ставки аренды: на сегодняшний день, если арендатор по какой-то причине выставит нерыночную ставку аренды или OPEX, ни один арендатор не захочет к нему «сесть».
2. Профессиональный собственник не заинтересован в том, чтобы вас обманывать.
В чем разница для арендатора? Пример
Если вы арендуете 400 кв. м. за 19 000 руб. за кв. м. базовой ставки в год в классе В+. В двух разных системах измерения это будет означать:
- По БТИ - Вы снимаете 400 квадратных метров;
- По BOMA - Полезная площадь меньше на 10-12% и составляет 360-352 кв. м.
При норме САНПИН 4,5 кв. м на человека, сколько человек вы рассадите в данном помещении при условии 100% опен спейс без учета кухни, санузлов и дополнительных помещений?
- По БТИ: 88 человек;
- По БОМА: 80-78 человек.
Оба результата возможны только в случае 100% эффективной площади, т.е. если вы размещаете здесь, например, колл-центр с очень плотной рассадкой.
Казалось бы, всё просто, и стандарт BOMA, если нам всё же нужно рассадить 88 человек, очевидно невыгоден: в этом случае нам нужно доплатить за 8 человек, т.е. «добрать» 36 кв. м. что удорожит бюджет на аренду (без учета OPEX, коммунальных платежей и НДС) с 7 600 000 до 8 284 000 в год.
Именно этот непрофессиональный расчет зачастую заставляет российских арендаторов избегать зданий, которые ведут расчет метража по БОМА. Однако такой тип расчета не всегда верен. Почему?
Вы размещаете людей, а не просто арендуете квадратные метры
И вот тут мы подходим к главному, что необходимо знать арендатору, и о чем мы говорили ещё на этапе создания ТЗ на переезд: вы ищете не только какое-то количество квадратных метров, но и возможность рассадить определённое количество сотрудников и обеспечить их всем необходимым, чтобы они могли эффективно работать.
Поэтому арендатору нужно мыслить не стандартами обмеров, как это делает собственник, который следит за окупаемостью зданий, а немного другими категориями.
Переплачиваете вы или нет, может совсем не зависеть от стандартов измерения здания . Здесь важнее следующие факторы:
1. Насколько эффективно вы используете помещения? Сколько человек вы смогли разместить?
2. Какие у вас эксплуатационные расходы? Что в них входит?
3. Кэпированы ли у вас контролируемые платежи? Может ли произойти неожиданная и неконтролируемая индексация?
О двух последних пунктах мы уже говорили – вы можете узнать подробнее по ссылкам. А что касается первого пункта, он непосредственно связан с нашей темой. Те самые 400 квадратных метров, которые мы берём в аренду по БОМА или по БТИ – что из них окажется именно для вас выгоднее с точки зрения базовой ставки аренды, можно будет легко понять, если просто заказать профессиональный план рассадки у архитектора.
Если в здании эффективные площади, большие этажи, небольшая глубина (от окон) – по факту вы сможете рассадить на «одних и тех же» 400 квадратных метрах до 80 человек, даже если это БОМА. И наоборот, у вас могут поместиться, в худшем случае, только 40 человек, и для оставшихся 60-70 человек вам придётся снять ещё 600-700 квадратных метров, таким образом заплатив вместо 7,6 млн.руб. без учета OPEX, коммунальных платежей и НДС в год, сумму в районе 19 млн. руб.
ПРАКТИЧЕСКИЙ СОВЕТ: Если вам нужно сравнить, какое офисное здание вам больше подходит по цене, закажите план рассадки. В зависимости от эффективности площадей в одном здании вы сможете взять больше или меньше квадратных метров. Умножьте их на ставку аренды, учитывая все платежи. Разница в полученных суммах и является искомым ответом на вопрос: какое здание для вас выгоднее?
У вас остался вопрос по стандартам БТИ и БОМА для целей договоров аренды? Задайте его нам на mail@officenavigator.ru, чтобы мы могли подробно ответить в одном из следующих материалов.
Источник: https://officenavigator.ru/