Пустырь в окружении густой городской застройки должен настораживать если не заказчика и проектировщика, то по крайней мере изыскателя, потому что без весомой причины пространства в городах неосвоенными обычно не остаются. И тем не менее, поскольку земля в городах становится все дороже и привлекательнее, бизнесмены все чаще обращают внимание на такие свободные участки. А это чревато серьезными проблемами.
Несколько лет назад в одном из российских городов было запланировано строительство очередного торгового центра – двухэтажного, без подвала, 100 м в длину и 40 м в ширину, на столбчатом фундаменте с глубиной заложения 2,5 м.
По результатам предварительного (аналитического) этапа изысканий оказалось, что с начала 1990-х годов это была уже 4-я попытка застроить данный пустырь. Точной информации о том, почему ни одна из них не была реализована, не нашлось.
Следует отметить, что этот аналитический этап исследований начался только после заключения договора на изыскания. Сам этот договор, как и многие другие, был заключен «вслепую», то есть без предварительного анализа архивных данных о грунтовых условиях участка. Знал ли заказчик историю площадки до получения «свежих» материалов изысканий – неизвестно. По крайней мере в техническом задании про ранее выполнявшиеся на данном участке инженерные изыскания не было сказано ни слова. А ведь такой анализ до заключения договора мог бы сберечь значительные финансовые и репутационные ресурсы как для изыскателя, так и для заказчика, о чем уже говорилось в 1-й части [1].
Забегая вперед, скажем, что и в этот раз деньги заказчик потратил зря – указанный торговый центр так и не построили. Возможно, причиной оказался засыпанный овраг, залегающий под значительной частью планировавшегося длинного здания ТРЦ (рис. 1, 2). Но это была лишь «верхушка айсберга». Грунтовые условия на пустыре в целом также оставляли желать лучшего (рис. 3). До глубин 6,7–9,5 м залегали слабые грунты – верхнечетвертично-современные аллювиальные суглинки, чередующиеся с глинами. Уровень грунтовых вод в меженный период был зафиксирован на глубине 3,4 м. Во время паводка был вероятен его подъем на 1,0–1,5 м. В таких грунтовых условиях столбчатый фундамент не мог даже обсуждаться.
В районе рассматриваемого пустыря вся окружающая застройка (в том числе хрущевские и брежневские пятиэтажки) стоит на сваях. Но все это возводилось при плановой экономике, когда государство, дав команду застроить район, выделяло необходимые деньги даже на дорогостоящие свайные фундаменты. А вот при рыночной экономике такие траты частному инвестору оказались не по карману.
Поэтому оценивать вероятные риски и проблемы надо заранее. А то так и будут проекты заканчиваться на этапе обнаружения сложностей в грунтовых условиях, преодолеть которые не будет финансовых возможностей. Если бы в рассмотренном выше случае организация-проектировщик, к которой заказчик обратился ранее, чем к изыскателям, на основе собственного опыта поставила вопрос об анализе данных грунтовых условий из общедоступных архивов, то до заключения договора с изыскателями очередь могла бы и не дойти. Ситуация с проблемным грунтовым основанием прояснилась бы намного раньше, и заказчик отказался бы от строительства на этом участке, сэкономив финансы и время, потраченные на изыскателей. Но тут сыграли свою роль то ли некомпетентность проектирующей организации, то ли ее материальные интересы.
Другие аналогичные примеры ищите в статье нашего автора Дениса Пономарева в бесплатном электронном журнале "ГеоИнфо". ЧИТАТЬ