Зарабатывать и ничего не делать, выгодно сдавая квартиру, – сегодня мечта многих людей. Как показывает практика: сдать можно практически все, главное – компетентный и планомерный подход. В данном случае рассмотрим алгоритм действий, при которых обеспечивается выгодный доход при минимальных вложениях во времени, силах и денежных средствах. А также рассмотрим сдачу через управляющие компании и сотрудничество с риелторами.
С чего начать процесс сдачи
Нужно помнить: сдача квартиры – это бизнес. А любое предпринимательское дело требует планирования. И начинать его необходимо с того, что жилье может сдаваться в одном из трех направлений:
- В качестве пассивного и стабильного дохода – в этом случае денег заработать получится немного меньше, но зато процесс будет проще.
- Сдавать как есть – вообще без вложений, помещение предоставляется в том состоянии, в котором находится, и постепенно оно будет ухудшаться.
- Максимально монетизировать имеющуюся жилплощадь – когда из помещения «выжимаются» все возможные доходы.
Крайний случай подходит тем людям, которые готовы сделать аренду своей основной работой, нередко занимаясь ею ежедневно. Также его выбирают те, кто хочет отбить за пять лет ипотечную квартиру или инвестиционное жилье. Второй вариант подойдет неприхотливым владельцам, готовым довольствоваться минимальной прибылью.
Самым же идеальным вариантом является оптимальный баланс между вложениями и полученным доходом. Ведь важно помнить: удачный бизнес – это ликвидность при минимальных сложностях, а не «крысиные бега» (бесконечная и бессмысленная погоня) в девяти кругах ада.
Кратко: по каким критериям нужно планировать сдачу квартиры в аренду
Итак, вы определись с направлением сдачи квартиры. Чтобы понять, как лучше сдать помещение, нужно разобраться со следующими факторами:
- Тип аренды – долгосрочная, с помесячной оплатой, или краткосрочна, с посуточной.
- Ценовой сегмент – квартира может сдаваться как «эконом» или «бизнес», с соответствующим ценником.
- Средняя стоимость аренды – речь идет о рыночной цене за аналогичное жилье в том же регионе, городе и районе.
- Тип потенциальных арендаторов – целиться на одну категорию граждан не стоит, но определить примерный круг все же рекомендуем.
- Вид квартиры и количество комнат – за исключением однушек, роль играет, как правило, не метраж, а комнатность и наличие кухни.
- Меблировка и ремонт – его отсутствие, частичное или полное наличие.
- Сезон сдачи квартиры – в некоторые времена года сдавать жилье намного проще и прибыльнее.
Вот те главные показатели, по которым стоит в дальнейшем заниматься планированием будущей аренды. Теперь пройдемся по каждому фактору более детально.
Опыт показывает, что сдать можно практически любую квартиру. Но если имеющееся жилье все же стало неликвидным, то оптимально будет продать и приобрести любой, пусть самый недорогой, но доходный, объект. Альтернатива – оставить помещение в «запасных активах» и надеяться на улучшение обстоятельств.
Тип аренды: на сутки или год
Как уже было отмечено: выгодная сдача – это та, где ликвидность обеспечивается минимальными осложнениями. В случае сдачи жилья посуточно организовать такой подход практически невозможно. Вызвано это следующими причинами:
- Необходимо все время искать жильцов.
- После каждого постояльца проводить уборку.
- Мебель и техника, как правило, ломаются чаще – а они всегда должны быть исправны и в пригодном виде.
- Сдать посуточно квартиру без мебели или с минимальной обстановкой – очень сложно, даже в эконом-сегменте.
- Хороший заработок на посуточной аренде обеспечивается преимущественно в бизнес-классе, что увеличивает затраты.
Также важно помнить, что при посуточной аренде увеличивается риск обнаружить помещение после какого-нибудь Дня бухгалтера в таком состоянии, словно там проходила Куликовская битва.
Действительно выгодной посуточная аренда является в тех случаях, когда сдается не менее 10 квартир. В остальных случаях лучше выбирать долгосрочный вариант.
Эконом или бизнес – где больше денег
Конечно, нужно учесть, что ситуация на рынке, может отличаться в разных регионах и городах или даже районах одного мегаполиса. Но общая практика показывает, что квартиры эконом-варианта сдаются лучше и быстрее. Особенно это касается однушек и двушек.
Об особенностях сдачи в аренду квартир разной комнатности будет подробнее в отдельной теме. Но важно помнить:
- Однушки, студии и смарт – легко сдаются в долгосрочную и посуточную аренду в любом классе.
- Двушки – арендуются преимущественно в эконом-классе, особенно ликвидными являются помещения до 55 м2 с двумя балконами.
- Трехкомнатные и выше – сдать очень сложно в любом сегменте, поэтому их обычно сдают покомнатно или перепланировкой разделяют на две квартиры.
Дополнительно нужно помнить: квартиры эконом-класса требуют меньше вложений, а сдаются они быстрее и, соответственно, денег приносят больше. Бизнес-класс стоит дороже, но требует больше вложений, и тяжелее найти постояльца. Из-за этого окупаемость сильно снижается.
Как правильно определить стоимость аренды
Сразу нужно уточнить: отталкиваться нужно только от рыночной стоимости на вашу квартиру. При этом рынок недвижимости крайне специфический и, наверное, своеобразнее многих других. Потому что:
- Он очень консервативный.
- Ценовая политика может меняться не по дням, а по часам – так как зависит от множества факторов.
- Весьма дорогостоящий – даже если сдается уже имеющаяся квартира.
- Требует долгосрочных перспектив – соответственно, не терпит спешки и поверхностного подхода.
Поэтому грамотнее всего цену определить следующим образом: зайти на 2-3 самых популярных портала по недвижимости. Отобрать на каждом по несколько похожих, абсолютно по всем параметрам, помещений. Цена, которая встречается больше всего раз (как правило, самая низкая) – рыночная. Затем добавить 5-10 т.р. для торга.
Важно помнить: заниматься агрессивной арендой, когда помещение «внаглую» сдается по завышенной цене, могут только опытные специалисты. В остальных случаях, когда клиент (а особенно риелтор) поймет, что перед ним несведущий хозяин, «разведет» на деньги или дешевую аренду. Поэтому ценник лучше не завышать.
Мебель и ремонт
Это тоже не самая простая тема, занимающая несколько публикаций. Но если отталкиваться от задачи: зарабатывать и ничего не делать, то нужно помнить несколько правил рынка недвижимости:
- Окупаемость ремонта с аренды обеспечивается только в том случае, если его стоимость не превышает двух месячных доходов от сдачи.
- В эконом-сегменте квартиру нужно сдавать с мебелью только в том случае, если помещение уже досталось с ней (например, в наследство) или есть ненужные, но пригодные предметы обстановки из другой квартиры.
- Пустые однушки и двушки в эконом-категории, как правило, не сильно уступают в цене меблированным помещениям (от 5 до 15 т.р./мес.), а иногда и вовсе не отличаются.
- Главное, чтобы в квартире работала вся электрика, газ (если есть) и сантехника, также были в наличии плита и холодильник, желательно еще и стиральная машинка.
- Если квартира сдается без мебели, то требований к категории потенциальных жильцов должно быть меньше.
- Покупать мебель и технику в такие квартиры можно постепенно, откладывая из вырученных денег, что снизит расходную нагрузку.
- Элементы быта можно приобретать и б/у, по самым низким ценам, но обязательно в рабочем состоянии и презентабельном внешнем виде.
Если имеется «убитая» и пустая квартира с ободранными обоями, то, в первую очередь, нужно делать акцент на стены. Материалы можно покупать самые дешевые, главное – чтобы квартира выглядела чистой и презентабельной. По мере возможности далее проводится и меблирование.
При покупке дешевых стройматериалов, б/у мебели и техники замена или ремонт будет проводиться в квартире чаще. Но по окупаемости такой подход более выгодный, нежели приобретение дорогих элементов обстановки и материалов.
Кому и когда сдавать квартиру
Относительно выбора потенциальных жильцов – разницы особой нет. И в эконом-сегменте, и в бизнес-классе практически нельзя застраховаться от рисков при сдаче квартиры. Многие, конечно, целятся на экспатов – иностранных топ-менеджеров. Но таких постояльцев тяжело найти даже для бизнес- или элит-класса, не говоря уже об эконом.
Что касается других типов жильцов, то благополучная молодая семья с ребенком может в квартире устроить «Донское побоище» не хуже группы студентов или работников из Средней Азии.
Самым важным является время года или сезон. Если квартира сдается в курортном регионе, то время наплыва туристов повышает стоимость жилья. Этим могут воспользоваться и хозяева, сдающие свою квартиру на долгосрочный период.
В городах с крупными вузами в конце лета и начале осени студенты забивают рынок таким спросом, что «убогую» квартиру можно сдать за полную цену, с договором на год, даже экспату. В это время работает принцип: кто первый встал, того и тапки (или квартира). Конечно, со временем он может выбрать жилье получше. Но если коммуницировать с квартирантом, то есть вероятность, что весь год он проживет в вашей квартире.
Управляющая компания и риелторы
Напоследок перейдем к самой интересной теме, так как сегодня стало модным отдавать имеющееся жилье в доверительное управление. Как правило, такие компании берут порядка 10-20 % от прибыли за аренду. При этом берут на себя все заботы, начиная от поиска клиента и заканчивая устранением мелких неполадок.
С одной стороны, такой подход действительно позволяет зарабатывать на квартире и не париться. С другой – на рынке среди подобных «управленцев» немало мошенников, от которых «типовой договор» не защитит. Поэтому, если уже и выбирать компанию, то только с хорошей репутацией и длительным сроком реальной работы на рынке.
Также важно понимать, что такие компании действительно заинтересованы в том, чтобы заработок был как можно выше. Но посредники (не всегда, но очень часто) идут по пути наименьшего сопротивления. То есть сразу заставят вложить в квартиру как можно больше денег и будут сдавать ее в бизнес-сегменте по самой демпинговой (низкой) цене, благодаря чему быстро найдут жильцов. В таком случае управленец получает 100 % ликвидности, а владелец, в лучшем случае, покроет расходы через год.
В бизнесе (и особенно в недвижимости) действует простое правило: самое сладкое предложение – самое коварное. Поэтому посредники, в 8 из 10 случаев, думают только о своей ликвидности, перекладывая всю нагрузку на плечи хозяина. Это не значит, что от них нужно отказываться, но желательно четко понимать, как и сколько можно заработать на своей квартире. А уже потом обращаться к специалистам.