В настоящее время рынок комнат в Санкт-Петербурге представлен самыми разными предложениями – от крохотных комнат площадью 7-9 кв. м и ценой 700-800 тыс.руб в 3-8 комнатных квартирах, комнат в общежитиях (один раз я видел 52-комнатную квартиру, целый этаж занимала), до огромных комнат площадью 27-30 кв м в домах старого фонда и ценой более 2 миллионов рублей. Не буду писать про историю возникновения такого класса жилья – про это уже все написано. Следует, однако, добавить, что на Западе входит в моду новый формат жилья –«coliving», т.е. полный аналог нашей коммунальной квартиры, где люди живут в комнатах общей квартиры. Правда, люди туда заселяются со сходными интересами и без детей. Приступая к выбору комнаты, необходимо определить для себя следующие параметры:
Район
Площадь комнаты, количество комнат в квартире, этаж
Сумма покупки
Транспортная доступность, инфраструктура
Ликвидность в будущем
Район, естественно, каждый покупатель выбирает, исходя из своих потребностей. Но, как бы дешево не стоила комната, я бы не советовал приобретать ее в районе ст. метро «Обухово», в районе «Рабфаковских» переулков, на Ржевке дальше ул. Коммуны. Это – депрессивные районы, например, в Обухово и на Рабфаковских слышно, как шумит Кольцевая автодорога, в Обухово полно заброшенных зданий, которые годами не сносят и не ремонтируют. Потом будет трудно продать, придется уступать в цене.
Продаваемые комнаты я бы разбил на следующие большие группы: комнаты в историческом центре в старом фонде (дома построены до 1918г), комнаты в домах сталинской эпохи, построены в основном на месте рабочих окраин (ст. метро пл. А.Невского –Пролетарская, Нарвская-Автово, Черная речка, Московские ворота – Московская) – «кировки», коттеджи, «сталинки». Далее, комнаты в домах советской постройки, отдельно я бы рассмотрел комнаты в бывших общежитиях. Комнаты в историческом центре – здесь надо четко понимать, что в прошлом – это «доходные дома», квартиры для небедных людей, соответственно, в таких квартирах комнат менее 15 кв. м не было! В основном, это комнаты площадью 20-30 и более кв.м. После Октябрьской революции почти всех буржуев выселили, большие комнаты разбивали перегородками, да и целиком квартиры делили на 2 части. Получалось, что у одной квартиры- парадный вход, но нет ванны, а у другой – черная лестница и вход через бывшую кухню. Поэтому в старом фонде так много комнат несуразной формы – вытянутых, темных. На форму надо обращать внимание, т.к. такую комнату трудно обставить мебелью (а жить еще труднее). Перекрытия во многих домах тоже деревянные, за исключением домов, построенных на рубеже XIX-XX веков и далее – у них металлические балки с деревянным наполнением. Самые лучшие дома старого фонда – с капитальным ремонтом советской поры. Тогда меняли перекрытия и делали их из бетонных плит. Оптимальный «портрет» комнаты в таких домах -15 и более кв м в 3-5 комнатной квартире.
При всей любви к старому фонду и историческому центру не стоит забывать, что в блокаду эти дома стояли без отопления, зачастую со снесенными крышами, они горели, в них попадали немецкие бомбы и снаряды, в них умирали люди. Как-то продавал я комнату в самом центре, подхожу к дому, и обращаю внимание на его странную форму. Продавцы мне объяснили, что в 1942 году в дом попала немецкая фугасная бомба, часть дома была разрушена напрочь, (люди погибли), и восстановлению эта часть дома не подлежала.
«Кировки» — дома 1927 -1937гг постройки, не выше 5 этажей, имеют деревянные перекрытия, потолки в среднем 2.70м, большие окна. При этом, по проекту, в таких квартирах не было ванны! Вообще! Теперь многие жильцы таких квартир решили вопрос самостоятельно – поставили душевую кабинку на кухне. Таких домов много у ст. м. Лесная, на Нарвской, встречаются они и на Петроградской, и на Васильевском острове (22 линия). Дома эти застали блокаду, свой ресурс они выходили, перекрытия полусгнившие, полы кривые. Да и стены в некоторых домах сделаны из шлакобетона, а он вреден для здоровья. В коттеджах – та же история, ванна на кухне, зато мало соседей и есть шанс, что кто-нибудь выкупит такое здание целиком. Настоящие «сталинки» строили с 1940г. по1960 (с перерывом на войну). Дома эти строили кварталами, в них толстые стены, высокие потолки, правильной формы комнаты. У этих домов хорошая локация, а у оставшихся коммунальных квартир есть шанс, что их выкупят и расселят. Мне представляется, что комната в «сталинке» — оптимальный вариант для покупки, вне зависимости от размеров комнаты.
Про комнаты в домах послевоенной советской постройки писать особо нечего – ванна и горячая вода там есть, освещенность нормальная, одна беда – кухня практически во всех квартирах (кроме 137 серии), будет маленькая, плита всего одна, и придется очень постараться, чтобы без конфликтов за место жить с соседями. Коридоры тоже в большинстве квартир небольшой площади и узкие.
И последняя группа комнат –комнаты в бывших общежитиях. Это здания 60-х — 80-х годов ХХ века. В основном, квартиры там делятся на 2 блока-например,5 и 6 комнат (всего 11, возможно 12). 1-2 кухни с большим количеством плит, несколько санузлов. Комнаты, как правило, 12 и 18 кв.м. Соседи – как повезет, многие комнаты сдаются, хозяева, как правило, сумели купить более благоустроенное жилье. Эти комнаты – обычно самые дешевые, купить их бывает непросто, т.к. не всегда можно быстро найти тех, кто напишет отказ от преимущественного права покупки. Самую удивительную коммунальную квартиру я видел на Б. Сампсониевском пр. в 7-этажном доме -7 квартир, квартира на этаж. На этаже 26 сдвоенных блоков с санузлом и огромный коридор, по которому спокойно можно кататься на велосипеде. 26х2=52 комнаты. 108 зарегистрированных! Вот такая малонаселенная коммунальная квартира!
Благодарю, что прочитали статью! Уверен, что Вам было полезно. Буду рад получить Ваш комментарий и не забывайте поделиться статьей с друзьями.