Эта история в некотором роде выходит за рамки формального правового поля. Но мы будем руководствоваться одной из основополагающих статей Гражданского кодекса РФ – действуем, не злоупотребляя правом, добросовестно.
Речь пойдет о сегменте дешевых комнат – это комнаты в огромных квартирах (а я видел квартиры по 13-17 комнат), или бывших общежитиях (рекорд -52 комнаты, 108 зарегистрированных, Ф9 на 5 листах, собственников более 70). При продаже комнаты мы должны исполнить требования ст. 250 ГК РФ, то есть предложить оставшимся сособственникам свою комнату, так как это — общая долевая собственность, а у продавца – доля в праве. И здесь начинается самое веселое – взяв в МФЦ выписку из ЕГРН, вы там увидите всю эту команду сособственников, и им надо либо послать уведомления о продаже, либо найти их и отвести к нотариусу, чтобы они отказались от преимущественного права покупки. Вариант, когда покупают соседи, рассматривать не будем – там и так все ясно. В теперешней выписке, под предлогом защиты персональных данных, кроме ФИО соседа, никакой другой информации нет. А в таких квартирах сособственники редко живут. Как правило, комнаты сдают. Владельцы уезжают порой очень далеко, вплоть до Аргентины или, на худой конец, Колымы. Отправка такого количества уведомлений, или даже телеграмм, будет стоить огромных денег (больше 100 тысяч). И займет этот процесс не меньше месяцев трех. И тут вырисовывается единственный вариант – дарение. Кратко рассмотрим риски такой сделки.
Да, притворная сделка, да, нехорошо, но другого выхода нет! В этой ситуации покупатель получит обязанность уплатить налог 13% от 70% кадастровой стоимости комнаты, т.е. сумму в районе 100.000 рублей. И соответственно, эту сумму придется уступить. Налоговый вычет покупатель тоже не получит. Отпадут покупатели с ипотекой по понятным причинам. Даритель может оспорить дарение (теоретически, если он — жулик). В такой ситуации хорошо, когда такой объект идет через агентство – никому ведь не нужны походы в суд в качестве третьего лица, репутация дороже! Соседи перевод на себя права покупателя вряд ли затеят – в таких квартирах никому ни до кого нет дела! Здесь очень важен человеческий фактор – самое обычное честное слово. Да-да, в мегаполисах оно обесценилось, а в том же Пскове деньги продавцам отдают после подписания договора купли-продажи, и никто не «подстраховывается» путем написания всяческих допсоглашений, условий доступа и т.д. Ведь в царской России «честное слово» существовало, и у купцов, и у офицеров.
Есть еще один, тоже небесспорный вариант.- дарение 1/….. в праве общей долевой собственности (например,1 кв м комнаты) , регистрация такой сделки в Росреестре, а затем новый собственник выкупает остаток по договору купли-продажи. Но: не все нотариусы заключают такие сделки и не все регистраторы Росреестра готовы это зарегистрировать, кроме того, такая сделка занимает больше времени.
Приведу пример из своей практики. Был у меня клиент-детдомовец, жил в комнате в Петергофе. И решил он продать свою комнату там, и купить здесь, в Питере. За те деньги, которые у нас образовались от продажи, парню светило либо что-то совсем ужасное на Рабфаковских переулках, либо комната в бывшем общежитии, но оформление – дарением. Нашли мы отличную комнату 18 кв.м, продавал ее восточный человек, который не прижился в Питере, да и задолжал соседям денег (играл). И мы решились! На показ со стороны продавца приехала очень солидная, хорошо одетая женщина из одного крупного агентства. А на мой вопрос- не будет ли чего? – был получен ответ. ЧЕСТНОЕ СЛОВО, ВСЕ БУДЕТ НОРМАЛЬНО! МОЙ КЛИЕНТ СДЕЛАЕТ, КАК Я ЕМУ СКАЖУ. Я СЮДА ПРИЕХАЛА, ЧТОБЫ У НАС ВСЕ ПОЛУЧИЛОСЬ! Да, все действительно получилось. Восточный человек получил деньги, расплатился с долгами и уехал на родину, мой клиент живет там уже 10 лет, женился, работает, иногда звонит, и все у него нормально.
Благодарю, что прочитали статью! Уверен, что Вам было полезно. Буду рад получить Ваш комментарий и не забывайте поделиться статьей с друзьями.