В этой статье я постараюсь обобщить накопленный мною за 15 лет работы опыт продаж жилья на вторичном рынке. Отношение к состоянию квартиры у покупателя эволюционировало на моих глазах. Так, в начале «нулевых» состояние покупаемого объекта было далеко не главным критерием при покупке недвижимости. Покупатели, в основном, приобретали «стены». Кроме того, ипотечных сделок практически не было, т.е. у покупателей было заметно больше денег. В дальнейшем, в результате неустанной заботы правительства о росте народного благосостояния, средний покупатель заметно обеднел. Для покупки все чаще стала использоваться ипотека. При ежемесячных платежах 20-40000 рублей масштабный ремонт осуществить крайне сложно, даже если все делать своими руками, ведь материалы стоят вполне ощутимых денег. Поэтому состояние объекта недвижимости в настоящее время выходит на одно из первых мест. Рассмотрим различные ситуации.
1. Квартира в хорошем состоянии, продавцы в ней живут. При подготовке к просмотру достаточно провести текущую уборку, выкинуть, быть может, какой-то многолетний хлам, и, как это удивительно не звучит, помыть окна. Стоит заменить полудохлые энергосберегающие лампы на что-то светодиодное и яркое. Покупатели, к сожалению, эмоциональны, словно дореволюционные барышни, немногие смогут смотреть на приобретаемый объект отрешенно. Некоторые даже не понимают, что к моменту заселения захламленная квартира будет совершенно пустой, если только покупателю не приглянулось что-нибудь из имущества продавца.
Хорошее состояние – тоже не панацея. Как правило, покупателю предлагают заплатить за 5-10 летний ремонт. Когда продавцы вывезут все свое имущество, глазам покупателя откроется безрадостная картина –обои разного цвета (за мебелью), изношенный ламинат и т.д. Квартиры со свежим ремонтом, как правило, продают в новостройках, там, действительно, все свежее.
2. Состояние прдаваемой недвижимости «жилое». Здесь, скорей всего, придется приложить чуть больше усилий (и денег). Обязательно надо победить плесень в ванной или на кухне, если она имеется. Обработать эти места каким-нибудь злобным препаратом, а потолок скрыть под навесным, не забыв врезать в него пару – тройку точечных светильников, а для окончательной победы над плесенью стоит поставить в вентшахту канальный вентилятор (цена вопроса в районе 1000 руб). Замените или отремонтируйте текущие смесители, замените треснувшие фаянсовые устройства – унитаз. раковину. Если это все цело, стоит отмыть их до первоначального блеска. Поврежденное покрытие на ванне стоит залить акрилом, чтобы не менять ее саму. Покупатели крайне болезненно относятся к «убитой» сантехнике, хотя она, в целом, недорогая и заменить ее недорого. Да, и стоит поменять решетки на всех вентиляционных шахтах, т.к.к старые обычно облеплены густой пылью и выглядят убого. Как-то я продавал квартиру своих друзей, они отдали мне ключи. Пришли две деловые женщины и попросили скидку от цены в сто тысяч (!) рублей за текущий смеситель на кухне. И очень были недовольны, что пять тысяч скидку на новый при покупке они точно получат. Таким образом, потратив 5-15 тысяч рублей можно избежать потерь в 100-150тыс. рублей на торг, связанный с состоянием квартиры.
3. «Убитая квартира». Здесь давать рекомендации трудно, ведь, если квартира пришла в такое состояние, значит, у людей либо нет денег (вообще), либо нет воли. Здесь, кроме мытья окон и выкидывания хлама, ничего не сделать. Можно, конечно, рискнуть и сделать вид «мы готовились к ремонту, но в последний момент что-то пошло не так…». Для этого следует максимально выбросить все старое, ободрать засаленные обои. Такая квартира будет все равно лучше смотреться, хотя продаваться она будет дольше ухоженной, а скидку все равно попросят.
4. Квартира после арендаторов, или наследная. Если квартира убитая, то лучше потратиться и сделать косметический ремонт. Приведу пример. Зимой продавал квартиру в новом доме после 2 лет проживания съемщиков. Продавцы послушали мои рекомендации по поводу косметического ремонта и за 2(3) недели его сделали своими силами. В однокомнатной квартире были заменены двери (в них метали ножи), были переклеены обои, заменен ламинат на кухне (на нем что-то горело), столешница в составе встроенной кухни (треснула), и все отмыли. Жили вполне приличные люди с детьми, а вовсе не дремучие гастарбайтеры. Затраты на все составили 30-40 тыс. рублей. Предполагаемый торг составил бы никак не меньше 150-200 тыс.руб. В итоге, при продаже торга вообще не было.
В наследной квартире рекомендации те же, только по максимуму надо вынести старые вещи. А запах старости, болезни выводится следующим образом: необходимо купить 1 кг самого дешевого кофе в зернах, положить его в чугунную сковородку, и,закрыв окна, сжечь его на медленном огне, не забыв выбросить старые шторы, ковры и т.д. По окончании процедуры и проветривания запаха не останется (рекомендация от знакомого следователя).
5. Комната в коммунальной квартире. Здесь все зависит от активности продавца. Приводить места общего пользования в порядок придется, скорей всего, за свой счет. Поучаствуют соседи – хорошо, нет – так это нужно продавцу, и не надо расстраиваться, что Вы старались для кого-то. Вы ведь уезжаете, скорей всего, в отдельное жилье, а они остаются.
6. И напоследок. Ничего можно не делать, если коммунальную квартиру покупает инвестор, а продавцы разъезжаются. Инвестор все равно будет ломать все, его бюджет позволяет это. Теперь уже продавцы могут покапризничать, выбирая свое жилье. Но здесь тоже надо знать меру – расселение коммунальных квартир год от года сокращается, большинство самых интересных вариантов давно выкуплено, поэтому надо не перестараться и не спугнуть инвестора. Ведь следующего можно ждать годами, и, не факт, что следующие предложения будут лучше. А еще кто-нибудь может пропасть без вести, получить запрет на продажу за долги, да и мало ли что еще, и продажа всей квартиры отодвинется на неопределенное время.
Благодарю дочитавших до конца. Всем добра!
Благодарю, что прочитали статью! Уверен, что Вам было полезно. Буду рад получить Ваш комментарий и не забывайте поделиться статьей с друзьями.