Несколько тезисов главного редактора латвийского журнала «Квадратный метр» и портала varianti.lv Романа Голубева:
- Разговоры о каком-то скором повторении кризиса на рынке недвижимости Латвии впервые стали доходить до меня в 2017 году. И каждый раз они обрастали массой оригинальных аргументов.
- Один из работающих в нашей стране инвесторов, базирующийся на Западе, внезапно решил приостановить столичный многоквартирный проект, который уже находился на низком старте. То есть все разрешительные документы были получены и даже проведён тендер среди строительных компаний. Из представленных смет становилось понятно, что застройщик начнёт получать прибыль, торгуя готовыми квартирами по €1,6-1,7 тыс. за кв. м. Сдавать проект планировалось через год – в 2018-м. Но владелец нажал на стоп-кран. Почему?
- Логика была такова: прошлый кризис случился в 2007–2009 годах, цикл имеет десятилетний характер, новости мировой экономики – напряжённые, значит, новый кризис где-то рядом. Как показало время, решение оказалось не совсем верным: проект мог принести даже большую прибыль, чем предполагалось.
- Другой яркий пример: звонок в начале 2019 года от застройщика, разрабатывавшего в Риге малоэтажный проект с планируемой стоимостью готового жилья менее €1,5 тыс. за кв. м. К нему приехали вьетнамские гости. «У нас в Латвии скоро будет кризис!» – заявил он мне по телефону. Почему? Так сказали представители Вьетнама. Их аргументация? У них на родине рынок недвижимости переживает спад!Но давайте подумаем, насколько велик товарооборот между Латвией и Вьетнамом, и как много представителей этой страны покупают недвижимость в нашей стране, чтобы влиять на имеющийся у нас спрос.
- К чему всё это? Моё личное мнение: латвийский рынок недвижимости не может вешать на себя абсолютно все проявляющиеся где-то в мире проблемы и при оценке перспектив должен отталкиваться от собственного состояния и собственной логики.
- Прошлый кризис латвийского рынка, безусловно, имел мировые корни. Американские деривативы подкосили цены на латвийскую недвижимость на 70%. Но у нас развязка стала столь драматичной прежде всего из-за слишком большого числа спекулятивных сделок и радужной оценки собственной платёжеспособности местным населением. А банковские ипотечные щедроты привели к тому, что люди перестали критически мыслить.
- Сейчас в латвийской прессе вновь звучат опасения, дескать, мир готовится к кризису, маячит призрак 2007–2009 годов. Всё чаще эти опасения адресуются рижскому рынку новых проектов бюджетного класса. Слышу мнения, что такого жилья строится много и коррекция цен не за горами. Некоторые потенциальные покупатели, рассчитывая на это, начинают откладывать покупки, собираясь дождаться более интересных (разумеется, значительно более низких) цен.
- Когда спрашиваю о том, какого падения цен они ждут, отвечают: на 20-30%. Честно признаюсь: не верю! Даже минус 10-15% при сохранении нынешних условий работы рынка мы не дождёмся.
- На рынке нет ни ажиотажного спроса, ни стремительного роста цен, ни сумасшедшего затоваривания. Да и параллели с прежним кризисом, которые строятся на росте объёмов строительства, натянуты. Ситуация другая.
- Рынок нового жилья Риги двигается в позитивном направлении только в бюджетном классе. По итогам 2019 года в Риге и её окрестностях ожидается завершение строительства немногим более 2 500 новых квартир, из которых порядка 1 800 относятся как раз к сегменту, доступному местным.
- Практически все экономические показатели, касающиеся бюджетного класса, сегодня выглядят гораздо привлекательнее, чем перед прошлым схлопыванием ценового пузыря. Если говорить о сегменте жилья центра Риги и Юрмалы, то там период коррекции цен продолжается последние пять лет. И о каком новом кризисе здесь можно говорить, если ничего и не росло?! Проблески спроса к этому сегменту со стороны местного рынка начинают проявляться лишь в последний год. А те объекты бизнес-класса и выше, что строятся вновь, возводятся с учётом нынешнего реального спроса.
- Об отсутствии видимых признаков перегрева новых квартир бюджетного класса свидетельствует банковская позиция в отношении кредитования клиентов. Каждого покупателя изучают буквально под микроскопом. Оценивают его платёжеспособность. Заём выдают так, чтобы ежемесячные платежи по ипотечному кредиту не превышали 40% от заработка, а на практике приграничным становится показатель в 30%.
- Сейчас качество покупателей-заёмщиков значительно выше. Абсолютное большинство – это конечные потребители, приобретающие жильё для собственного проживания. Есть и инвесторы, нацеленные на получение доходов от сдачи в аренду. Но редко в каком столичном проекте на них приходится более 5% всех продаж. И долгосрочные инвесторы угрозы не несут. Спекулятивные сделки (для последующей быстрой перепродажи) единичны.
- С точки зрения местного покупателя в сегменте нового жилья вижу два основных момента для переживаний. Один – стремительный рост строительных расходов, который ведёт к повышению цен.
- Ожидается, что в 2019 году, за счёт возросшего числа проектов, количество проданных новых квартир будет как минимум наполовину больше, чем в прошлом. Свою лепту в стимулирование спроса вносит Altum – государственная программа по поддержке покупки жилья семьями с детьми и молодыми специалистами.
- В значительной части новостроек на клиентов с ипотечными кредитами приходится до 80% всех сделок. И свыше половины из них идут с государственными гарантиями. Вот здесь и заложен второй сложный момент: если только государство перестанет финансировать этот инструмент, то продажи новых квартир упадут и рынок перейдёт в стадию стагнации.
* Оригинал текста вы можете прочитать здесь.
** Подписывайтесь на наш канал. Ставьте лайки и делайте репосты. Спасибо