Проверка чистоты приобретаемой квартиры – это не сложный, но требующий точности и пунктуальности процесс. Он обеспечит безопасность сделки и защитит от потери купленного жилья и уплаченных за него денег. Разумеется, можно обратиться к сторонним специалистам, но тогда покупатель будет зависеть от компетентности и честности такого эксперта. Поэтому стоит знать, как самому проверить квартиру перед сделкой на чистоту.
Кратко: как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно
Первая сложность в проверке «благонадежности» приобретаемого жилья заключается не столько в самой процедуре, сколько в необходимости изучить много разных справок. Поэтому будьте готовы к пунктуальному и последовательному подходу. При этом стоит уточнить, что сейчас речь идет не о том, как купить квартиру правильно, а о том, как убедиться в «чистоте» выбранного жилья.
Вся процедура выглядит следующим образом:
- Сравнить стоимость предлагаемого жилья с рыночными показателями в данном регионе или городе – практика показывает, что при сильно завышенной или, наоборот, заниженной цене, вероятность «подвоха» достаточно высока.
- Убедиться, что продавцом выступает владелец квартиры – реализация недвижимости по доверенности сильно повышает риски для покупателя.
- Установить подлинность и правомочность доверенности – (описано дальше) если все же покупатель решает приобрести помещение у такого человека.
- Проверить документацию на квартиру и собственника – это очень важный раздел, поэтому был вынесен в отдельную тему. Главное – помнить, что во всех бумагах не должно быть противоречий, расхождений, ошибок, исправлений, а также опечаток.
- Выяснить, есть ли за квартирой долги по коммунальным платежам и за капремонт – описано ниже.
- Сверить по техническому плану, что в помещении не проводилось перепланировок – для этого необходимо прийти в помещение и визуально убедиться, что комнаты и стены соответствуют графическому отображению. Если возникают сомнения, сделайте замеры или потребуйте от владельца экспликацию БТИ и поэтажный план.
- Сделать копии бумаг или выписать ключевую информацию – понадобятся ФИО всех собственников, а также кадастровый номер.
- Осуществить онлайн проверку квартиры и владельца, а также продавца по доверенности – для этого используются две базы: Банк исполнительных производств ФСПП, где сведения выдаются по имени, а также сайт Росреестра, где удастся заказать электронную выписку из ЕГРН по кадастровому номеру. По базам с открытой информацией установите собственника, наличие обременений, судебных тяжб, а также прочую историю объекта недвижимости и самого продавца.
- Запросить выписку из домовой книги – если у продавца ее нет или она слишком «старая» – выдадут в любом МФЦ.
- Расспросить соседей о владельце жилья и о том, как оно эксплуатировалось раньше – актуально, если покупка помещения осуществляется в старом жилфонде, так как в новостройках 1-3-годичной давности люди мало друг друга знают. При этом лучше это делать без продавца, в совершенно другой день.
Вот и весь алгоритм действий для того, чтобы иметь гарантию благонадежности сделки и проверить чистоту квартиры перед ее приобретением.
Важно! Безопасная сделка по покупке жилья не может осуществляться быстро. Первая характеристика рынка недвижимости заключается в том, что она не допускает спешки. Поэтому на проверку чистоты жилья по времени может понадобиться приблизительно 1-2 недели.
Также стоит учесть, что если в момент проверки владелец торопит, не желает предоставлять какую-либо информацию или запрашивать дополнительные бумаги, это повод отказаться от сделки. Ведь, если это афера, вернуть уплаченные деньги практически нереально.
Почему стоит проверить вторичную квартиру на чистоту
На отечественном рынке недвижимости достаточно распространенным является пренебрежение покупателями, анализа юридической безопасности приобретаемого жилья. Риск заключается в том, что российское законодательство предусматривает «негативную систему права». Простыми словами это означает, что любую сделку реально аннулировать в одностороннем порядке. В таком случае квартира возвращается правообладателю, а обманутому покупателю остается надеяться на то, что хотя бы возвратят выплаченные средства. А это происходит не всегда.
На практике сделки отменяются в таких случаях:
- Квартиру продавали мошенники, без согласования с настоящим собственником.
- У помещения появились владельцы, которые обладали правом на имущество до совершения сделки, но не воспользовались им ранее – чаще всего это наследники, которые не знали о смерти родственника.
- Предыдущий владелец лишен возможности пользоваться квартирой в пользу других лиц, но после продажи суд вернул ему это право.
- Объявились граждане, которые могут проживать (прописаться) в квартире – в этом случае сама продажа не отменяется, но таким жильцам придется предоставить доступ в помещение для его эксплуатации.
Также, если покупать квартиру в новостройке еще до введения в эксплуатацию, есть риск того, что разрешение застройщика будет аннулировано, а построенное здание отведут под снос.
Поэтому при малейшем сомнении в благонадежности квартиры от сделки рекомендуется отказаться, какой бы заманчивой она не представлялась.
Иногда бывает так, что владельцу срочно требуются деньги, и он готов недорого продать жилплощадь. Или помещение оказывается с «погрешностями» в истории и бумагах. Тогда он сразу обращается в компании по выкупу квартир, которые принимают решение в течение 1-7 суток (в зависимости от обстоятельств). В случае, когда недвижимостью не заинтересовались специалисты-инвесторы, простому покупателю тем более не стоит этого делать.
Если у квартиры имеются долги
По закону, кроме капремонта, все долги остаются за прежним владельцем, а не за квартирой. Но на практике коммунальным службам проще добиваться погашения задолженностей с нового собственника, нежели искать старого. Поэтому лучше либо сразу потребовать погашения, либо вычесть необходимую сумму из стоимости оплаты жилья. Затем прописать данный факт в договоре и выплатить долги уже после совершения сделки.
Как узнать о наличии догов за квартирой
Чтобы получить такую информацию, есть много способов, но для проверки чистоты квартиры подойдут следующие:
- Проверить последние квитанции – если таковые существуют.
- Потребовать предоставить справку из управляющей компании или ЕИРЦ об отсутствии задолженностей – выдается собственнику в день обращения и считается самым надежным вариантом.
Важно! Большинство людей сегодня оплачивают коммуналку через интернет. Порталов для осуществления данной процедуры очень много. Поэтому рекомендуется обзавестись бумагой, подтверждающей отсутствие долгов, а не просто посмотреть на данные в личном кабинете собственника. Исключением остается сайт Госуслуги.
Как проверить подлинность доверенности и почему лучше избегать таких сделок
Рисками приобретения такого жилья являются:
- Документ, уполномочивающий продавца, был получен обманным путем или является подделкой.
- Собственник на момент подписания договора был не в состоянии принимать решения – самая распространенная причина, так как нотариусы (хоть и обязаны) не имеют полномочий проверять дееспособность человека.
- Бумага оформлена с нарушением действующего законодательства.
- Прописаны не все полномочия реализатора, что даст шанс впоследствии аннулировать сделку.
- Собственник перед самой сделкой отозвал доверенность, лишив продавца прав.
Как правильно проверить
Чтобы проверить доверенность, необходимо выполнить следующие действия:
- Снять копию – если продавец выражает свое несогласие, лучше сразу отказаться от проведения сделки.
- В спокойной обстановке изучить бумагу или показать юристу на предмет правильности заполнения.
- Проверить доверенность в Федеральной Нотариальной Палате или у выдавшего нотариуса – проводится процедура онлайн на сайте ФНП или по письменному обращению.
Важно! Документ, наделяющий правом на продажу квартиры, обязательно должен быть нотариально заверенным. Без этого он не имеет юридической силы.
В дополнение отметим: если предыдущий владелец после продажи предъявит справку, что находился на лечении и принимал препараты, ограничивающие его мышление, сделка будет аннулирована. И проверить данный факт практически нереально. Оттого покупка квартиры по доверенности является рискованной.
Запросить кредитную историю продавца и собственника
Сразу стоит отметить – подобное редко проводится. Ведь речь идет не о том, чтобы проверить, находится ли квартира в ипотеке или залоге. А о том, какие отношения у владельца (продавца) с банками. Человек с хорошей репутацией (в том числе финансовой) вряд ли будет заниматься махинациями в области продажи недвижимости. Чаще всего такой анализ проводят, если реализацией жилья занимается третье лицо по доверенности.
Сложность заключается в том, что пока в России информация по кредитным историям не объединена в одну систему. Поэтому владелец должен знать, в каком БКИ хранится информация о его отношениях с банками. Также запрашивать данную информацию имеет право только человек лично на себя. Но, в любом случае, попросить предоставить такую справку стоит.
Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров
Полезные бумаги – заключения о подтверждении психической вменяемости и отсутствии наркозависимости. Это устранит риск признания в будущем владельца недееспособным на момент совершения сделки или выдачи доверенности. Записаться к необходимым врачам удастся быстро через портал Госуслуги в разделе «Здоровье».