Документы, необходимые при покупке квартиры, – это обязательный пакет бумаг, которые продавец (собственник жилья) предоставляет покупателю для проверки чистоты приобретаемой квартиры. Условно их делят на первостепенные (обязательные) и второстепенные – которые понадобятся лишь в определённых ситуациях. Сложность в том, что для оформления сделки законодательство России требует минимальный пакет документов, и часть бумаг покупателю нужно запрашивать у продавца самостоятельно.
Кратко: проверяемые документы при покупке квартиры на вторичном рынке
Ничего сложного в изучении бумаг на приобретаемое жильё нет. Самое главное – знать, какие обязательные документы должны быть у продавца при покупке квартиры, а это:
- Паспорт, удостоверяющий личность – независимо от того, кто реализует жильё, собственник или посредник по доверенности, все разговоры необходимо вести только с тем человеком, который юридически наделён правом совершения сделки. Другими словами: в паспорте и правоустанавливающих бумагах должно быть указано одно и то же лицо.
- Выписка-основание получения права собственности – это бумага, по которой предыдущий владелец оформил жильё на себя, к примеру: договор дарения, купли-продажи, решение суда и прочее.
- Выписка из ЕГРН – здесь подтверждается Росреестром, что лицо, выдаваемое себя за хозяина квартиры, таковым и является. Также, если есть, указываются другие обладатели жилья и/или обременения на сделки.
- Выписка из Домовой книги – выдаётся двух видов: архивная и расширенная. В принципе, разницы между ними нет, но лучше брать расширенную. Самое главное, что там указано, кто прописан и кто выписан из квартиры. Выдаётся в МФЦ или в управляющей компании.
- Технический план – важно не путать с техническим паспортом. Необходим для проверки того, что в помещении не происходило перепланировок или они узаконены.
Важно! Кадастровый паспорт уже не выдаётся, так как заменен на выписку из ЕГРН. Но если собственник владел квартирой до 2017 года, то он должен обладать таким документом. Соответственно, его стоит изучить на предмет совпадений информации с другими бумагами.
Уточним, что для оформления купли-продажи в Росреестре или МФЦ, кроме исключительных случаев, требуется только паспорт владельца/продавца и выписка из ЕГРН. Поэтому остальные бумаги запрашивает покупатель по личной инициативе, для гарантии чистоты сделки.
Также к дополнительным бумагам, которые могут понадобиться в некоторых ситуациях, относятся:
- Доверенность с правом осуществления сделки по купле-продажи квартиры – вообще лучше избегать таких покупок, так как повышается риск потери денег. Но если предложение слишком выгодное, важно убедиться, что документ выдан всеми собственниками, и указано право подписания договора реализации жилья.
- Согласие супруги/супруга на продажу – если владелец состоит в браке или ранее состоял, лучше заключить нотариальное согласие «второй половины», не вникая в юридические нюансы по наличию или отсутствию права на долю продаваемого жилья.
- Разрешение органов опеки и попечительства – требуется, если владельцем или долевым собственником выступает несовершеннолетнее лицо или человек с ограниченными способностями.
- Платёжные квитанции за пару предыдущих месяцев или справка об отсутствии долгов – здесь нужно уточнить, что коммунальные долги, кроме капремонта, остаются за предыдущим владельцем, но на практике обслуживающие компании пытаются «выбить» их из нового собственника.
Важно! Весь перечисленный пакет документов для покупки квартиры легко запросить (преимущественно в МФЦ). Поэтому, если продавец отказывается их изготавливать, лучше сразу отказаться от сделки. Рынок недвижимости, даже в России, не приемлет спешки.
Как проверять документы
Теперь стоит чуть более подробно уточнить, что и как изучать в некоторых документах, необходимых для покупки квартиры.
Проверка паспорта владельца
Нужно переписать, а ещё лучше – сделать копии основных данных продавца и собственников. При этом, если реализацией занимается человек по доверенности или у квартиры несколько владельцев, но они поручают основному хозяину провести продажу, нужно требовать копии паспортов всех лиц, имеющих отношение к жилью.
В то же время, по закону, человек не обязан предоставлять паспорта совладельцев. Но если учесть ценовой сегмент даже самого недорого жилья, то такие требования у добросовестного продавца не должны вызвать подозрений.
Проверка доверенности
Если нет хотя бы минимального понимания того, как составляются такие бумаги, лучше сделать копию и показать юристу. Проверяя же справки, необходимо убедиться, что указаны все владельцы жилья, включая паспортные данные, а также чётко и в понятной формулировке прописаны права на действия, которые лицо может совершать. Для наглядного примера скачайте типовой образец доверенности на продажу квартиры. Также документ должен быть обязательно нотариально заверенным.
Затем нужно проверить на сайте Федеральной Нотариальной Палаты, не отозвал ли владелец доверенность. Можно также осуществить ещё одну онлайн проверку непосредственно перед подписанием договора.
Важно! Необходимо убедиться, что во всех документах продавца при покупке квартиры нет расхождений, помарок, исправлений или опечаток. В противном случае необходимо потребовать от собственника изготовить бумаги заново. Так как, во-первых, это вызовет сложности при оформлении собственности, а во-вторых, является признаком возможного мошенничества.
Изучение выписки из ЕГРН
Как выше уже указано, данный документ теперь заменяет и кадастровый паспорт. Документ состоит (как правило) из двух страниц/разделов. Чаще всего на каждом листе указывается количество разделов, но иногда этот пункт пропускают.
Проверяя выписку, необходимо изучить следующую информацию:
- Адрес квартиры.
- Собственники – указывают все лица поимённо. Все эти люди (или человек по доверенности от них) должны подписать договор.
- Площадь – обязательное соответствие техплану.
- Наименование, вид и назначение – в этих трёх пунктах должно быть написано: «квартира» или «жилое помещение».
- Статус записи – «ранее учтённые».
- Ограничения и обременения – «не зарегистрировано».
- Кадастровый номер – нужно переписать для проверки квартиры онлайн.
В остальных пунктах должна быть отображена одна запись: «данные отсутствуют». Стоит обратить внимание на пункт о нерассмотренных притязаниях, если там указано что-то иное, значит, жильё фигурирует в судебном процессе.
Важно! В выписке из ЕГРН пункт по ограничениям и обременениям проставляется под данными на каждого владельца. Соответственно, если у квартиры два и более собственников, в каждом пункте должно быть прописано об отсутствии запретов.
Технический план квартиры
Здесь важно отметить, что, согласно ФЗ №221 от 24.07.2007 и приказа Минэкономразвития РФ №577, от 14.10.2011, чтобы узаконить перепланировку квартиры, требуется технический план.
При этом БТИ по-прежнему выдают техпаспорта, но, как правило, уже не используют так называемые «красные линии» (которыми отмечали перепланировку). Иногда собственник показывает технический паспорт на жильё, где планировка отображена только чёрным цветом, и заявляет, что техплан не нужен, так как есть паспорт. Но это не означает отсутствие возможных проблем. У владельца должен быть только технический план. Получить его удастся в Росреестре, МФЦ или коммерческой организации в течение 1-5 дней.
Далее нужно сравнить графическую часть документа (непосредственно сам план) с квартирой визуально. Если информация сходится (все стены на месте), то владелец не делал изменений или узаконил их в органах власти. Помимо этого, стоит изучить и текстовую часть документа, сравнив данные с выпиской из ЕГРН.
Документ-основание права собственности
К правоустанавливающим бумагам относятся:
- Договор передачи жилья – выдаётся при приватизации.
- Один из видов договоров покупки квартиры у застройщика (на первичном рынке) – в зависимости от того, когда и на каких условиях приобреталось помещение, документы могут отличаться, но чаще всего это ДДУ и акт приёма-передачи.
- Договор купли-продажи – это значит, что квартира куплена на вторичном рынке или у застройщика после ввода здания в эксплуатацию.
- Договор мены – также относится к рынку готового жилья.
- Договор покупки с ипотекой – банк должен выдать документ о погашении займа.
- Договор дарения – обязательное нотариальное засвидетельствование.
- Договор пожизненного содержания с иждивением – теряет свою силу после смерти получателя ренты (человека, который находится на содержании). В противном случае помещение продается только вместе с обязательством содержания «жильца».
- По решению суда – в том числе требуется и при получении наследства, даже если оформлялось завещание или отсутствовали другие притязателен.
- Соглашение о разделе имущества – если при разводе супруги смогли поделить собственность без судебного разбирательства.
Каждый вид правоустанавливающего документа определяет направление анализа чистоты жилья. Больше всего опаски вызывают случаи, когда собственник получил квартиру по решению суда. Ведь в течение трёх лет может появиться другой притязатель или обстоятельства, которые отменят предыдущее постановление. Тогда помещение нужно будет передать «законному владельцу». Аналогичная ситуация и с наследованием. При этом в исключительных случаях новые получатели имущества могут обратиться в суд и по прошествии трёх лет.
Не меньше сложностей вызывает и приватизация квартиры. Например, продавец получил муниципальное жильё после того, как предыдущий владелец признан без вести пропавшим, а наследники отсутствовали. Перевёл его в личную собственность, оформил и реализовал. А через три года находится предыдущий хозяин или наследники.
Поэтому, кроме самого документа-основания, нужно изучить историю получения. Если присутствуют опасения, отчуждения в будущем части или всего помещения, лучше отказаться от покупки такой квартиры.
Выписка из Домовой книги
Эту справку получает только собственник жилья или лицо по доверенности от него. Получить её удастся в ближайшем МФЦ или в ЖСК. Лучше всего брать архивную выписку, так как там более подробно указывается информация о лицах, которые были ранее прописаны в квартире.
Сама справка составляется в виде таблице, где поимённо указаны все, кто был или сейчас прописан в квартире. Главное – убедиться, что в последнем пункте указано, что лицо не выписано временно. В противном случае его могут вернуть на предыдущее место регистрации без права собственности на жильё. Также важно убедиться, что никого не выписывали по решению суда; если таковые граждане существуют, то с момента снятия с учёта должно пройти не менее трёх лет.