В предыдущих публикациях мы составили список из 8 фактов, на которые необходимо обратить внимание при просмотре помещений. На следующем этапе вас ждут коммерческие переговоры с целью заключения договора по выбранному помещению. На этом этапе предполагается тесное сотрудничество с вашим in-house юристом для проведения соответствующих проверок с целью минимизации рисков. Мы поговорили с консультантами, чтобы составить список из 6 рисков, с которыми может столкнуться арендатор.
1. У выбранного здания несколько собственников
Для арендатора сильная позиция – это взаимодействие с единым профессиональным собственником, который владеет зданием целиком. В зданиях, где этажи или части здания принадлежат различным собственникам, арендатор может столкнуться с непрофессионализмом собственника, для которого арендный бизнес не является профильным, что может отражаться как на качестве услуг, так и на возможности планирования. При наиболее негативном сценарии, арендодатель может перепродать этаж либо отказаться от дальнейших отношений с арендатором, например, с целью разместить собственную компанию на данных площадях.
2. Непрофессиональный собственник
Профессиональный собственник зачастую имеет в собственности несколько объектов недвижимости в качестве профильного бизнеса. Соответственно, взаимодействие с таким собственником можно строить более конструктивно. Непрофессиональный собственник может быть, как иметь соответствующий положительный опыт работы с объектом, так и отличаться от стандартов по составу и качеству предоставляемых услуг. О том, как можно оценить качества собственника при осмотре помещений мы рассказывали в предыдущем материале.
3. Отсутствие документов
Идёт ли речь о документах, свидетельствующих об оформлении здания в собственность, или о законности проведенной реконструкции, в каждом отдельно взятом случае отсутствие законных оснований ставит под вопрос правомерность нахождения арендатора в выбранном здании и уплаты им арендной платы, что, в свою очередь, может повлечь признание договора аренды ничтожным.
Без соответствующей проверки существует риск арендовать здание, которое не было переведено в офисы и сохранило производственное назначение. В этом случае, ваша компания не может осуществлять деятельность согласно вашему уставу.
При проведении due diligence здания ваш юрист обращает внимания на следующие аспекты:
- Права собственности
- Назначение здания
4. Краткосрочный договор аренды
Нетипичная для класса А схема, встречающаяся, тем не менее, в некоторых зданиях категории В и во многих зданиях категории С – это предложение заключить договор аренды на 11 месяцев, что означает, что договор аренды не подлежит государственной регистрации. В ряде случаев, собственники идут на этот шаг потому что имеются нарушения, описанные в предыдущем пункте. Так, например, если здание имеет производственное назначение, зарегистрировать договор офисной аренды в нём нельзя.
Данная тактика не подходит компаниям, которые производят бюджетирование на следующие 3-5 лет, инвестируют в отделку и не готовы расставаться с новым офисом в силу непредвиденных изменений условий аренды.
5. Непрогнозируемое увеличение затрат на аренду
Компании научились минимизировать данный риск за счет индексации, которая обсуждается на этапе переговоров и затем закрепляется в договоре. Как правило, индексация соответствует индексу потребительских цен РФ для договора, расчеты по которому рассчитываются в рублях, либо индексу потребительских цен США, если арендная ставка привязана к курсу доллара.
6. Риски, связанные с наличием наземной парковки
Для зданий класса А нормой является наличие установленного парковочного коэффициента и практика закрепления машиномест за арендатором. Однако для зданий класса В и С может иметь смысл уточнить, относится ли предлагаемая наземная парковка к арендуемому зданию? Может ли собственник распоряжаться ею и сдавать машиноместа в аренду? В противном случае, арендаторы могут остаться без парковочных мест.
Источник: https://officenavigator.ru/