Работая в качестве агента по недвижимости и общаясь с потенциальными покупателями, часто слышу от них вопрос: "А для чего нужны риэлторы при покупке квартиры!? Что вы такое делаете?!" И ведь действительно, на падающем московском рынке сейчас задает тон покупатель, и работа агента, вроде как, совсем уже и не нужна, ведь со стороны продавца есть агент и он будет заинтересован провести сделку. Но Москва не была бы Москвой, если всё было бы так просто и очевидно. Поскольку, такой вопрос задает каждый, я решил ответить на него письменно, в виде тезисов.
И вот, перечень работ, которые будут мной выполнены при подборе квартиры.
1. Профессиональная аналитическая справка по стоимости 1м2 в конкретном районе и доме.
2. Подбор квартир по заданным Покупателем критериям из всех возможных источников.
3. Прозванивание отобранных ликвидных квартир и сбор юридической информации:
- установление оснований возникновения права собственности (наследство по закону или завещанию, купля-продажа, дарение, приватизация, обмен итд.) правоподтверждение;
- наличие детей, инвалидов, недееспособных, иждивенцев, лиц, находящихся в местах лишения свободы;
- наличие залогов, обременений, опека, альтернатива, стоимость в договоре купли-продажи, форма расчетов, сумма в расписке и условия сделки и др.;
- наличие перепланировок (узаконены или нет, можно узаконить или нет, уточнение стоимости и условий);
- наличие прописанных,(кто, сколько) основание, возможность, условия и особенности выписки.
4. Профессиональный осмотр дома, подъезда, квартиры:
- оценка фактического состояния недвижимости, необходимость капитального или косметического ремонта, выяснение сроков планового ремонта дома;
- сравнение технического паспорта с техническим состоянием квартиры на предмет выявления перепланировок, определение вида и типа перепланировки;
- выявление дефектов по конструкциям и коммуникациям.
5. Профессиональное проведение объективного торга, учитывая аналитическую справку, всю полученную информацию по документам, квартире, структуре и особенностям сделки, ситуации на рынке, статистику.
6. Согласование условий аванса или задатка. Составление соглашения с учетом интересов Покупателя.
7. Решение вопросов с органами опеки, помощь в узаконении перепланировок, согласование условий купли-продажи недвижимости находящейся менее 3-х лет в собственности, обременения, выписки жильцов.
8. Заказ и контролирование сбора полного пакета документов. Помощь в срочном получении недостающих документов в течение одного дня.
9. Проверка квартиры на юридическую "чистоту" и безопасность. Выявление рисков отчуждения, будущих судебных споров, мошеннических действий, злоупотреблений правом.
10. Коммуникация с менеджером банка и оценочной компании для достижения нужного результата (для ипотечной сделки).
11. Подбор оптимальной страховой программы и страховой компании (для ипотечной сделки).
12. Составление договора купли-продажи на основании всей полученной информации, учитывая выявленные риски и особенности, с защитой финансовых и юридических интересов Покупателя.
13. Составление карты закладки денег в банковские сейфы. Прописание допусков к ним в целях безопасной передачи денег.
14. Организация быстрой подачи документов через регистратора или нотариуса для контроля перехода права собственности или ускоренной регистрации за 3 дня.
15. Сопровождение сделки после перехода права собственности на этапе обмена расписки на ключ от сейфа, с целью безопасности интересов Покупателя.
16. Составление акта приема-передачи и приемка квартиры, контроль за выпиской бывших собственников и членов семьи, отсутствия перепланировок за период с момента просмотра до приемки, отсутствия задолженности оплаты за коммунальные услуги, соблюдение всех условий соглашения о задатке.
17. Консультация по налогообложению и о возможности получения налогового вычета.
Разве недостаточно аргументов, чтоб воспользоваться услугами эксперта в сфере недвижимости, тем более, что сумма уплаченная в качестве комиссии, будет наверняка компенсирована за счет профессионального торга с учётом интересов продавца и покупателя. При этом, покупатель значительно экономите не только свое время при поиске квартиры,но и избегаете рисков мошенничества, получает квалифицированную помощь специалиста.