В предыдущей части мы дошли до следующих вопросов:
- Каково содержание понятия «лицо, ответственное за эксплуатацию здания»?
- Можно ли приравнять «участие в содержании» к «обязанности по содержанию»?
- Каков объём «участия в содержании» прилегающей территории (ПТ)?
Снова берёмся за Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) и находим ч. 1 ст. 55.25:
«В случае, если иное не предусмотрено федеральным законом, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, является собственник здания, сооружения или лицо, которое владеет зданием, сооружением на ином законном основании (на праве аренды, хозяйственного ведения, оперативного управления и другое) в случае, если соответствующим договором, решением органа государственной власти или органа местного самоуправления установлена ответственность такого лица за эксплуатацию здания, сооружения, либо привлекаемое собственником или таким лицом в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения на основании договора физическое или юридическое лицо».
Как видим, по общему правилу лицом, ответственным за эксплуатацию здания, является:
- собственник здания;
- законный владелец здания (любое право: аренда, ХВ, ОУ);
- привлечённое на основании договора в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания иное лицо.
Таким образом, проведено разграничение ответственности за ненадлежащую эксплуатацию здания: если собственник нанял по договору иное лицо, то оно и несёт ответственность.
Но и здесь есть тонкость; в Определении от 28.02.2017 г. № 461-О КС РФ указал, что положения ст. 55.25 ГрК РФ, рассматриваемые во взаимосвязи с положениями ст. 209 и 210 ГК РФ, не означают снятия с собственника здания бремени содержания принадлежащего ему имущества и что ГрК РФ не регулирует правоотношения, связанные с осуществлением государственного контроля (надзора) за соблюдением иного отраслевого законодательства, и не определяет лиц, в отношении которых могут проводиться мероприятия такого государственного контроля (надзора).
А что такое «безопасная эксплуатация здания» (БЭ)? Прямого определения в ГрК РФ не имеется, но из положений ст. 55.24 ГрК РФ, можно выделить признаки БЭ:
- эксплуатация в соответствии с разрешённым использованием (ч. 1);
- эксплуатация в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации, НПА РФ, НПА субъектов РФ и муниципальных правовых актов (ч. 5).
Из ч. 6 ст. 55.24 ГрК РФ, можно сделать вывод о том, что для достижения БЭ необходимо обеспечить:
- техническое обслуживание (содержание ТО раскрыто в ч. 8);
- эксплуатационный контроль (содержание ЭК раскрыто в ч. 7);
- текущий ремонт.
По сути ТО и ЭК управляющим организациям давно знакомо по Правилам № 491, по Минимальному перечню № 290, Правилам № 170 Госстроя и т.д. А ч. 10 ст. 55.24 ГрК РФ прямо указывает, что эксплуатация МКД осуществляется с учётом требований жилищного законодательства.
Кто может быть нанят для БЭ МКД по договору?
- управляющие организации, которые осуществляют деятельность по управлению МКД на основании договора управления (ст. 162 ЖК РФ);
- при «непосреде» - организации, работающие на основании договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту ОИ МКД (ст. 164 ЖК РФ).
А какова цель упомянутого в ч. 1 ст. 55.25 договора? Цель - именно безопасная эксплуатация. С учётом положений ч.ч. 1, 1.1 ст. 161 ЖК РФ, можно сказать, что управляющие организации обеспечивают БЭ в рамках договора управления, обеспечивая благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание ОИ в МКД и т.д.
Поскольку в отношении эксплуатации МКД действует жилищное законодательство (специальное), можем сказать, что БЭ любого МКД нанятым лицом обеспечивается одним из двух договоров - ДУ (ст. 162 ЖК РФ) или договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту ОИ МКД (ст. 164 ЖК РФ), ибо других договоров законом не предусмотрено.
ТСЖ не выбиваются из предлагаемой нами логики, поскольку как юридические лица в силу ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ несут ответственность за содержание ОИ в МКД в соответствии с требованиями технических регламентов и правил содержания ОИ в МКД, то есть обеспечивают ровно то же самое - БЭ МКД. И это укладывается в логику ч. 1 ст. 55.25 ГрК РФ («В случае, если иное не предусмотрено федеральным законом» - а ТСЖ это и не собственник, и не нанятое по договору лицо).
Как видим, ст. 55.24 ГрК РФ в совокупности ч. 1 ст. 55.25 ГрК РФ говорят о публичной обязанности указанного законом лица обеспечить безопасную эксплуатацию своего имущества, поскольку право собственности подразумевает бремя содержания имущества.
А что не так с ч. 9 ст. 55.25 ГрК РФ? Во-первых, эта норма установила публичную обязанность в отношении чужого имущества, не принадлежащего лицу, ответственному за БЭ здания.
Высшие судебные инстанции неоднократно подчёркивали, что случаи несения бремени содержания имущества лицом, не являющимся его собственником, могут быть установлены лишь федеральными законами или договором (Определение Верховного Суда РФ от 17.04.2018 г. № 50-КГ18-6).
Относительно договоров сразу отметим, что по состоянию на 28.06.2018 г. (дата вступления в силу ч. 9 ст. 55.25 ГрК РФ) ни один из действующих на территории РФ договоров управления (или «непосредственных» договоров) не содержал условия о том, что управляющая организация обязывается «принимать участие в содержании прилегающей территории».
Дело в том, что ни договор управления (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ), ни договор оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ) не могут исполняться в отношении чужого имущества, не являющегося ОИ МКД, ни предмет, ни цель (ни прокурор) этого не позволяют.
Далее https://www.burmistr.ru/blog/sudebnaya-praktika/prilegayushchaya-territoriya-chast-vtoraya-postaraytes-dochitat-do-kontsa/