Какого продавца жилья в новостройке выбрать: застройщика, риелтора или частника? На этот вопрос мы попросили ответить наших экспертов.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, что происходит на самом деле:
– На рынке немного проектов, которые реализуются девелоперами самостоятельно. Для застройщиков это непрофильный бизнес, поэтому проще отдать новостройку риелтору, который выступает в роли продавца и одновременно консультанта, имеющего лучшее представление о ситуации в отрасли в целом. Главный стереотип, касающийся покупки жилья у девелопера – это возможность сэкономить сумму в размере агентской комиссии.
Важно понимать, что риелтор продает жилье на тех же условиях и по тем же ценам, что и застройщик. Услуги брокеру оплачивает сам девелопер, а не клиент. Расходы на риелторскую комиссию уже включены в стоимость квартиры и примерно сопоставимы с затратами на содержание собственного офиса продаж. Поэтому стереотип о том, что, покупая жилье напрямую у застройщика, можно сэкономить – не более чем миф.
На мой взгляд, приобретать недвижимость у девелопера есть смысл, когда вы уже выбрали конкретную новостройку. От него можно получить самую актуальную информацию из «первых уст», составив мнение о проекте. Если же вы до конца не определились с объектом и не знаете, с чего начать, лучшим помощником и проводником по рынку станет риелтор. Именно он сравнит десятки проектов, объяснит, почему один дороже, а другой – дешевле, оценит инвестиционный потенциал.
Иными словами, риелтор консультирует не в рамках одного комплекса, а дает возможность куда большего выбора, формируя целостную картину для клиента. Кроме того, работа с брокером – это принцип «одного окна», когда покупателю подберут новостройку, помогут продать старое жилье, ускорят одобрение ипотеки, возьмут на себя заботы по регистрации сделки и оформлению собственности. Уровень сервиса у риелторов выше, чем у девелоперов, которые не всегда готовы оказывать такие услуги и клиенту часто приходится заниматься всем этим самостоятельно.
Кроме того, обратившись к риелтору, проще получить скидку. Он может снизить размер собственной комиссии, которую получает от девелопера, чтобы удержать клиента. Что касается надежности сделки, то нет никакой разницы – покупаете вы жилье у риелтора или девелопера. И в том, и в другом случае сделка проходит регистрацию в Росреестре.
При покупке квартиры на первичном рынке придётся столкнуться с рядом дополнительных расходов. Во-первых, это государственная пошлина. Во-вторых, услуги нотариуса. Если вы планируете поручить оформление сделки третьему лицу, потребуется доверенность. Также необходимо согласие супруга/супруги на совершение сделки или заявление о том, что не состоите в браке. Стоимость каждого документа, в среднем, составляет 700-3000 рублей (зависит от нотариальной конторы).
В-третьих, услуги по сопровождению сделки – регистрация договора долевого участия и передача объекта. Обычно они предоставляются агентством недвижимости, задействованном в реализации комплекса, или официальным представителем застройщика. В зависимости от объекта, его расположения и класса, а также объёма предоставляемых услуг в среднем по рынку расходы составят 1% от цены квартиры. В некоторых проектах стоимость за регистрацию фиксированная и равна 40-100 тыс. рублей.
В-четвертых, оформление собственности. Стоимость данной услуги от застройщика составляет 30-40 тыс. рублей. Однако можно сделать это и самостоятельно.
Возможна ещё одна статья расходов – комиссия банка за перечисление денежных средств застройщику. Она взимается в случае, если ваш расчётный счёт принадлежит не тому же банку, что и р/с застройщика. В среднем затраты составляют 2 тыс. рублей. Некоторые застройщики работают с аккредитивами – в таком случае за его открытие необходимо будет заплатить порядка 3 тыс. рублей.
На первичном рынке недвижимости риски отказа от той или иной услуги связаны больше с временными потерями, чем возможными юридическими проблемами, как это бывает в сегменте вторичного жилья. Причем нужно помнить, что, например, отказаться от услуг регистрации сделки нельзя – вам просто не продадут квартиру. В некоторых проектах стоимость регистрации уже заложена в бюджет покупки квартиры, то есть клиенту не придется дополнительно тратить 40-100 тыс. рублей. Оформить собственность реально самостоятельно, оплатив госпошлину в размере 2 500 рублей. Также можно найти банк, в котором стоимость аккредитива компенсирует застройщик. На этом вы сэкономите еще порядка 3 тыс. рублей.
Антон Самойлов, руководитель юридического отдела компании Homeapp:
– При покупке жилья в новостройке на вопрос: «Кого выбрать – застройщика, риелтора или частное лицо?», необходимо отвечать в соответствии с поставленной задачей, потому как эти лица относятся к разным категориям и выполняют разные функции.
Риелтор может помочь на этапе поиска и подбора варианта – определиться с объектом строительства, подобрать по параметрам квартиру или апартамент, провести переговоры с продавцом, оказать содействие при изучении документов на объект и при проведении самой сделки. Нужно помнить, что риелтор не выступает в качестве продавца, а только в качестве консультанта или посредника.
Частное лицо, уже купившее квартиру в конкретном жилом комплексе и продающее ее – это другая категория. Номинально, такое лицо тоже является посредником в процессе приобретения самой квартиры, ведь конечное требование о передаче в собственность построенного жилья должно быть направлено непосредственно к застройщику. Чаще всего с такими лицами заключаются договоры об уступке права, по которому от изначального участника долевого строительства право (требование) переходит к вам как к правоприобретателю. И в дальнейшем это право должно быть реализовано путем приема вновь созданного объекта недвижимости у застройщика.
Подготовка к такой сделке с юридической стороны сочетает в себе некоторые черты из обычной купли-продажи – необходимо проверить продавца как физическое лицо на дееспособность, отсутствие банкротства или задолженностей, которые могут повлечь банкротство в последующем. А также проверить действительность самого передаваемого права, изучить основной договор, на основании которого это право возникло. И, конечно, изучить документы и правовое положение самого застройщика.
Выбор застройщика в качестве прямого продавца кажется самым очевидным и простым вариантом. Но и здесь не все так просто. Во-первых, многие застройщики при приобретении жилья в строящихся объектах предлагают дополнительные опции. Обычно это подразумевает под собой заключение договора на оказание услуг. По этому договору дочерняя фирма или специальное подразделение компании-застройщика оказывает трехэтапный комплекс услуг:
1. Подбор объекта недвижимости по параметрам и характеристикам.
2. Заключение и государственная регистрация договора участия в долевом строительстве.
3. Государственная регистрация права собственности уже после ввода жилого дома в эксплуатацию.
На этапе заключения такого договора необходимо сразу выдать доверенность компании, которая будет оказывать эти услуги, предусматривающую полномочия на совершение всех перечисленных действий. Безусловный плюс такой системы в том, что вам не придется беспокоиться о многих процессах сделки: сначала вы получите на руки экземпляр зарегистрированного договора участия в долевом строительстве, а после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи – выписку из ЕГРН о праве собственности. Однако стоимость этих услуг может быть относительно высокой – около двухсот тысяч рублей за все три этапа.
Основные риски, связанные с приобретением жилья в новостройке – опасность ввязаться в долгострой. Такой исход возможен независимо от того, приобретаете вы жилье при помощи риелтора, у частного лица или у застройщика. Сегодняшнее законодательство о долевом строительстве своей главной задачей ставит минимизацию таких рисков. Изучите основной документ – Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Подразумевается, что последние изменения, внесенные в этот закон, позволят максимально надежно защитить интересы дольщиков. С 01 июля 2019 года все новые объекты строительства начали работать по принципу проектного финансирования. Это означает, что денежные средства дольщиков будут храниться на специализированных эскроу-счетах, а не поступать напрямую застройщикам. На осуществление строительства застройщик будет получать кредит в банке. А деньги с эскроу-счета он получит только после окончания строительства. Если по каким-либо причинам застройщик окажется не в состоянии завершить строительство, это будет обязан сделать банк. Причем дольщик получит право выбора: возвратить денежные средства или дождаться получения объекта недвижимости.
Тем не менее не лишним будет проверить застройщика перед подписанием договора и убедиться в его надежности. За этой услугой лучше обратиться к риелтору или юристам в сфере недвижимости. Они проверят выбранную вами компанию, например, на предмет наличия процедуры банкротства или ликвидации юридического лица. Изучат разрешение на строительство, проектную декларацию, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации, документы на земельный участок и другие.
Что касается стоимости проведения таких сделок, то все зависит от выбранного подхода. Сопровождение сделки риелтором или юристом может обойтись в 70-90 тысяч рублей. Государственная пошлина за регистрацию договора участия в долевом строительстве или уступки права требования (от физического лица) составляет 350 рублей. Как уже было сказано, за полный комплект услуг компания, сотрудничающая с застройщиком, попросит примерно 200 тысяч рублей.
Кроме того, ряд застройщиков выдает согласие на уступку права требования на платной основе. Получение такого документа может обойтись в сумму до 90 тысяч рублей. В таких сделках придется учитывать большое количество нюансов, и выбрать необходимый минимум из всех предлагаемых опций.
Павел Лепиш, директор по продажам «ИНТЕКО»:
– Все указанные подходы к покупке квартиры вполне жизнеспособны. Чаще покупатели обращаются к застройщику, так как сложилось мнение, что цена у него ниже. Но это заблуждение. Если девелопер заключил договор на реализацию квартир с конкретным риэлторским агентством, то оно будет предоставлять покупателям аналогичную стоимость объекта. При этом существуют и внешние риэлторские агентства, которые берут комиссию при совершении сделки.
Если говорить о частных инвесторах, то они прежде всего нацелены на получение определенной выгоды, однако в некоторых случаях могут предложить интересную цену на квартиру. Часто это происходит, когда инвестор уже нашел более прибыльный объект для вложений.
Следует иметь в виду, что частный инвестор не может предложить оформить рассрочку или ипотеку и чаще реализует свои квартиры на более высокой стадии строительной готовности, что подходит тем людям, которые не купили на старте, но их привлек комплекс, и они решили подождать. Поэтому покупатели должны самостоятельно принять решение, у кого приобрести квартиру, исходя из своих возможностей и потребностей.
Частный инвестор в определенный момент может предложить цену интереснее, чем у застройщика, но и выбор квартир будет ограниченным, как правило, это 1-2-3 лота. В то же время у девелопера линейка представленных к продаже вариантов гораздо шире.
Подчеркну, что частный инвестор сам определяет размер своего дохода, а застройщик работает по установленному плану и при необходимости не может сделать дополнительную скидку. Поэтому частный инвестор выступает более гибким и может предложить цену ниже, чем у девелопера.
В целом лучшие условия в большинстве случаев может предложить застройщик или уполномоченный риэлтор. Здесь речь идет не об абсолютной величине дисконта, а скорее имеется в виду комфортность покупки.
Каждый девелопер сам решает, какую сумму покупатели должны заплатить за оформление сделки. Тем не менее на рынке наблюдается общая тенденция к минимизации пакета платных услуг при осуществлении покупки квартиры в новостройке.
Подготовил Виталий Простаков