Позавчера по телефону обратилась дама насчет срочного выкупа вторички в Трехгорке, Сколковский АП квартал.
Почему обратилась?
Проблема в том, что риэлторская компания, которая занимается продажей, что-то для нее делает, но все никак не продаст.
Живу неподалеку, поэтому уже на следующий день осматривал квартиру вместе с фотографом от риэлторской компании.
По поводу фотосессии.
Интересно будет посмотреть на результат труда фотографа, ума не приложу, как он будет упаковывать голый бетон.
Ни покраски стен, ни цветов, ни постеров после фотосессии не обнаружил.
Да и сама работа профессионала длилась всего семь минут.
А теперь о главном.
Каковы впечатления от осмотра с точки зрения инвестиций и возможной доходности от срочного выкупа?
Рекомендации к покупке скорее отрицательные, чем положительные.
Почему?
1. Невероятно забитые придомовые парковки, узкие проезды и тупики. Маневрируешь, протискиваешься между рядами машин несколько минут в поисках выхода из квартала. Утыкаешься в апендикс, а потом, чертыхаясь, витевато пятишься задом. Неопытным водителям лучше перед выездом разведать путь на своих двоих.
2. Высокая плотность застройки в сочетании со слишком темными фасадами. Ещё во время брокер-тура на видео показалось, что при такой плотной застройке фасады должны быть светлее. Слишком мало солнца в наших широтах.
3. Высокая конкуренция среди продавцов. Продает застройщик. Фиксируют прибыль другие частники.
Для того,чтобы победить конкурентов, придется делать отделку, причем довольно высокого качества.
Беседую с собственницей про высокую конкуренцию.
Та говорит, что вчера и позавчера в подъезде купили 2 квартиры. Двушку с отделкой и студию с "под ключ".
Вот видите, говорю. Отделку делать придется.
Зачем, говорит. Ремонты под себя делаются.
Если коротко, то затем, чтобы продать. Потому что ипотечникам некогда и не на что делать под себя.
Совет инвесторам Сколковского Ап квартрала: умейте делать недорогой, но солидно выглядящий ремонт.
4. Забитые лифты. Новосёлы перевозят мебель, строители поднимают материалы.
Именно поэтому, низкие этажи в этом ЖК не недостаток, а преимущество. На четвертый пришлось и подниматься, и спускаться пешком.
Почему?
И с высоких, и с низких этажей вид один и тот же: темно-шоколадные фасады соседних домов. А раз нет разницы в видовых характеристиках - незачем и переплачивать.
5. Инфраструктура: школа, детские сады, поликлиника сильно перегружены.
6. Пробки при въезде в Москву утром и при въезде в Трехгорку вечером.
Перейдем к достоинствам ЖК и квартиры.
1. Новый дом, центральные стояки отопления и водоснабжения.
2. Высота потолков - 2.9
3. Высокая плотность застройки - чем выше плотность застройки, тем выше вероятность продажи.
4. Станция МЦД, которая вот-вот заработает.
5. Близость Сколково, та же самая шаговая доступность, хоть и потопать придется. Не страшно и для здоровья полезно.
6. При желании можно арендовать или купить место на подземной парковке.
Квартира двушка-линейка, площадью 56 квадратных метров.
Два санузла, из одного обычно делают гардеробную комнату.
Итого.
Как инвестор готов покупать любую квартиру, в том числе и эту, осталось достичь соглашения о цене.
За этот вариант предлагать много не буду из-за обязательной мышиной возни с ремонтом, высокой себестоимости с ремонтом и грядущей конкуренции при продаже.
Стоит ли брать такое для себя?
Не исключено, особенно если как-то связаны со Сколково и не считаете нужным возиться с личным авто.
Подробный видеообзор здесь.
Хорошего дня.