В индустрии аренды офисной недвижимости существует ряд терминов, за которыми скрываются возможности для арендаторов. Один из таких терминов – «якорный арендатор», который означает арендатора, занимающего значительный процент помещений здания. Проще всего стать «якорем» на этапе строительства, но для этого нужно хорошо знать рынок.
Якорный арендатор может «заходить» в здание ещё на стадии строительства. Собственник заинтересован в привлечении «якоря», так как он получает гарантированный денежный поток в момент запуска объекта. Поэтому якорный арендатор может договариваться об особо привлекательных условиях как стоимости аренды, так и преференций по расширению. Для того, чтобы стать якорным арендатором, нужно занимать значительную часть объема площадей бизнес-центра. Соответственно, размер арендуемых площадей, необходимых для достижения статуса «якоря» зависит от масштабов бизнес-центра.
Право преимущественного расширения
Говоря о якорном арендаторе, особенно интересный момент – это право преимущественного расширения. Арендатор может предусматривать для себя как увеличение площадей через определённый срок, так и их уменьшение. Преференции по расширению прописываются в договоре аренды и создают механизм регуляции, при котором арендатор уведомляет арендодателя в установленные сроки о необходимости занять дополнительные площади. В этом случае арендодатель обязан их предоставить. Сужение занимаемых площадей подразумевает возможность договориться об отказе от части площадей в определённые моменты.
В каком объеме и какие конкретно площади будут предоставлены арендатору, зависит от здания и того, кто финансирует отделку, а также других коммерческих условий договора аренды.
Если якорный арендатор занимает бо́льшую часть здания, то, при наличии возможности, он может получить входную группу. Это имиджевый и статусный показатель, который важен для крупных компаний, поэтому собственники зачастую используют данную возможность при маркетировании для «якорей».
Риски для обеих сторон сделки
Якорный арендатор для собственника представляет определённые риски. Во-первых, в ряде случаев, собственнику придётся идти на уступки, так как его задача - обеспечить денежный поток за счет аренды, большую часть которой приносит «якорь». Во-вторых, в случае, если якорный арендатор покинет помещения, собственник теряет финансовый поток.
Для якорного арендатора заход на ранней стадии происходит чаще всего потому, что на рынке может не быть готовых объектов. Поэтому приходится смотреть в сторону строящихся объектов.
На строящихся объектах больше рисков: это и риск того, что объект не достроится, и произойдёт срыв по срокам, а при самом негативном сценарии переезд окажется невозможным.
Как зайти в здание на этапе строительства
Основная трудность состоит в том, что до определённого момента здание не маркетируется, информация намеренно может оставаться непубличной. Для того, чтобы выйти на строящийся проект, необходимо мониторить рынок, знать консультантов, иметь часто закрытую информацию по тому, кто из девелоперов планирует новое строительство в определённый момент времени, на каком этапе находится стройка. Это влечет за собой необходимость анализа огромного объема информации, а также наличие связей на девелоперском рынке. Поэтому самый простой и экономически выгодный способ захода в бизнес-центр на этапе строительства – это обратиться за услугами к профессиональному консультанту.
Источник: https://officenavigator.ru/