НОСТРОЙ сформирует карту доходности застройщиков в регионах России
Строители отмечают, что избранный в апреле 2019 года президент НОСТРОЙ Антон Глушков начал активную работу по развитию института саморегулирования. За столь короткий срок глава Национального объединения наглядно показал, что проблемы отрасли ему хорошо знакомы. Он заявил о необходимости проводить мероприятия по развитию стройкомплекса в регионах для того, чтобы совместно с профессиональным сообществом решать отраслевые задачи. И отметил необходимость поддержки застройщиков при переходе на новую проектную систему финансирования строительства с применением эскроу-счетов.
Консолидация сил
Сегодня в каждом регионе продолжается работа по самостоятельному расчету средней заработной платы рабочего и средней стоимости строительных ресурсов, которые есть в наличии территории. Основная задача саморегулируемых организаций — убедить губернаторов утвердить эти расчеты верно и в короткие сроки. Одним из направлений в деятельности НОСТРОЙ стала работа в регионах, поскольку во многих из них нет консолидации СРО. Зачастую саморегуляторы даже не имеют единого мнения. Многие губернаторы и региональные профильные ведомства ничего не знают о саморегулируемых организациях. «Нужно добиваться, чтобы выстраивалась коммуникация между саморегулируемыми организациями и региональными властями, чтобы нас слышали, — отметил в интервью, опубликованном на официальном сайте НОСТРОЙ, глава Нацобъединения строителей Антон Глушков. — Например, чтобы представитель СРО участвовал в каждом совещании по долевому строительству у вице-губернатора или у министра и выражал позицию НОСТРОЙ. Тогда отношение к СРО будет совершенно другое». Еще он добавил, что на федеральном уровне НОСТРОЙ будет доносить и отстаивать свое мнение в составе коллегии Минстроя России. А в регионах самим СРО нужно немного приподняться над ежедневной работой и подумать о том, чтобы их деятельность была видна, чтобы их уважали. Для качественной реализации задуманного НОСТРОЙ восстановил практику подписания соглашений с регионами России и с общественными объединениями. В частности, подписано соглашение с Российским Союзом строителей. Достигнута договоренность с НОПРИЗ, продолжается взаимодействие с ТПП и РСПП. Такая консолидация усилий, по мнению главы НОСТРОЙ, даст нужный для строительной отрасли результат. Не остаются в стороне и регионы. Подписаны соглашения с Ленинградской, Архангельской и Владимирской областями. Эта работа сегодня в самом разгаре.
Однако эксперты констатируют, что в современных реалиях экономики в строительной отрасли наблюдается тенденция падения инвестиционного спроса. Такую ситуацию спровоцировал стабильный рост цен на фоне невысоких доходов населения. По статистике, только за последний год число банкротов-застройщиков увеличилось в полтора раза. И если в мае 2018 года их число было 294, то ровно через год достигло уже 448. Основную причину нездорового роста количества компаний-банкротов эксперты видят не в новом законе, а в фатальном отсутствии спроса на жилье. Однако будем откровенны: затраты на строительство жилья тоже серьезно возросли. Еще одну новую задачу добавляет строителям использование эскроу-счетов. С одной стороны, они наделяют инвесторов дополнительными гарантиями. А с другой, требуют от строителей дополнительных финансовых вливаний. В результате проектного финансирования, которое теперь придется получать на весь объем работ сразу, застройщики прогнозируют удорожание жилья на 8%. А банки предполагают более высокий рост — свыше 10%.
Право на выбор
В последнем пакете поправок к закону о долевом строительстве семь предложений НОСТРОЙ из девяти, дающие строителям некоторые послабления, были учтены. В частности, застройщики получили право выбора: в каком объеме, по какой схеме работать (при соблюдении определенной степени готовности объекта). Изначально в законопроекте новые правила были едины для всех. Но к позиции НОСТРОЙ прислушались. И теперь строящиеся объекты компании могут завершить на прежних условиях. А начинать новые должны уже с использованием эскроу-счетов. Также по предложению НОСТРОЙ из законопроекта убрали двойные требования к застройщику, работающему одновременно по разным схемам. «Ранее все требования, которые были прописаны при долевом строительстве жилья, распространялись и на строительство по счетам эскроу. Теперь этого в законе нет», — поясняет Антон Глушков.
В то же время предложение убрать из текста закона отсекающий срок по достижению 30-процентной готовности объекта реализовать не удалось. «Сейчас в законе появилась норма, которая отсылает к отдельному постановлению Правительства России, устанавливающему этот четкий срок, после которого 30-процентной готовности объекта уже достигать будет нельзя. Постановления правительства пока нет, есть три позиции по этому сроку. Первая позиция состояла в том, что срок должен быть 1 июля. Но поскольку форма заявления появилась только 4 июня и вступила в действие 14 июня, то и самый добропорядочный застройщик не успел бы оформить документы и получить документы до 1 июля», — говорит глава Национального объединения.
Минстрой РФ озвучил новую дату — 1 октября 2019 года. Специалисты министерства уверены: 3 месяцев достаточно для того, чтобы застройщики с объектами высокой степени готовности подали заявления о завершении строительства по старым схемам. Однако участниками профессионального сообщества предложен другой срок для старта нововведений — начало 2020 года. «Нужно понимать, что сейчас 80% строительного рынка в денежном выражении — это жилищное строительство, а застройщики — это не просто управляющие компании, это заказчики, которые нанимают большое количество строительных компаний-подрядчиков. Не будет застройщиков — не будет работы у строителей. И поэтому мы настаиваем на более плавном переходном периоде для застройщиков. Многие коллеги склоняются к дате 1 января, и основная наша задача — максимально убедить Правительство России, чтобы в постановлении была закреплена именно эта дата», — принял сторону застройщиков Антон Глушков. Глава НОСТРОЙ уверен, что в законе остались избыточные требования к организациям, которые переходят на эскроу-счета. «Они все-таки должны получать заключение о соответствии проекта, — сказал он. — В законе указано, что ЗОС будет отменен, но через два года. По моему мнению, логика в принятии такого решения отсутствует».
Карта доходности
Президент НОСТРОЙ предполагает, что спустя 1,5-2 года застройщики смогут приспособиться к механизму эскроу-счетов, но сегодня от них требуются большие усилия, поскольку низкая рентабельность строительных проектов — общероссийская проблема. А чтобы сохранить привлекательность для банка, рентабельность не должна быть менее 15%. Сегодня она если не на пограничном уровне, то значительно ниже этого показателя. Поэтому кредитные организации не проявляют особого интереса к строительству. Да и инвесторы, учитывая огромные риски, не торопятся вкладывать деньги в жилье, а предпочитают выигрышные проекты.
Эксперты отмечают, что в рамках нового законодательства для привлечения внимания инвесторов к строительной отрасли необходимы особые, привлекательные условия. В их числе — ипотечные каникулы. В апреле 2019 года в третьем чтении Госдума приняла законопроект N° 76 — ФЗ «Об ипотечных каникулах», который с августа этого года вступает в силу. В рамках нового законопроекта заемщику предоставляется льготный период, в течение которого он может не платить по кредиту или вносить ежемесячные платежи частично. По сути, это одна из форм реструктуризации ипотечного кредита. Для получения ипотечных каникул заемщик должен подготовить определенный пакет документов и подписать с кредитной организацией дополнительное соглашение. В нем будут установлены порядок и срок погашения кредита без начисления штрафа и порчи кредитной истории. Когда инвестор берет кредит в банке, то первое время, например год, он не вносит ежемесячную оплату кредитной организации. Но чтобы воспользоваться правом ипотечного послабления, заемщик должен иметь хорошую кредитную историю.
Другим предложением на пути повышения инвестиционной привлекательности жилищного строительства может стать секъюритизация долгов строителям за счет выдачи банковских гарантий Институтом развития ДОМ.РФ. Согласно данным сайта ДОМ.РФ, застройщики, использующие эскроу-счета для оплаты по договорам долевого участия, смогут получить достаточный для ввода дома в эксплуатацию объем кредитования. При этом процентная ставка будет снижаться в зависимости от готовности объекта и наполнения эскроу-счетов деньгами дольщиков. Президент НОСТРОЙ уверен, что строители смогут преодолеть требования нового закона. «И после того как все заложенные в законе инструменты начнут работать, для нас откроется два направления деятельности. Первое — непосредственная помощь строительным компаниям. НОСТРОЙ приступает к формированию карты доходности застройщиков по регионам России. Нужно понять, в каких регионах строители смогут продолжать работать самостоятельно, а в каких необходимо участие государства, субсидирование процентной ставки для заемщика, стимулирование ипотечной активности, то есть где регионы в рыночную модель не укладываются», — обнадежил Антон Глушков.
Система будет работать
Сегодня в НОСТРОЙ идут активные структурные преобразования. Экспертный совет возглавил Алексей Белоусов. Создана научно-консультативная комиссия под руководством Александра Мешалова. Ее задача — готовить разъяснения к законодательству о саморегулировании. Появился и технический совет, который занимается вопросами технического регулирования в строительстве. В ближайшее время НОСТРОЙ планирует систематизировать документы технического регулирования в строительстве, избавиться от ведомственных сводов правил, стандартов и СанПиНов. Эта задача была поставлена Национальному объединению Правительством России.
Не менее важное направление в деятельности НОСТРОЙ сегодня — образовательные проекты. А именно активизация работы Совета по профессиональным квалификациям в строительстве и создание центров независимой оценки квалификации. Актуальность этих перемен подчеркивает тот факт, что с 1 июля 2019 года независимая оценка квалификации стала единственным методом аттестации профессионального уровня строителей. Пока это необязательная процедура. Однако НОСТРОЙ совместно с Советом по профессиональным квалификациям в строительстве делают все возможное, чтобы эта система заработала на должном уровне. Для исключения возможных пробелов НОСТРОЙ сотрудничает с Национальным агентством по развитию квалификаций. «Все должно быть абсолютно прозрачным и единообразным, — сообщает Антон Глушков. — Нам есть чему поучиться у коллег. Кроме того, мы хотим, чтобы наши центры независимой оценки квалификации стали центрами компетенций в регионах, чтобы строитель мог в одном месте получить и образовательные программы, и независимую оценку квалификации».