Объем возводимого многоквартирного жилья (МЖС) в г. Санкт-Петербурге растет третий год подряд и на сегодняшний день достиг своего максимального за всю ретроспективу значения. По состоянию на конец июня 2019 г. по данным консалтинговой компании MACON в г. Санкт-Петербурге в сегменте МЖС строится 10 млн. кв. м. В расчете на 1 чел. постоянного населения данный объем составляет 1,9 кв. м и оценивается как высокий.
Положительная динамика объема возводимого МЖС прослеживается с 2017 г. При этом с каждым годом она набирала все большие обороты. В частности, за 2017 г. предложение увеличилось на 0,2 млн. кв. м, за 2018 г. - еще на 0,4 млн. кв. м, за первое полугодие 2019 г. - еще на 1,6 млн. кв. м. Основным драйвером для столь высокой активности девелоперов в части выпуска новых проектов являлся предстоящий с 1 июля 2019 г. переход на проектное финансирование. Девелоперы старались максимально нарастить свой портфель до перехода на новое правовое поле.
Преобладающим на локальном рынке является комфорт-класс. При этом его представленность возрастает. Если в 2016 г. на него приходилось 40% от общего объема возводимого МЖС, то сейчас - 56%. Аналитики компании MACON отмечают, что наращивание предложения комфорт-класса главным образом происходит за счет снижения доли стандарт-класса. Высококлассное жилье имеет 13%-ную долю в общем объеме возводимого МЖС.
В последние годы застройщики отдавали существенную часть квартирограмм в своих домах под студии. В результате их доля в объеме строящегося жилья достигла весьма большого показателя (28,2%), который на уровень выше многих городов РФ (от 10% до 15%). На 1-комн. предложения приходится 40,2% предложения. Многокомнатные квартиры и апартаменты занимают оставшиеся 31,6%. Приморский и Выборгский районы - бессменные лидеры по объему возводимого МЖС. На сегодняшний день их доли составляют 24% и 17% соответственно.
Среднерыночные цены демонстрируют устойчивую положительную динамику и характеризуются высоким уровнем. На конец 2 квартала 2019 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м на локальном рынке составляет 129,8 тыс. руб., что является рекордным значением за все годы.
Прирост цен прослеживается с 2011 г. При этом его темп остается достаточно высоким. В частности, за первое полугодие 2019 г. среднерыночная стоимость 1 кв. м увеличилась на 4% или на 5 тыс. руб.
Емкость спроса, являющаяся основным драйвером роста объема предложения и уровня цен на локальном рынке, стабильно увеличивается и по итогам 2018 г. достигла своей максимальной отметки.
По данным консалтинговой компании MACON за прошлый год в новостройках г. Санкт-Петербурга было продано 68,9 тыс. квартир и апартаментов. Результат 2018 г. стал рекордным по числу сделок в новостройках за всю ретроспективу. Сразу несколько одновременно действовавших факторов стимулировали покупателей на покупку, главные из которых: низкая ставка ипотеки и ее возросшая за счет этого доступность, опасения относительно роста цен в перспективе из-за перехода на проектное финансирование. Кроме того, увеличению сделок способствовала вариативность предложения в многоквартирных домах и частичная переориентация покупателей из ближайших агломераций области в Санкт-Петербург. В 2019 г. тенденция к наращиванию емкости спроса продолжилась. За первое полугодие количество сделок на рассматриваемом рынке составило 33,9 тыс. ед., что на 18% превысило значение показателя за аналогичный период 2018.
Наибольшее количество реализованных квартир и апартаментов зафиксировано в новостройках комфорт-класса. При этом доля данного сегмента ежегодно возрастает. Если в 2016 г. на него приходилось 43% сделок, то по итогам первого полугодия 2019 г. - 60%. Это является следствием качественного изменения структуры предложения, в котором комфорт-класс на протяжении последних лет все более наращивает степень своей представленности.
Отдельный акцент стоит сделать на стандарт-классе, количество сделок в котором во многом ограничено объемными параметрами предложения. На сегодняшний день в данном сегменте нереализованными являются 26,3 тыс. квартир и апартаментов, которые, при текущем спросе, можно распродать менее чем за год. Этот период среднего строительного цикла домов (от 1,3 до 1,6 лет) и свидетельствует о дефиците предложения.
Текущая ситуация на первичном рынке МЖС г. Санкт-Петербурга характеризуется как приемлемая для реализации новых проектов. К положительным предпосылкам для этого относятся:
- высокий уровень средневзвешенной стоимости 1 кв. м как в целом, так и в разрезе классов;
- конкуренция в комфорт-классе, являющимся основой рынка, приемлема;
- спрос и предложение еще в одном массовом классе (стандарт-) не сбалансированы. Текущего объема нереализованных квартир недостаточно для покрытия спроса в полной мере;
- высокая емкость спроса, что позволяет достигать аналогичных (высоких) темпов продаж в отдельных проектах.
В перспективе инвестиционная привлекательность первичного рынка МЖС г. Санкт-Петербурга сохранится. Появление переизбытка предложения в ближайшие годы крайне маловероятно. В свою очередь, сохранение конкуренции на приемлемом уровне позволит ценам и дальше возрастать. Количество сделок, как и ранее, будет увеличиваться. При этом темп прироста емкости спроса во многом будет зависеть от объемных параметров предложения (в первую очередь, в стандарт-классе).
Полную версию обзора можно скачать в формате pdf по ссылке http://macon-realty.ru/files/st._petersburg_2q2019.pdf