В представленном обзоре наши эксперты рассматривают не только объем предложения на рынке, но и дают свой прогноз роста цен в новостройках Москвы как до конца года, так и на ближайшие два-три года.
В текущем году объем новых проектов невелик, особенно в массовом сегменте. Например, в июле-августе 2018 года вышло 12 проектов массового сегмента, а за тот же период 2019 года – всего 4. Рынок пополняют преимущественно ЖК бизнес-класса, а в недорогих проектах выходят новые корпуса, что, тем не менее, позволяет поддерживать предложение на высоком уровне.
Во многом сложившаяся ситуация связана с тем, что застройщики постарались получить как можно больше разрешений на строительство до перехода на эскроу-счета, а сейчас наступило затишье, девелоперы привыкают к работе по новым правилам. Спрос в Москве традиционно концентрируется на крупных интересных проектах недалеко от метро, в которых представлен широкий выбор квартир по относительно доступным ценам. В дальнейшем так же будут лидеры и аутсайдеры, которые для привлечения покупателей будут вынуждены идти на различные ухищрения вроде значительных скидок, привлекательных акций или рассрочек.
По данным Сергея Егорова, управляющего партнера «S.A. Ricci жилая недвижимость», за три летних месяца рынок жилой недвижимость г. Москвы (в старых границах) пополнился такими жилыми комплексами, как «Исток» (САО, застройщик ООО «КорундСтрой», квартиры, бизнес-класс), «Река» (ЗАО, застройщик «Донстрой», квартиры, премиум-класс), «Вестердам» (ЗАО, застройщик ГК «ИНТЕКО»,квартиры, комфорт-класс), «Движение. Тушино» (ЗАО, застройщик ГК ФСК, апартаменты, комфорт-класс), WestGarden (ЗАО, застройщик ГК «ИНТЕКО», квартиры, бизнес-класс), StellarCity (ЗАО, застройщик TashirEstate, квартиры, бизнес-класс), «Большая Семерка» (ВАО, застройщик «Бэсткон», квартиры, комфорт-класс), «Тринити» (САО, застройщик ГК «Гранель», квартиры, комфорт-класс), «Ильменский, 17» (САО, застройщик ГК «ПИК», квартиры, комфорт-класс) и т.д.
Объем предложений в текущих проектах далек от пиковых показателей двух-трехлетней давности, поэтому ожидаемые старты продаж едва ли компенсируют «естественное выбытие», – считают в компании SezarGroup. Спрос на квартиры остается стабильным, у конкурентоспособных проектов – с правильной концепцией, объективным ценовым позиционированием, эффективной организацией продаж – проблем с реализацией нет.
«По нашим подсчетам, до конца 2019 года на первичном рынке «старой» Москвы выйдут в продажу около 10 новостроек общей площадью порядка 1,5 кв. м и жилой площадью чуть меньше одного миллиона кв. м, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. –Хватит ли на всех спроса? В 2019 году в среднем в Москве продается порядка 262 тыс. кв. м в месяц. При сохранении показателя текущий объем квартир и апартаментов «старой» Москвы будет поглощен за год, а перспективный объем, выход которого ожидается в этом году – за четыре месяца. Однако данный «идеальный» сценарий актуален только при отсутствии новых корпусов в текущих новостройках, что, конечно, не соответствует реальности».
Новостройки: прогноз цен
По данным Анны Соколовой, директора по маркетингу ГК «Инград», динамика уровня цен первого полугодия показывает небольшой, но стабильный рост – в среднем за квартал цены росли на 1,5-2%, составив к концу августа 173 тыс. руб./кв. м в массовом и 245 тыс. руб./кв. м в бизнес-сегменте. По мнению эксперта, рост цен вероятнее всего сохранит текущую динамику – менее 1% в месяц.
Насколько может быть заметным рост цен в новостройках Москвы – спрогнозировать сложно, говорит Анна Соколова, все зависит от конкретных условий кредитования для каждого отдельно взятого проекта, но очевидно, что резкого подорожания не будет. Между тем, предпосылок у повышения цен несколько. Это и общее удорожание себестоимости строительства, и рост стадии строительства, и выход новых проектов с высокими качественными характеристиками.
«С постепенным выходом на рынок новых проектов, реализующихся по новым правилам, рынок будет трансформироваться, однако в полной мере влияние данных изменений на цены мы сможем увидеть лишь через 1-2 года, – отмечает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank.
Впрочем, логика подсказывает – всплеска цен, скорее всего, не будет, отмечает Александр Красавин, первый заместитель председателя правления корпорации «Баркли». Сегодня на рынке недвижимости значительно возросла конкуренция, в 2018 году застройщиками было получено рекордное количество разрешений на строительство. Это значит, что в ближайшие два-три года предложение жилой недвижимости значительно превысит спрос.
Обзор рынка новостроек–2019 подготовил Виталий Простаков
(По материалам Realty.ru)