Приветствую на канале "Кредит и Лизинг"!
Здесь я буду рассказывать об основах кредитных и лизинговых отношений.
В этой статье будет рассказано о налоговом вычете при покупке недвижимости в ипотеку.
Согласно Налоговому кодексу РФ, при покупке недвижимости (квартиры, дома, земельного участка) посредством банковского кредита, Вы можете вернуть часть ранее уплаченных средств. Процедура налогового вычета при покупке квартиры в ипотеку позволяет Вам как собственнику имущества получить возмещение суммы подоходного налога.
Основой для проведения налогового вычета является статья «Имущественные налоговые вычеты» Налогового кодекса РФ. Согласно НК, на получение вычета может претендовать налогоплательщик, купивший недвижимость в кредит посредством оформления ипотеки и имеющий доходы, с суммы которых производятся отчисления в бюджет по НДФЛ в размере 13%.
Различают 2 вида налоговых вычетов:
- Налоговый вычет при покупке недвижимости.
- Налоговый вычет по процентам при ипотечном кредитовании.
Рассмотрим эти варианты более подробно.
Налоговый вычет при покупке недвижимости.
Суть имущественного вычета сводится к возврату НДФЛ в рамках стоимости приобретённой недвижимости, но не больше суммы, установленной законодательством – 2 000 000 рублей. Иными словами, гражданин купил квартиру в ипотеку и потратил на это определённую часть своих доходов. С этих доходов он уплатил подоходный налог в размере 13%. И именно эту сумму налога государство разрешает ему вернуть.
Конкретные суммы возмещения будут зависеть от стоимости недвижимости. Если квартира стоит дороже двух миллионов, то предельный размер возмещения – 260 000 рублей (13% от 2 000 000 рублей). Если квартира стоит дешевле двух миллионов, то гражданин получит 13% от полной стоимости недвижимости.
Но если стоимость квартиры (участка, дома) не превышает 2 000 000 рублей, то к вычету можно принять и дополнительные расходы. Например, на покупку отделочных материалов, заказ сметной документации, завершение строительства и т.д. На практике бывает проблематично доказать, что дополнительные расходы связаны именно с конкретным объектом, особенно если делать ремонт без договора, или самостоятельно. Автору, например, не удалось в своё время доказать, что стройматериалы были использованы для отделки именно той квартиры, по которой подавались документы на налоговый вычет.
Для получения вычета гражданин должен быть официально трудоустроен и должен платить подоходный налог. Причём налог этот должен начисляться на заработную плату. Доходы, например, от дивидендов, которые тоже облагаются по ставке 13% в расчёт не принимаются.
Получать налоговый вычет можно в течение нескольких лет. Это будет зависеть от объёма НДФЛ, который уплачивает заёмщик. Предъявлять налоговый вычет можно до тех пор, пока сумма не сравняется с лимитом по выплате, который равен, как уже было сказано 260 тыс. руб. Сумма возврата, получаемая Вами за год, не может быть больше суммы уплаченного НДФЛ за тот же период.
Кроме того, есть другие ограничения, когда нельзя претендовать на возмещение подоходного налога:
- ипотека погашалась материнским капиталом;
- на погашение долга направлялись дивиденды от акций и прочих ценных бумаг;
- ипотечный кредит погашался средствами работодателя и иных лиц;
- недвижимость получена по гос. программам, например, "военная ипотека", и гражданин не участвовал в приобретении собственными средствами.
- заем погашался средствами федерального, регионального и любых других бюджетов;
- гражданин уже вернул максимально допустимую сумму налога по другим сделкам;
- недвижимость приобретена у связанных лиц (близкие родственники).
С материнским капиталом всё не так просто. Дело в том, что его сумма крайне редко покрывает весь ипотечный заём – обычно материнский капитал используется скорее, как первоначальный взнос или же выплата части основного долга. Поэтому получается, что остальную сумму долга заёмщик гасит из своих доходов (тех самых, что облагаются НДФЛ) и имеет право претендовать на вычет, но не принимая в расчёт сумму внесённого материнского капитала.
Например, была куплена квартира за 1 500 000 рублей и внесён материнский капитал в размере 400 000, значит, можно претендовать на вычет от суммы 1 100 000 рублей.
Примечательно, что неизрасходованную сумму имущественного вычета гражданин может получить впоследствии, если будет покупать другую недвижимость. Т.е. если покупка данной квартиры предоставила основание для возмещения в размере всего лишь 120 000 рублей из максимально возможных 260 000 рублей, то при следующей покупке недвижимости можно вновь претендовать на возврат оставшихся 140 000 рублей.
Принцип однократности вычета здесь не нарушается, т.к. гражданин по факту получает тот же самый вычет в пределах максимально возможной суммы. Но как только одно физическое лицо получает возмещение в 260 000 рублей (неважно, по одной сделке или нескольким), оно утрачивает право на получение имущественного вычета в будущем.
Гражданин имеет право претендовать на возмещение подоходного налога, как только он получил свидетельство о регистрации права собственности на приобретаемую недвижимость. Этот вопрос особенно актуален при участии в долевом строительстве, когда квартира оформляется в собственность гораздо позже, чем вносятся первые платежи. Особенно при задержке строительства недобросовестными застройщиками.
Налоговый вычет по процентам при ипотечном кредитовании.
Заемщик, купивший недвижимость через ипотеку, обязан уплачивать ежемесячно проценты банку. В итоге у него будет получаться определенный объем погашенных процентов. От него он имеет право вернуть ежегодно или единовременно 13%, но не больше триста девяносто тыс. руб., т.е. это соответствует сумме процентов в размере 3 млн. руб.
Технология предъявления вычета по процентам точно такая же, как при вычете за покупку недвижимости.
В случае совместной долевой собственности на объект недвижимости налоговый вычет (и по стоимости недвижимости, и по ипотечным процентам) распределяется в соответствии с размером доли каждого владельца. Аналогичный принцип применяется и в отношении долей мужа и жены. Предоставить свою долю возмещения другому правообладателю владелец доли не может.
Предъявить налоговый вычет можно при подаче декларации 3-НДФЛ за прошедший год. Это процесс не быстрый. После подачи декларации у налоговой инспекции есть месяц на проверку поданных сведений. В течение этого месяца они могут попросить донести какие-либо документы. После проверки ещё месяц отводится на выплату. Выплата производится на банковский счёт гражданина, подавшего декларацию. Т.е. быстрее чем через 2 месяца после нового года получить возмещение за прошедший год не получится.
Документы на вычет подать можно за последние 3 года. Это актуально при задержке получения свидетельства о собственности от застройщиков.
Подать декларацию 3-НДФЛ можно как через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС (если есть), так и при личном визите в ФНС или МФЦ. На сайте ФНС также доступна программа для формирования декларации 3-НДФЛ. Полный перечень необходимых документов есть также на сайте ФНС nalog.ru.
Также можно получить налоговый вычет через компанию-работодателя. Для этого необходимо запросить в налоговой все необходимые справки и представить их компании-работодателю для получения вычета через нее. Работодатель фактически возвращать ничего не станет, он просто не будет удерживать НДФЛ, пока его суммарное значение не достигнет всех уплаченных в прошлом году процентов. Т.е. просто удержать часть НДФЛ в текущем периоде не получится. Для этого нужно предъявить декларацию, т.е. процесс сдвинется как минимум на год.
Получить вычет через налоговую выгоднее, т.к. они вернут "живыми деньгами" сразу за весь прошедший год, а при удержании у работодателя процесс растянется.
Налоговый вычет – одна из немногих радостей при обслуживании ипотечного кредита. Имеет смысл полученные деньги направлять на досрочное погашение кредита.
Всё про ипотечное кредитование вы можете прочитать в моей книге "Взять и (не)платить ипотеку". Книгу в электронном виде можно приобрести на сайте издательства: полезныекниги.рф/5003
Ставьте лайки и подписывайтесь на канал.