В предыдущей части мы рассмотрели казусы иррационального поведения при аренде недвижимости. Теперь давайте рассмотрим какие интересные моменты можно встретить при ее продаже. Удивительно, что далеко даже ходить не надо.
В доме где я живу продается помещение на первом этаже, после медицинского центра (вроде как даже оборудованное до сих пор) площадью 105 м2. Продается оно уже года три-четыре. Цена на сегодня – 23,4 млн. р. Помещение с хорошим ремонтом (видно, что собственник делал для себя), очевидно, что спрос на него должен быть, видимо покупателя не устраивает цена. Давайте посчитаем, при активе 23,4 млн. р. Реально найти доходность в районе 10%, но мы возьмем в расчет 8%. 23 400 000*0,08 = 1 872 000, без учета капитализации. Но, поскольку мы считаем, что данная цена завышена, «округлим» ее до 1.5 млн. рублей. То есть наш собственник теряет ежегодно минимум полтора миллиона рублей, не считая платы за коммунальные услуги и налоги. За четыре года выходит 6 миллионов, это уже внушительная сумма. Так к чему я это все? Если бы (условно) наш собственник продал бы это помещение четыре года назад всего за 17 млн. рублей (а за такую сумму я думаю с руками бы оторвали), сейчас он имел бы те же 23,4 млн, которые хочет получить, а может и больше. Многие собственники недвижимости упускают главное – потерю цены самой недвижимости как актива и расходы на право иметь ее. Они считают, что, имея недвижимость в собственности, они ничего не теряют, но это не так. Они теряют право распоряжаться стоимостью этого актива. Иными словами, наш собственник не может положить «стоимость» недвижимости в банк на то время пока он ее продает. К слову объявления об аренде этого помещения какое-то время были, но видимо желающих не нашлось по тем же причинам
В жилой недвижимости происходит все тоже самое, с небольшой разницей. Большинство сделок на вторичном жилом рынке — это альтернативы (когда люди по сути хотят поменять квартиру, а не продать). Там продавцы, как правило, «заламывают цену» квартиры, и ждут пока ее кто-то купит. При этом они не теряют деньги на содержание квартиры, потому что живут в ней.