Но бывают особенные случаи, осложненные обстоятельствами. О них мы сегодня и поговорим.
Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом
Маткапитал в сделках с недвижимостью — это, с одной стороны, помощь родителям, с другой — мина замедленного действия.
Пример. Муж с женой купили квартиру в ипотеку, когда у них был 1 ребенок. Но вот родился второй и принес им материнский капитал, которым родители закрыли часть ипотеки. А потом они по какой-то причине решили продать квартиру с непогашенным кредитом. Что их может ждать?
Квартира будет продаваться дольше. После того, как родителям выдадут закладную и снимут обременение с квартиры, они должны будут наделить детей долями в этой квартире. Это общее обязательство для родителей, которые использовали материнский сертификат для улучшения жилищных условий.
Дальше. Чтобы продать эту квартиру, нужно разрешение органов опеки. Но просто ее продать, и всё — не получится: надо сразу подыскивать новое жилье, в котором дети тоже получат свои доли. Новая квартира должна быть одобрена органами опеки. На это уходит еще 15 рабочих дней.
То есть даже если все идет идеально и нигде нет проволочек, сама процедура продажи все равно будет длиться не меньше 1,5 месяца.
Опека может не разрешить продать квартиру. Да-да, вот так. Родители, например, на семейном совете решили, что ипотеку им тянуть тяжело, они продадут квартиру и временно переедут к бабушкам-дедушкам. А органы опеки не дадут разрешения на продажу квартиры, потому что «условия детей при этом не улучшаются». То, что людям реально тяжело выплачивать кредит и они просто-напросто могут упасть в долговую яму, никого не интересует.
Даже если речь не идет о долговой яме, а люди просто решили расширяться или переехать — даже тут материнский капитал может сыграть с ними злую шутку.
У нас сейчас как раз проходит такая сделка. Клиенты купили квартиру в ипотеку, часть кредита погасили материнским капиталом. Потом они задумали переехать в Москву. Вложились в строящееся жилье (тоже ипотека), а потом, когда дом был сдан, решили продавать екатеринбургскую квартиру и переезжать.
И когда они пришли к нам, мы поняли, что ситуация практически безвыходная. Московская квартира еще в обременении, то есть ни одно регистрационное действие сделать невозможно, в том числе наделить там детей долями. А без этого опека не разрешит продать квартиру в Екатеринбурге. Да, мы в итоге нашли выход, но довольно мудреный и трудоемкий.
Продажа ипотечной квартиры при разводе
Как продавать ипотечную квартиру при разводе? Это зависит от многих факторов. Разберем кратко основные из них.
Важно, оформлен ли брак официально. На так называемый гражданский брак не распространяются нормы семейного права. Поэтому квартира (и кредит) обычно остается с тем, на кого оформлена ипотека. Если по факту кредит пара гасила вместе, то второй супруг может обратиться в суд и доказать это.
При разводе супруги делят только то имущество, которое приобрели уже в браке. Квартира, оформленная в ипотеку одним из супругов до брака, считается его личной собственностью и разделу не подлежит. Впрочем, если вторая сторона докажет, что и она участвовала в погашении кредита, то суд может признать квартиру общей. Если у супругов есть брачный контракт, то имущество делится согласно прописанным в договоре обязательствам.
В 3/4 случаев супруги являются созаемщиками по ипотечному кредиту. Как им поступить при разводе? Есть несколько схем:
* супруги продают квартиру, погашают долг по кредиту и делят оставшиеся деньги пополам;
* один из супругов отказывается от квартиры в пользу другого;
* пара платит по ипотеке и дальше (как договорятся), а после полного погашения кредита продают квартиру и делят деньги.
Есть мнение, что квартира при разводе супругов делится между ними пополам. Если дело рассматривается в суде — то нет. В этом случае учитывают, с кем остаются дети, кто преимущественно погашал кредит, когда куплена квартира и другие факторы.