Теперь поговорим про риски сторон.
Квартира, находящаяся в ипотеке: риски покупателей
Почему на ипотечные квартиры гораздо труднее найти покупателей с наличкой? Потому что они сильно рискуют. Смотрите сами.
Вот покупатель отдал вам 1 млн. 700 тыс. рублей на погашение вашего кредита. А дальше он сидит и ждет, когда пройдут все процедуры и на него перейдет право собственности. И если закладная на квартиру перепродана другому банку (а это обычная практика) и находится, например, в Москве, то ждать приходится до месяца. А потом еще около недели пройдет, пока документы из МФЦ идут в Росреестр и из Росреестра обратно.
Все это время покупатель нервничает. Потому что если за этот месяц с продавцом что-то случится (кирпич упал на голову), или он, закрыв свою задолженность перед банком, вдруг передумает продавать квартиру — то покупатель остается в крайне невыгодном положении. Свои деньги ему придется возвращать через суд.
Какие меры мы предпринимаем, чтобы покупатель чувствовал себя спокойнее? Есть два варианта.
Заключаем предварительный договор с элементами задатка. Продавец погашает свою ипотеку деньгами покупателя, но при этом знает: если он после этого не продаст ему квартиру, то должен будет вернуть сумму в двойном размере. Мы прописываем такую ответственность для продавца, чтобы у него не было желания решить свои проблемы за чужой счет.
Заключаем сразу основной договор купли-продажи. Как мы сказали, переход права собственности происходит в самом конце сделки, когда снимается обременение. Но мы можем в самом начале подписать основной договор и сдать его на регистрацию.
Росреестр все равно приостановит сделку, потому что квартира в залоге у банка — но зато все то время, пока мы ждем закладную (а это, как мы сказали, может затянуться до месяца) — продавец и покупатель спокойны. Забрать документы из в Росреестра в одностороннем порядке невозможно. Когда мы получаем закладную, то несем ее в Росреестр, просим о возобновлении регистрации и за 3-4 дня регистрируем сделку.
Кроме того: остаток в 300 тысяч, который должен получить продавец на руку, мы кладем в ячейку и отдаем только тогда, когда право собственности перейдет на покупателя.
Продажа квартиры в ипотечном залоге: риски продавца
У человека, который продает ипотечную квартиру, тоже есть свои риски. Вот самые распространенные из них.
Есть опасность не перекрыть ипотечный долг. Такое случается, если при покупке стоимость квартиры была искусственно завышена. Этим приемом пользуются люди, когда у них нет первоначального взноса на покупку квартиры. Допустим, квартира стоит те же 2 млн рублей, но покупатели завышают ее стоимость на 300 тысяч. Специально, для банка. Потом берут с продавцов расписку, будто внесли им первоначальный взнос, и банк дает заемщикам кредит.
В чем опасность. Допустим, заемщик, поняв, что ему тяжело нести бремя ипотеки, через несколько лет попытается продать квартиру. Продавать ему придется уже по рыночной цене, а не по той, которую он указывал для банка. А если продавать будет сам банк (если уже пошли большие просрочки по кредиту) — то и дешевле рыночной цены.
В итоге вырученная сумма от продажи квартиры может не покрыть долга. И заемщик останется банку еще и должен.
Сделка может растянуться на несколько месяцев. Это надо иметь в виду. Часто человек рассчитывает продать квартиру в ипотечном залоге быстро — и не откладывает деньги, чтобы внести очередной платеж. А сделка перенеслась на месяц или на два. И человек попадает в долговую яму.
Недавно у нас была такая ситуация. Человек продавал квартиру, которая была в ипотеке Сбербанка. Мы нашли покупателя, но банк отказал ему из-за сильной закредитованности: на нем числился автокредит на 800 тыс. рублей, ипотека на 2 млн и 8 кредитных карт. В итоге мы 3 месяца пытались получить для него положительное решение банка.
Решение-то мы получили, но продавец все это время был на взводе. Он 3 месяца гасил ипотеку, которую уже не планировал гасить, и он просто устал. Он бы уже и отказался от этой сделки, но покупателей на ипотечную квартиру найти непросто, поэтому пришлось терпеть и платить банку все это время.
Есть, конечно, и другие риски. Например, могут быть трудности при сделках с родственниками — например, если вы решили продать ипотечную квартиру маме. Впрочем, хороший специалист найдет решение даже при самой трудной сделке.