Можно ли продать квартиру под обременением другому ипотечнику?
Да, и это нормальная практика в любом банке. Правда, обычно банк рассматривает только ту ситуацию, когда и продавец и покупатель являются его заемщиками.
Исключение составляют ДОМ.РФ и АбсолютБанк, они гасят ипотеку любого другого банка.
Чаще всего нам задают вопросы о Сбербанке и ВТБ, поэтому о них поговорим подробнее.
Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка. Предположим, что вы — заемщик Сбербанка и хотите продать свою ипотечную квартиру. На нее нашелся покупатель, он тоже заемщик Сбербанка. После того, как банк одобрит для покупателя именно этот объект, то есть вашу квартиру, вы с покупателем подписываете кредитный договор, договор купли-продажи, и он выплачивает вам первоначальный взнос.
Если размер его кредита равен размеру вашего долга (то есть: ваш долг составляет 1 млн. 700 тыс. рублей, и покупатель берет ипотеку на такую же сумму) — тогда все просто. Покупатель отдает вам первоначальный взнос (300 тысяч), банк выдает ему кредит на покупку квартиры. Тот перечисляет эти деньги на ваш расчетный счет, а вы пишете заявление на досрочное полное погашение своей ипотеки. На этом ваши хлопоты завершены: банк сам делает заявку на снятие обременения, снимает с вас ипотечные обязательства и налагает их на нового покупателя.
Когда ипотечный кредит покупателя меньше или больше, чем ваш долг, Сбербанк корректирует схему расчетов так, чтобы все получили свои деньги. Вообще, банковские схемы купли-продажи ипотечных квартир — тема сложная, мы рассмотрим их потом отдельно.
Особенности продажи ипотечной квартиры в Сбербанке: 1) если суммы кредита хватает на погашение долга продавца, банк не берет деньги из первоначального взноса, 2) сначала вы регистрируете документы, а уже потом гасите свою ипотеку.
Как продать квартиру в ипотеке ВТБ. Вы — заемщик банка ВТБ, и вы решили продать залоговую квартиру. Порядок продажи будет такой. Ищем покупателя (тоже заемщика ВТБ), а дальше смотрим, сколько у него денег на первоначальный взнос.
Если суммы первоначального взноса достаточно, чтобы погасить ваш долг, то покупатель закрывает вашу ипотеку этими деньгами. Когда приходит закладная (ее заказывают заранее), в этот же день вы с покупателем выходите на сделку и несете документы в МФЦ. Снятие обременения с квартиры происходит одновременно с регистрацией сделки.
Если первоначальных средств покупателя не хватает на погашение вашей ипотеки, то ВТБ снимает обременение авансом. Вы выходите на сделку, а деньги замораживаются на специальном аккредитивном счете. После регистрации сделки покупателю выдается кредит, эти деньги перечисляются вам, и вы тут же пишете
заявление на досрочное полное погашение ипотеки. Нужная для погашения долга сумма снимается, остаток вы забираете себе.
Особенности продажи ипотечной квартиры в банке ВТБ: 1) закладная заказывается заранее, и пока гасится кредит, ее уже можно сразу сдавать на погашение, 2) для погашения ипотечного долга продавца ВТБ использует первоначальный взнос покупателя.
Таким же образом можно продать недостроенную квартиру в ипотеке. Застройщик оформляет переуступку прав требования, а банки кредитуют такие сделки по своим обычным схемам.