Человек купил квартиру в ипотеку, а через несколько лет ситуация поменялась. Он решил переехать в другой город, приобрести более просторное жилье, а может, ему просто стало тяжело нести бремя ипотечного кредита.
Можно ли продать квартиру, взятую в ипотеку, если кредит еще не выплачен? Каков порядок продажи и какие риски надо при этом учитывать? Разбираемся вместе.
Схемы продажи ипотечной квартиры.
Сразу успокою: продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, можно. И это вовсе не какая-то из ряда вон выходящая сделка, у нас в «Метражах» каждый второй-третий клиент приходит именно с таким запросом. Другое дело, что здесь есть свои особенности, которые надо знать. Но давайте по порядку.
Рассмотрим пример. Семья взяла кредит в 2 млн рублей и купила квартиру. Через 5 лет люди поняли, что не справляются с ежемесячными платежами, и решили освободиться от долговых обязательств — то есть продать квартиру. За эти годы они погасили 300 тыс. рублей основного долга (думаю, никому не надо объяснять, что львиная доля платежей в первые годы ипотеки — это проценты). Итак, на них «висит» еще 1 млн 700 тыс. рублей долга.
Предположим, что квартира у них в отличном состоянии, и они продают ее за те же 2 млн рублей. Какие варианты продажи квартиры с не выплаченной ипотекой существуют?
Найти покупателя с наличкой. Это наилучший вариант. Покупатель отдает 300 тыс. рублей продавцу, а 1 млн 700 тыс. вносит на расчетный счет банка. В течение суток банк списывает деньги, потом отдает закладную и снимает обременение.
Погасить ипотеку другим кредитом. Схема проста: человек берет потребительский кредит, погашает долг по ипотеке и снимает обременение с квартиры. Потом продает квартиру и закрывает взятый кредит. Важно организовать все в кратчайшие сроки, чтобы избежать больших переплат по кредиту. А еще лучше — оформить кредит, когда покупатель уже нашелся.
Вариант рабочий, но подходит не всем. Если у человека уже пошли просрочки по ипотеке, никто не даст ему новый кредит. Для банка это слишком большие риски.
Оформить «перезайм» на другого ипотечника. Если человек собирается покупать квартиру в ипотеку, вполне можно переоформить ваш кредит на него. Здесь есть нюансы (например, большинство банков гасит только свои ипотеку) и каждый случай надо рассматривать отдельно, но все-таки.
Почему мы не упомянули тот вариант, при котором ипотечную квартиру продает сам банк? Потому что он вынужденный и крайне нежелательный. Когда у человека большая просрочка по платежам, банк по решению суда забирает квартиру, оформляет на свой баланс и продает ее. Причем продает намного дешевле рыночной цены, так что долг заемщика зачастую не перекрывается полученной суммой. Так что в результате человек лишается квартиры, да еще и остается должен банку.