Купить квартиру на торгах

Все чаще покупатели квартир обращают свое внимание при покупке квартиры на квартиры, предлагаемые на торгах. Цены на такую недвижимость, как правило, намного ниже рыночных цен. Но, помимо проблем, связанных с самой процедурой аккредитации на торгах, есть и чисто юридические проблемы, связанные с "чистотой" покупаемой квартиры, а также юридическими последствиями владения такой квартирой.

В данной статье я хочу рассказать не о механизме торгов, не о том как аккредитоваться на торговой площадке, как выиграть аукцион, а о том, как понять, предлагаемая на торгах квартира является ликвидной и можно ли в дальнейшем будет ее использовать по назначению - проживать в ней.

Прежде всего какие квартиры выставляются на торгах? Как правило, это квартиры граждан, которые взяли ипотечный кредит для приобретения жилья и не справились с кредитом, допустили просрочки кредитных платежей. Или же граждане взяли кредит в банке под залог своей квартиры для ремонта, бизнеса или иных целей. Отдельным особняком стоят квартиры, изъятые у банкротов. О них мы поговорим отдельно.

По общему правилу не подлежат отчуждению за долги квартиры, которые являются единственным жильем у граждан. Но с квартирами, приобретаемыми гражданами по ипотеке, либо с квартирами, под залог которых взят ипотечный кредит, дело обстоит совсем по другому. Банк, видя, что должник не справляется с предоставленным ему кредитом, регулярно пропускает платежи, может обратиться к должнику с требование о досрочном погашении кредита. Если должник не погашает кредит, банк вынужден обратиться в суд с иском об истребовании долга от должника, а поскольку в залоге находится квартира, как предмет обеспечения кредита, то и о реализации квартиры на торгах. Если же и во время судебного процесса, должник не закроет кредит, не сможет доказать, что выплачивал кредитные платежи вовремя, то суд вынужден будет обратить взыскание на квартиру должника, являющуюся обеспечением кредита. Не зависимо от того является эта квартира единственным жильем заемщика или нет.

Далее банк получает исполнительный лист, после вступления решения суда в законную силу и обращается к судебным приставам. Те в свою очередь, обращаются в территориальное управление Росимущества с требованием о реализации такой квартиры на торгах. Как правило, начальная стоимость торгов составляет 80 процентов от оценочной стоимости квартиры (как производится оценка таких квартир, тема отдельной статьи).

Росимущество реализует данную квартиру на торгах независимо от того, есть ли в квартире постоянно зарегистрированные лица, есть ли проживающие, кто проживает, есть ли среди них дети, пенсионеры и социально незащищенные слои населения.

И вот приобретатель приобретает на торгах такую квартиру, ниже цены рынка с проживающими и прописанными в квартире бабушками, дедушками, несовершеннолетними, алкоголиками и пр.пр.

Можно ли новому собственнику снять с регистрационного учета и выселить из квартиры проживающих бывших собственников и членов их семьи. Можно. Но не всегда. Иногда граждане сохраняют пожизненное право пользование квартирой, независимо от того, в чьей собственности находится данная квартира.

Кто же эти лица? Прежде всего отказники от приватизации, т.е. граждане, при приватизации данной квартиры имевшие право приватизации, но не воспользовавшиеся ею и продолжающие проживать в этом жилье. Признать их прекратившими или утратившими право пользования и выселить по суду не удастся. Также к таким лицам относят и граждан, проживающих в квартирах ЖК или ЖСК, не являющиеся пайщиками, но при предоставлении данной квартиры, внесенные в ордер.

Отдельно идут граждане, права пользования жильем которых были закреплены в договорах, предшествующих договору купли-продажи квартиры в результате проведения публичных торгов.

Как выявить таких граждан. Прежде всего, прежде чем участвовать в торгах, запросить у организатора торгов документацию относительно квартиры и в первую очередь обратить внимание на выписку из домовой книги об постоянно зарегистрированных лицах в квартире. Когда и на основании чего они были зарегистрированы. Заказать в Росреестре выписку из ЕГРН о ранее зарегистрированных правах на квартиру. Если есть подозрения, что переход права на квартиру был также и до 1998-2000 года, то заказать выписку из органа, регистрирующего переход права на тот момент (в Москве это ДГИ). Далее только системный анализ и сверка документов. Если есть сомнения - лучше отказаться от такой покупки. Ведь квартира если и будет приобретена, то фактически проживать в ней вы не сможете.

Если у вас появились вопросы как провести более глубокую проверку приобретаемой квартиры на торгах, пишите, звоните расскажу.