В январе 2019 собралась наша инвестиционная команда, всего 10 человек. Решили покупать квартиры с торгов.
Понакупили электронных подписей, прошли аккредитацию на площадках, ничего сложного.
А потом...
Потом совершили три основных ошибки покупателей квартиры с торгов.
Все мы люди)
Если учесть, что примерно половина в команде люди с опытом работы в недвижимости это выглядит немного странным, однако.
Целых четыре месяца кряду мы смотрели документы и квартиры, вносили и выцарапывали задатки, искали инсайды на торговых площадках.
Начну с инсайдов. Их нет и не может быть. По-крайней мере в том смысле, что российский гражданин вкладывает в это слово.
А именно: закрытая и дорогостоящая информация, позволяющая обойти конкурентов. Кому и сколько занести, чтобы все стало хорошо.
Почему?
Процедура торгов прозрачна. Принять участие может любой человек. А потому спрятать информацию от других сложно.
Можно и иногда может даже прокатить. Однако в среднем по больнице организовать заказуху не выйдет.
Как так? Ведь эта мысль разрушает базовые устои построения бизнеса на территории и в языковом пространстве бывшего СССР?
А вот как.
Люди стали работать командами. Любое нарушение оспаривается и отсуживается. Например, мои знакомые пишут жалобы и подают иски в суды, что называется, "на автомате". А вдруг что-то получится выкружить в результате.
С этим закончили, а теперь к ошибкам.
Ошибка номер 1.
1. Люди выбирают варианты по доходности, не принимая во внимание оборачиваемость.
Типа того: вот квартира. Начальная цена - ... А по рынку такая стоит .... Можно наварить .... Значит, берем.
В этой логике мыслят все начинающие, и выбирают примерно одни и те же варианты.
Чем больше желающих купить одно и тоже, тем выше конкуренция.
Чем выше конкуренция, тем выше взлетает цена на торгах.
В итоге люди раз за разом вносят и выцарапывают задатки, на этом все.
Что ещё не учитывают новички?
Ошибка номер 2.
Сложности госрегистрации сделок. Приостановки и отказы в регистрации снижают оборачиваемость и доходность.
У неопытных оформленцев регистрация перехода права может занимать до 4 месяцев. Все это время квартиру нельзя продать.
МФЦ не всегда спасает. Хотя нам обычно везло.
Последнее и самое главное:
3. И самое последнее. Тонкости юридического и физического освобождения.
Чем страшнее вариант выглядит на торгах, тем дешевле его можно купить.
Что потом делать с людьми?
Лучше всего договариваться.
Желательно заранее, однако телефонов заемщиков в открытом доступе нет. А если и есть, то люди находятся, скажем так. В недоговороспособном состоянии.
Короче, систематизировал наш опыт и предложение в некую онлайн презентацию, которую можно посмотреть по ссылке.
Там есть и так называемый "кейс" с доходностью 30+ годовых для инвестора.
Лень проходить? Отвечу на любые вопросы в комментариях.
Хорошего дня.