Специалисты профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость проанализировали предложение на первичной «загородке» Подмосковья после окончания высокого сезона. За год объем экспозиции здесь уменьшился на 13%, а доля качественных лотов — примерно на четверть. Из 16 появившихся в третьем квартале поселков только один подразумевает застройку коттеджами, остальные полностью состоят из участков без подряда (УБП). Земельные наделы занимают 73% предложения в сегменте, при этом проектов с УБП, имеющих необходимые коммуникации и минимальное инфраструктурное оснащение, насчитывается не более 20%. Среди поселков с застройкой доля готового предложения и вовсе составляет лишь 5%. Такие показатели неудивительны, если учесть, что только 7% девелоперов на рынке загородной недвижимости уверены в завтрашнем дне.
Сейчас на подмосковной загородной «первичке» в продаже находятся 50 949 лотов. Это на 13% меньше, чем насчитывалось в аналогичном периоде прошлого года. При этом 73% экспозиции представлены УБП, 13% — квартирами в малоэтажных домах (МЖД), 7% — коттеджами и столько же — блокированной застройкой, т.е. таунхаусами и дуплексами. За год распределение предложения по форматам поменялось незначительно, в пределах 1–2 п.п.
Если говорить о ценовых категориях экспонируемых объектов, то уже на протяжении года 81% предложения на «загородке» относится к сегменту «эконом», 12% — к классу «комфорт», 3% — к бизнес-сегменту и 4% — к высшей ценовой категории. Анализ площадей представленных на рынке лотов показал, что средний метраж коттеджа составляет 271 «квадрат» (-6% за год), таунхауса — 162 кв. м (-7%), квартиры в «малоэтажке» — 57 кв. м (без изменений), УБП — 14 соток (также без изменений).
«За третий квартал на подмосковной „загородке“ появились 16 новых поселков, — комментирует руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. — Этот показатель вполне соответствует динамике выхода проектов в предыдущих кварталах (14–17 поселков), что можно расценивать как позитивный знак. Есть еще один признак стабильности, но, к сожалению, уже не столь благоприятный: среди проектов, появившихся за последние три месяца, лишь один — как и кварталом ранее — имеет застройку коттеджами, остальные же представляют собой земельные наделы. Замечу, что удачные поселки с УБП довольно быстро распродаются, и, как следствие, в предложении накапливаются низколиквидные лоты».
«По сравнению с прошлым годом число качественных объектов на „первичке“ сократилось примерно на четверть, — добавляет директор Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов. — В основном экспозиция пополняется новыми очередями уже существующих поселков: благодаря наличию готовой инфраструктуры и коммуникаций такие проекты имеют больше шансов на реализацию. Однако львиную долю рынка по-прежнему занимают УБП с практически нулевой готовностью и комплектацией».
Преобладание земельных наделов в сегменте можно заметить и при анализе предложения по локациям: больше всего загородных лотов — 17% — находится на Новорязанском шоссе, где участками представлены свыше 90% экспозиции. Второе место занимает Новая Рига: там сконцентрированы 11% загородных объектов. Следующую строчку с 8% предложения делят Дмитровское, Киевское и Симферопольское шоссе. 35% всех лотов расположены на расстоянии не более 35 км от Москвы, 46% — на удалении от 36 до 75 км, 19% — дальше этой отметки.
«Одной из главных проблем первичной „загородки“ остается острый дефицит готового предложения, — говорит Дмитрий Таганов. — Среди поселков с застройкой можно насчитать не более 5% проектов, где после покупки дома есть возможность хотя бы приступить к его ремонту, а поселки с объектами „под ключ“ и вовсе единичны. Даже в формате УБП готовых проектов, т.е. имеющих все коммуникации, дороги, освещение и т.д., не больше 20%».
Эксперты компании отмечают, что при нынешней конъюнктуре рынка такие показатели ожидаемы: уверенность в завтрашнем дне есть лишь у девелоперов, выводящих качественные поселки с высокой степенью готовности, — число таких застройщиков в сегменте не превышает 7%.
«Некоторые игроки отрасли делают в своих проектах ставку на сочетание природной локации с хорошо развитой инфраструктурой, как, например, на Новой Риге, — отмечает Дмитрий Таганов. — Другие предлагают объекты дальше от Москвы, но с креативной концепцией и небанальной архитектурой. Другой вопрос, что любая „фишка“ оборачивается дополнительными расходами как для девелопера, так и для покупателя, даже поселки с интересными идеями могут простаивать без продаж».
Ожидания специалистов компании на осень и зиму сдержанные. «Мы не ждем роста загородного предложения до конца года, — подытоживает Антон Архипов. — Сухой осенний период, благоприятный для строительства, подошел к концу, и следующее оживление рынка стоит ждать уже весной».