С 1 июля 2019 года застройщиков обязали проводить сделки по своим проектам с применением счетов эскроу. Для тех, кто еще не сталкивался с таким понятием необходимо объяснить отличие старой схемы реализации квартир в новостройках от новой.
Раньше, человек приходил в офис продаж застройщика, выбирал квартиру и согласовывал форму оплаты. Для простоты и укорочения схемы, для понимания, возьмем клиента со 100% оплатой, без применения кредитных средств. Далее происходило бронирование выбранной квартиры, у кого платно, у кого бесплатно. После этого составлялся договор долевого участия (ДДУ), который стороны подписывали. Следом, согласно 214-ФЗ, ДДУ отправлялся на регистрацию в Росреестр. Только после этого застройщик имел право требовать оплату с покупателя. Как правило, на это ему давалось порядка 5 рабочих дней. После того, как деньги переходили на счет застройщика, покупателю оставалось лишь ждать и надеяться, что все будет хорошо.
Что же изменилось? В процедуре для покупателя практически ничего, а вот для застройщиков - очень даже. Если раньше, после регистрации ДДУ в Росреестре застройщик сразу обнаруживал деньги у себя на счету и мог ими распоряжаться, то теперь деньги уходят на промежуточный счет, на сторонний, относительно застройщика, счет в банке. Счет - эскроу. И деньги эти застройщик получит только после завершения строительства дома. Не раньше.
Таким образом, в схеме приобретения появляется третья сторона - банк. Кому от этого хорошо, а кому не очень и почему?
Покупатель. Степень защиты действительно возросла. На первый взгляд. То есть если купить квартиру на начальном этапе строительства, ждать 2-3 года, а затем узнать, что застройщик обанкротился а дом так и не достроили, то покупателю банк вернет вложенные средства. Казалось бы не плохо. Но не стоит забывать, что цен, по которым происходила покупка 2-3 года назад, на рынке уже может не быть, а проценты на средства, размещенные на счетах эскроу, не начисляются. То есть формально человек вернет свои деньги, но что он сможет на них купить - большой вопрос.
Кроме того, так как застройщик больше не сможет брать бесплатные деньги у клиентов напрямую, то он будет вынужден брать средства на строительство в кредит, что несомненно скажется на цене конкретной квартиры для конкретного покупателя.
Итак, для покупателя: плюс - повышенная защищенность вложенных средств, минус - более высокая цена покупки, меньше выбор из-за сокращения самого числа застройщиков.
Застройщик. Ему стало сложнее и дороже работать. Теперь он может строить или на свои, или на кредитные деньги. Свои в таком количестве есть только у лидеров рынка, да и то, большой вопрос, могут ли даже они позволить себе строить без кредита. Основная проблема заключается в сложность его получения. Крупных застройщиков, которые в данный момент "на коне", банки будут поддерживать. А вот мелким придется очень сложно и многие уйдут с рынка.
Итак, для застройщика: плюс - только для крупных застройщиков, уменьшение конкурентной среды, так как многие мелкие и средние будут вынуждены уйти с рынка, минус - необходимость строить на дорогие кредитные средства, которые к тому же очень трудно получить.
Банк. А вот для банка все замечательно. Покупатели несу в банк деньги, которые размещаются на счетах эскроу, и на которые не надо начислять абсолютно никакой процент. И на весьма долгий срок. Кроме того, банк выдает тому же застройщику деньги на строительство уже под процент. То есть с покупателей банк имеет деньги бесплатно и долго, а застройщику он дает средства под процент.
Итак, для банка: плюс - бесплатные деньги от одной стороны сделки и выдача средств под процент другой стороне. Минус - банк должен быть не очень маленьким и весьма надежным. Минус в основном в "кухне" самих банков. Принципиально, эта схема очень выгодна для банковской системы.
Подписывайтесь на канал, если было интересно.