Жилье эконом-класса – самое востребованное в России. И Петербург не исключение. Большая часть новых домов строится именно в сегменте «масс-маркет».
Да, 1,5 года назад самый бюджетный «эконом-класс» официально переименовали в «стандартное жилье», а в «комфорт-классе» появилась более качественная разновидность «высокий комфорт» (или «комфорт+»). Но, так или иначе, речь всё равно идет про доступные квартиры для простых граждан, у которых нет лишних денег.
В типовых квартирах предусмотрено всё, что нужно обычной семье для комфортного существования. Нет никаких особых изысков, но для нормальной жизни – вроде бы всего хватает.
Но вот незадача: именно с таким жильем могут возникнуть серьезные проблемы. Оно попадает в зону риска из-за отказа от долевки и перехода на проектное финансирование.
Как известно, застройщики, желающие продолжить работу по старым правилам, должны были до 1 октября подготовить и представить властям соответствующие документы. Если новостройка готова хотя бы на 30%, а объем заключенных ДДУ по ней перевалил за 10% – ура! Можно и дальше привлекать деньги дольщиков к строительству этого объекта. Если нет – извольте перейти на работу по счетам эскроу.
Итак, кто-то получил заветное ЗОСК и строит на деньги покупателей, кто-то заранее перешел на проектное финансирование.
А есть и третья категория новостроек: проекты, которые не дотянули до заветных параметров. То есть, финансовых вливаний от дольщиков в них больше не будет. Но и банки не спешат их финансировать.
Одна из причин в том, что для получения банковских денег маржинальность проекта должна быть более 20% (и это не какой-то диванный эксперт придумал, это слова Владимира Якушева, министра строительства и ЖКХ). Но добиться таких показателей в нынешних условиях очень сложно, если не сказать – невозможно.
Читайте также: Ипотечная катастрофа в Петербурге: как не пополнить ряды дефолтных заемщиков
Так, Союз инженеров-сметчиков представил недавно справку, в которой наглядно расписаны затраты строителей и итоговая прибыль при продаже жилья в сегменте «масс-маркет». Информация приводится за октябрь 2019 года для всех регионов РФ. И в среднем цифры ну никак не дотягивают до необходимых 20%. Они находятся в пределах 8-9%.
В Петербурге, правда, обстановка лучше:
- усредненная полная себестоимость строительства 1 квадратного метра в жилом многоквартирном доме массового спроса – почти 89 тысяч рублей;
- усредненные рыночные показатели предложения на первичном рынке за 1 «квадрат» – 116,5 тысяч рублей.
Но вы же понимаете, что такое «средняя температура по больнице»? Вот это как раз тот самый вариант. Кто-то из пациентов жив-здоров и завтра выписывается (то бишь, жилой многоквартирный дом достраивается, успешно вводится в эксплуатацию, дольщики заселяются), а кого-то отвозят в морг (стройка замораживается и появляется долгострой).
А в целом статистика говорит о том, что всё хорошо! И ведь не поспоришь, верно? Особенно если не задумываться о том, что любой долгострой – это всегда чьи-то покалеченные судьбы, семейные разлады, проблемы со здоровьем...
Читайте также: Обманутый дольщик: «Мы единственное жилье продали и в такую ловушку попали»
Да и рассматривать Петербург в отрыве от всей остальной страны навряд ли правильно. Если жить в других регионах станет совсем тяжело, куда поедут оттуда люди? Правильно, в Москву и к нам. Хорошо от этого никому не станет, сами понимаете.
Что же дальше?
А дальше ситуация будет лишь усложняться, к этому есть все предпосылки.
Достаточно всего двух существенных факторов:
- цены растут на всё, и издержки строителей лишь увеличиваются;
- стоимость за «квадрат» сильно поднять не получится, потому что платежеспособный спрос ограничен реальными доходами населения. И они, мягко говоря, не растут, а у многих даже снижаются.
Что получается в итоге? Очередная неоднозначная ситуация. Министр, разумеется, не хочет, чтобы бизнес уходил из отрасли. Но если работать дальше будет попросту невозможно (если нет маржинальности!), то к этому всё и придет.
И пока не вырастут реальные доходы населения за счет роста экономики в целом, добиться заявленной маржинальности при озвученных президентом объемах (120 миллионов «жилых» квадратных метров в год, и всё это – к 2024 году) – шансов крайне мало.
Читайте также: Цены растут, объем ввода падает: брать квартиру сейчас или позже?