Приветствую на канале "Кредит и Лизинг"!
Здесь я буду рассказывать об основах кредитных и лизинговых отношений.
В этой статье будет рассказано как искать ипотечный кредит в банке в зависимости от кредитной истории.
В различных источниках можно встретить противоречивую информацию относительно того, как банки оценивают своего потенциального клиента, и делают ли они это в принципе.
Можно точно утверждать, что абсолютно все банки запрашивают кредитную историю своих заемщиков и проводят оценку платёжеспособности, но только одни лояльно относятся к небольшим погрешностям в досье, а другие отказывают сразу.
Ипотечный кредит в среднем получить проще (по степени лояльности банка к заёмщику), чем обычный кредит, например, кредит на неотложные нужды. Для банка гораздо ниже риск, потому что есть хороший залог в виде залога приобретаемой недвижимости.
Практически все банки выдают ипотечные кредиты. Вопрос в условиях предоставления средств. Отличаться могут как процентные ставки и сроки кредитования, так и требования по минимальному платежу своими деньгами при покупке.
При приобретении в ипотеку новой строящейся квартиры от застройщика проще всего обратиться в банк, который работает с этим застройщиком, информация об этом есть и на сайте застройщика, и в отделе продаж на объекте. Часто представители банка могут находится в офисе продаж на объекте, особенно, если жильё продаётся в крупном строящемся комплексе. Такой банк все риски, связанные со строительством объекта, уже понимает в полном объёме, банку останется только оценить риск работы с конкретным заёмщиком.
Если вы покупаете недвижимость на вторичном рынке, то обратится можно в любой банк, в котором у вас есть счета (зарплата, пособия, другие доходы). Этому банку будет проще оценить вас как заёмщика, потому что какой-то финансовый поток он будет видеть.
При покупке какого-либо объекта недвижимости в ипотеку банк будет требовать, чтобы заёмщик часть стоимости оплатил собственными средствами. Обычно это от 10 до 40% в зависимости от объекта недвижимости и оценки вашей платёжеспособности с учётом кредитной истории.
Иногда можно встретить предложение об ипотеке с нулевым первым взносом своими деньгами по объектам первичного рынка, но это скорее исключение из правил в виде недолгих рекламных акций.
Если вы готовы участвовать в покупке суммой от 40% стоимости объекта и более, скорее всего любой банк оформит вам кредит, не смотря даже на возможную плохую кредитную историю, за исключением данных по участию в мошеннических схемах, естественно.
Рассмотрим 3 различные ситуации.
1. У вас уже есть хорошая кредитная история.
В этом случае вы желанный клиент во всех банках.
В первую очередь имеет смысл обратиться к своему обслуживающему банку, где вы получаете зарплату или другие доходы. Также имеет смысл обратиться в другие крупные известные банки, там ниже процентные ставки.
Для начала лучше всего ногами лично обойти несколько банков, чтобы просто живьём поговорить с кредитными консультантами, но не давая при этом никаких своих документов. Только на словах сказать, что у вас есть хорошая кредитная история, хороший уровень доходов и обозначить основные желаемые параметры кредитования. Если вы покупаете объект на вторичном рынке, то достаточно будет указать тип объекта недвижимости, сумму покупки и процент участия своими деньгами. При этом не нужно показывать свои документы и что-либо подписывать. Просто консультации. Если будут настаивать на предъявлении паспорта, можно сказать, что паспорта с собой нет, а показать водительские права.
При таком обращении недобросовестные банковские клерки для повышения показателей своей работы могут зафиксировать ваш приход как обращение за кредитом. А если вы потом не возьмёте этот кредит, оформят как отказ, что ухудшит кредитную историю. Поэтому до поры не нужно подписывать никаких документов.
Нужно собрать предложения банков, лучше в виде типовых графиков платежей по кредиту на одну и ту же сумму и на одинаковый срок. И сравнить дома в спокойной обстановке. Причём с учётом возможных дополнительных платежей (страховка, комиссии и т.д.).
При этом необходимо учитывать даже такие моменты, что если вы получаете зарплату в одном банке, а кредит будете гасить в другом, то переводы между банками облагаются комиссиями (до 1%, что немало), а это тоже потери, которых за всё время кредитования набежит немало. Или то, что вам (чтобы экономить на комиссии) придётся каждый раз снимать наличные в банкомате и идти в отделение банка-кредитора гасить кредит, или вносить эту наличность на карту банка-кредитора. А это потеря времени и снижение безопасности.
Подавать документы нужно в один банк, в тот, который вы для себя выбрали как оптимальный. Все обращения за кредитами фиксируются в бюро кредитных историй. Обращения сразу в несколько банков воспринимается отрицательно. В крайнем случае подавать документы в несколько банков нужно в течение одного рабочего дня, чтобы данные об обращении за кредитом в других банках не успели появиться чисто технически. Это вопрос 1-2 рабочих дней.
Очевидно, что при подписании кредитного договора нужно все документы очень внимательно прочитать. Если возникают вопросы, не стесняйтесь их задавать сотруднику банка, его работа в этом и состоит, чтобы отвечать на ваши вопросы. Даже если оформление займёт приличное время, ничего страшного в этом нет, зато потом будете спокойнее себя чувствовать.
2. У вас отсутствует кредитная история.
Если вы никогда не обращались за кредитом, то кредитной истории в бюро кредитных историй у вас нет, точнее она есть, но нулевая. В этой ситуации для банка вы загадочная личность.
С одной стороны, хорошо, что вам не нужны были кредиты, значит хватало своих денег на жизнь. С другой стороны, банк не знает, как вас оценивать, потому что во всех скорринговых банковских оценочных программах пункты о кредитной истории есть. Люди, которые не пользуются кредитами, в глазах банкиров выглядят как динозавры :). Исключение – молодые люди, которые в силу возраста ещё не брали кредиты.
В этой ситуации нужно максимально полно подготовить свои документы (справки 2-НДФЛ и всё остальное по списку), чтобы наиболее выгодно себя представить для оценки вашей платежеспособности.
При этом схема с предварительным обходом банков, описанная выше, становится даже более актуальной. И вопрос о том, как банк будет воспринимать то, что у вас нет кредитной истории, надо задавать с самого начала. При получении ипотечного кредита этот вопрос может быть не самым главным, но его нужно задать.
3. У вас плохая кредитная история.
Если вы заранее знаете, что кредитная история у вас плохая, или подпорченная, то дорога в крупные банки (где ниже процентные ставки) вам может быть закрыта. При этом схема с предварительным обходом банков, описанная выше, становится критически важной. И вопрос о том, как банк будет воспринимать то, что у вас отрицательная кредитная история, надо задавать с самого начала. При получении ипотечного кредита этот вопрос может быть не самым главным, но его нужно задать и посмотреть на реакцию. Вероятность отказа может быть высока, а может банк просто увеличит требования по проценту участия в покупке своими деньгами.
Степень сложности получения нового ипотечного кредита будет зависеть от того, какие именно нарушения были допущены ранее по кредитным договорам. Если после каких-либо просрочек вы продолжили исправно платить по кредиту, вовремя вносили коммунальные платежи, то можно рассчитывать на ссуду в банках, которые более лояльны к заявителям или активно увеличивают свою клиентскую базу. Чаще всего, это небольшие региональные банк. Повысить свои шансы на одобрение кредитной заявки можно, если:
- Увеличить процент участи в покупке своими деньгами (от 30 % и более);
- принести документы, подтверждающие вашу текущую платежеспособность (справку о доходах, копию трудовой книжки);
- привести поручителя;
- предоставить свое другое имущество в качестве обеспечения.
В первую очередь имеет смысл обращаться в те банки, где вы получаете зарплату, пенсию, пособия, они реально видят, что у вас есть денежные поступления.
Всё про ипотечное кредитование вы можете прочитать в моей книге "Взять и (не)платить ипотеку". Книгу в электронном виде можно приобрести на сайте издательства: полезныекниги.рф/5003
Ставьте лайки и подписывайтесь на канал.