В 2021г. для получения разрешительной документации на индивидуальное строительство действует упрощенный- заявительный порядок. Больше не требуется разрешение на строительство, СПОЗУ и другие документы. Достаточно предоставить в местную администрацию копию паспорта, заполненный бланк уведомления о начале строительства и получить ответное уведомление о соответствии.
Чтобы в строительстве не было отказано и в дальнейшем не возникло трудностей с регистрацией построенного дома, рекомендуется получить всего один документ – Градостроительный План Земельного Участка (ГПЗУ). Причин для волнения намного больше, чем это было до отмены разрешения на строительство в 2018 году.
Зачем нужен ГПЗУ на этапе покупки земельного участка
ГПЗУ – план, обозначающий пятно застройки на участке, или место, где разрешено строительство. Этот документ – руководство для застройщика, позволяющее разработать и реализовать законный проект. ГПЗУ показывает, возможно ли строительство на земельном участке вообще и воплощение конкретного проекта в частности, какую его долю можно застроить.
Статья 51.1 ГрК РФ предусматривает направление застройщику уведомления о несоответствии планируемого строительства (отказа) лишь в ограниченном ряде случаев. Административные органы не обязаны отвечать отказом во всех ситуациях, когда застройка требует ограничений. Упрощение разрешительной процедуры, её уведомительный характер влечёт ответственность собственника участка за законность построек. ГПЗУ позволит самостоятельно определить, где и что можно строить, избежать повторения дорогостоящих проектных работ, а в худшем случае – постановления о сносе объекта.
Чтобы не купить земельный участок без возможности строительства на нём, рекомендуется изучить участок на обременения. Иногда в ГПЗУ отображены устаревшие данные, когда границы ЗОУИТ были давно сдвинуты за пределы земельного участка. Но с помощью градостроительного плана можно выявить до покупки массу других ограничений на ведение строительства. О наиболее часто встречаемых в продолжении ниже.
Нахождение участка в ЗОУИТ – зонах с особыми условиями использования территории
Установление границ ЗОУИТ направлено на обеспечение безопасности человека, или, напротив, охрану от человеческой деятельности природных, культурных, научных и иных объектов. На участки, расположенные в пределах таких зон, распространяется особый режим, касающийся любого рода занятий, в том числе строительства. Нередко расположение земельных участков на этих территориях превращает их в бесполезную пустошь, влечёт запрет застройки и штрафы, как в случае с фото выше. ГПЗУ помогает обнаружить ограничения, связанные с нахождением участка (его отдельных частей) в ЗОУИТ.
За какие ограничения можно получить отказ в разрешении на строительство
Часто к необходимости дополнительных согласований, а порой и отказу на строительство приводит расположение участка в пределах территорий с особыми ограничениями строительства. Еще основания для получения отказа можно найти по ссылке https://vk.com/@cadastr_istra-osnovaniya-otkaza-v-vydache-razresheniya-na-stroitelstvo-cha
Строительство вблизи водоёмов
Застройка на прибрежной защитной полосе, в водоохранной зоне не должна негативно влиять на водные биологические ресурсы – животный и растительный мир водоёма. Путь к разрешению капитального строительства на берегу реки, пруда, озера – согласование с Федеральным агентством по рыболовству (Росрыболовством).
Строительство в защитной зоне объекта культурного наследия
Собственник обязан предоставить гарантии обеспечения сохранности памятника. В некоторых случаях важно, чтобы строение не нарушало архитектурный ансамбль. По рассмотрении заявления может быть наложен запрет на строительство или выдвинут ряд требований, касающихся высоты, стиля дома. Проект согласуется с Министерством культуры.
Строительство на приаэродромных территориях аэродромов
Незаконная застройка приаэродромной территории может нанести вред здоровью проживающим на участке людям ввиду повышенного шума, повлечь нарушение безопасности полётов. Для исключения рисков строительство в зонах аэро- и вертодромов нуждается в согласовании с Федеральным агентством воздушного транспорта (в обиходе – Росавиацией). Существенно снижает вероятность положительного решения одновременное попадание участка в санитарно-защитную зону аэродрома.
Строительство на участках под охраной Министерства природных ресурсов и экологии Российской Федерации
Месторождения полезных ископаемых - особая зона земельных участков под бдительным надзором государства. При их наличии в недрах земельного участка, строительство жилых домов и хозяйственных построек запрещено. Заключение об отсутствии полезных ископаемых на участках в зонах их залегания необходимо получить в процессе согласования строительства с Федеральным агентством по недропользованию (Роснедрами).
Строительство на земельных участках Лесного фонда
Причиной получения уведомления о несоответствии планируемого строительства может стать расположение участка в зонах, леса, охраняемых объектов Лесным фондом. В этом случае есть два пути решения - взять лес в аренду на 49 лет либо оформить его в собственность. В последнем случае стоимость будет от 130 тыс.руб за 1 сотку (с оформлением "под ключ"), что весьма дорогое удовольствие.
Что делать при получении отказа
В любой ситуации можно найти выход, но не всегда он оправдывается финансово. В рассматриваемых ситуациях, а также при наличии красных линий в пределах участка можно попытаться оспорить неправомерный отказ на строительство в суде (статья 13 ГК РФ).
В градостроительном плане четко обозначены линии за которые лучше не выходить при строительстве, в противном случае зарегистрировать дом в Росреестре не удастся. Поэтому получение ГПЗУ - 1 шаг перед покупкой земельного участка.
Подводим итоги
Оформление разрешения на строительство стало проще, но причин для волнения о целесообразности такой недвижимости увеличивается с каждым годом.
Мы рассмотрели основные из практики причины для отказа в получении разрешения на строительство, но на самом деле их гораздо больше. Например, запрещено вести какие либо работы в зонах подтопления и затопления или пересечение с центральными коммуникациями такими, как магистральный газопровод или ЛЭП и т.д., которые могут стать причиной покупки участка "под огород". Всё это поможет выявить Градостроительный План Земельного Участка (ГПЗУ).
Если у Вас остались вопросы или предложения по уточнению определенной ситуации - пишите нашим юристам, мы консультируем бесплатно https://gkai.ru/answers/.