Сегодняшний блок большой темы будет посвящен работам кадастрового инженера, которые необходимы для технического плана, т.е. документа, на основании которого вносятся сведения в Росреестр.
Все особенности в контексте стоимости и прочие моменты были отражены в начале данного эссе.
Что делает кадастровый инженер для технического плана
- Геодезические измерения;
- Внутренние измерения;
- Перечерчивание поэтажных планов;
- Составление абриса;
- Составление декларации;
- Формирование графической части технического плана (схема геодезических построений, схема расположения, чертеж);
- Формирование текстовой части технического плана (составление XML-схемы).
Примерная рыночная стоимость и фактическое время работ
Геодезические измерения
1. Как и в ситуации с межевым планом, сам факт выезда на объект оценивается в 3 000 – 8 000 руб.;
2. Далее поведем речь о геодезических измерениях здания (определение точек здания на участке).
Буду говорить, как есть. Большинство кадастровых инженеров не измеряют здания по требованиям.
По требованиям приказа МЭР №953 во взаимосвязи с разъясняющими письмами МЭР, кадастровый инженер должен измерять не только уровень примыкания здания к земле, но и подземные конструктивные элементы, а также конструктивные элементы, которые расположены выше (вышележащие этажи).
Почему большинство кадастровых инженеров это не делают?
- Нужно дополнительное оборудование (например, трассоискатели), либо дополнительные работы в контексте поиска фундаментов (выкапывание части грунта);
- Методом спутниковых геодезических измерений проводить съемку элементов, которые лежат выше 1-го этажа достаточно проблематично и нужно заморачиваться с тахеометром и использованием безотражательного режима съемки, говоря проще, это гораздо больше геморроя;
- Как я говорил вот здесь, причиной номер 3 является тот факт, что кадастровые работы недооценены в контексте стоимости. Никто не понимает саму техническую часть процесса (никто – это законодатель и обычный человек – Заказчик), поэтому и платить за это не будет. Добавляем сюда условие, что, если ты начнешь выпендриваться и говорить, что нужно увеличивать стоимость, то найдется какой-нибудь другой кадастровый инженер, который не станет этого делать и произведет работы.
Т.е., по факту, большинство кадастровых инженеров измеряют только 1-й этаж, а подземные и надземные элементы дорисовывают из документа-основания (проект или техпаспорт) или на основании своих поэтажек примерно.
Итак, по факту, эти работы должны стоить намного больше. В действительности же, примерная рыночная стоимость является такой же, как и для земельного участка – от 300 до 1 000 руб. за 1 точку.
Внутренние измерения
Стоимость внутренних измерений с применением обычного дальномера составляет 15 – 30 руб. за 1 кв.м.
Перечерчивание поэтажных планов
Нарисовать поэтажный план – дело не хитрое. Нарисовать его так, чтобы к нему было меньше претензий в Росреестре (я говорю «меньше», а не «нет претензий», потому что они всегда будут) – это уже дело посложнее (по этому поводу у меня в планах написание отдельного эссе).
Стоимость перечерчивания, которое выполняется со знанием дела, будет составлять на рынке 6 – 12 руб. за 1 кв.м.
По времени у всех происходит по разному, в зависимости от навыков владения компьютером.
У меня это примерно 2 500 – 3 000 кв.м здания с офисной планировкой в день.
Составление абриса
Я выношу этот пункт отдельным, хотя, согласно мысли законодателя, он должен идти рука об руку с измерениями (якобы, инженер выходит на объект, рисует то, что видит и это и является абрисом).
Но, по факту, сталкиваясь с Росреестром, мы понимаем, что абрис должен быть идеальным, в соответствии с требованиями Приказа МЭР №953, без замазываний и лишних закорючек на полях, с проставлением абсолютно всех размеров, привязок окон и дверей от начала и конца и т.д.
Ответственно заявляю, как человек, который 5 лет ходил с этими бумажками, сделать аккуратный абрис в полевых условиях НЕВОЗМОЖНО. Руки пачкаются, вода может попасть, на абрисе записывается еще какая-то лишняя информация, а-ля, выноски, дополнительные зарисовки, телефонные номера, пометки и т.д.
Поэтому идеальный абрис, которые Росреестр видит в своих влажных фантазиях перерисовывается в спокойной обстановке на компьютере чернилами синего цвета с того куска папируса, с которым приходилось ходить по объекту.
Отдельно этот пункт никто не прописывает в договоре и стоимость подготовки такого абриса будет заложена в тех 15 – 30 рублях, которые ушли на измерения.
Как вы понимаете, это означает, что вероятность того, что конечная сумма измерений будет приближаться к 30 рублям, растет экспоненциально, но никто об этом не скажет, потому что всем насрать, и никто не будет разбираться и выслушивать проблемы.
Абрис делается 5 мин., а именно, берется вычерченный план этажа, переводится в синий цвет – готово.
Составление Декларации
Самое смешное, что этот документ по закону должен составлять собственник.
Но законы ведь пишутся для людей, правильно? Поэтому никто понятия не имеет где взять декларацию и как ее заполнять.
Ты печатаешь декларацию, чтобы человек ее заполнил и он заполняет ее неправильно (не в соответствии с требованиями, которые он, естественно, не читал). Поэтому этот документ все равно заполняет кадастровый инженер и отдает собственнику право исключительно подписать этот папирус, предварительно несколько раз указав на то, в каких местах подписывать.
Что самое смешное, я встречал инженеров, которые берут за эту «услугу» деньги, бросая пыль в глаза, что это сложный юридический документ, на который уходит много времени.
Данная ерунда оценивается в 3 000 – 5 000 руб.
Время, которое нужно потратить на декларацию – от 30 мин. до 1 часа.
Формирование графической части технического плана
По моему субъективному мышлению графическая часть технического плана намного сложнее графической части межевого плана.
Схем и там и там ровно 3 (схема расположения, чертеж, схема геодезических построений), но из-за особенностей определения контура здания (обычный дом с количеством этажей – 3 может иметь около 100 точек в общей сложности).
Если брать стандартный случай без большого количества контуров, то стоимость подготовки будет составлять 10 000 – 15 000 руб.
Эта работа может занять у кадастрового инженера примерно полдня (4 часа).
Формирование текстовой части технического плана
Честная стоимость такой работы (для стандартного объекта), по аналогии с земельным участком, будет составлять 5 000 – 10 000 руб.
Время, которое кадастровый инженер потратит на подготовку – от 30 мин. до 1 часа.
Резюме
Технический план состоит из семи основных составляющих.
- Геодезические измерения, от 3 000 до 8 000 руб. + от 300 до 1 000 руб. за 1 точку наземного этажа;
- Внутренние измерения, от 15 до 30 руб. за 1 кв.м;
- Перечерчивание поэтажных планов, от 6 до 12 руб. за 1 кв.м;
- Составление абриса, входит во внутренние измерения, но некоторыми компаниями включается негласно;
- Составление декларации, от 0 до 5 000 руб.;
- Формирование графической части технического плана, от 10 000 до 15 000 руб.;
- Формирование текстовой части технического плана, от 5 000 до 10 000 руб.
Для примера, минимальная стоимость технического плана на стандартный загородный дом (4 точки наземного контура, 100 кв.м):
3 000 + 300*4 + 15*100 + 6*100 + 10 000 + 5 000 = 21 300.
Максимальная стоимость + платная декларация:
8 000 + 1 000*4 + 30*100 + 12*100 + 15 000 + 10 000 + 5 000 = 46 200.
Итого, золотая середина стоимости для такого дома будет между 21 300 руб. и 41 200 руб. (минус 5 000 на декларацию), а именно 31 250 руб.