Поговорим о доходном подходе, не так уж часто используемом оценщиками в работе. Рассмотрим основные принципы работы, а также попытаемся понять, что мешает оценщикам отойти от своего привычного сравнительного подхода и больше пользоваться доходными методами при оценке недвижимости.
Что ни говори, а доходный подход редко применяется в стандартных отчетах об оценке квартир, домов и земельных участков. Сравнительные методы - да! Не знаю, можно ли в Интернете найти хоть один шаблон отчет, где не использовался бы сравнительный подход. Это, как говорится, классика жанра. Зачастую, работа оценщика сводится к поиску 3-5 аналогов, дальше шаблон в Экселе считает стоимость - и вуаля: рыночная стоимость недвижимости найдена!
Отказ от доходного подхода мотивируется тем, что частный дом или квартира не может приносить официальный доход. Даже при сдаче в аренду, доход собственник получает, как правило, нелегально и налогом его не облагают, значит, и учитывать в расчетах оценщик его не может. Такая точка зрения бытует повсеместно, и спорить с ней я не собираюсь. Однако же рассмотреть механизм нахождения рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом я все же собираюсь, поскольку во многих случаях рассматриваемые методы не только уместны, а даже необходимы.
Применение методов доходного подхода в оценке:
Когда все исходные документы собраны, оценщик может переходить к выбору подходов и методов расчета рыночной стоимости. Доходный подход обычно применяется в оценке, когда объект недвижимости способен приносить доход, который подтверждается документами бухгалтерского баланса или иными. В рамках этого подхода оценщиками в основном используется 2 метода:
1-й метод доходного подхода - метод прямой капитализации.
Ставка капитализации с математической точки зрения представляет собой величину, показывающую соотношение между доходами от объекта к его общей стоимости.
К = ЧОД / V
Величина К всегда будет меньше единицы, и выражается она в процентах.
С экономической точки зрения ставка капитализации представляет собой меру риска, связанного с получением дохода от владения объектом оценки. Этот показатель может определяться несколькими методами:
1) метод рыночной экстракции или выжимки.
2) метод куммулятивного построения.
На практике для нахождения ставки капитализации по методу экстракции в Интернете выбираются объявления, где есть и цена продажи, и цена аренды, потом по каждому объекту находят К и далее рассчитывают среднее из нескольких значений. Если для применения первого метода, имеющейся информации недостаточно, то оценщик использует метод куммулятивного построения.
В состав ставки капитализации входит норма доходности на инвестиции и норма возврата капитала. Норма доходности на инвестиции, называемая также безрисковая ставка или премия за систематический риск (макрориски) и несистематические риски (микрориски), премию за ликвидность и инвестиционный менеджмент.
Безрисковая ставка применяется как понятие к активам, приносящим доход с минимальным риском. Обычно такие активы являются максимально надежными, но и доходность у них сравнительно небольшая. Одна из разновидностей безрисковой – ставка рефинансирования (ключевая) или к инвестициям по ОФЗ.
Премия за систематические риски связана с общеэкономической ситуацией в регионе расположения объекта оценки. В развитых странах эта премия будет ниже, посмотреть рейтинги по странам можно на сайтах экономической тематики.
Премия за несистемные риски включает в себя следующие типы рисков:
- правовые и юридические риски, связанные с утратой прав на объект оценки;
- риски физической утраты или повреждения недвижимости, в том числе вследствие природных и антропогенных катастроф, стихийных бедствий, риск повышенного износа, когда объект был построен с конструктивными дефектами;
- риски неэффективного управления и прочие «неприятности».
Премия за пониженную ликвидность определяется исходя из срока экспозиции объекта оценки.
Коэффициент капитализации не может быть меньше безрисковой ставки.
Если Ккап находится в диапазоне 10-14%, то данный показатель считается хорошим, при значениях до 20% - средним, выше 30% - это уже запущенные объекты, то есть имеющие явные проблемы. Стандартное значение коэффициента для объектов производства и СТО составляет 30% и менее. Чем меньше срок экспозиции, тем меньше величина премии.
Премия за инвестиционный менеджмент – величина вознаграждения управляющей компании или инвестиционному фонду, которые занимаются инвестициями в недвижимость (ПИФы).
Норма возврата капитала используется в тех случаях, когда недвижимость имеет ограниченный срок использования, который вскоре должен подойти к концу. В таком случае инвестор желает получить компенсацию ее стоимости за оставшийся срок экономической жизни. Определение нормы возврата может производиться тремя методами: Ринга, Инвуда Хоскольда.
Алгоритм использования методов капитализации доходов:
1) определение потенциального валового дохода от недвижимости за определенный период по формуле ПВД = А * Sa, где А – арендная ставка за год, Sa – арендопригодная площадь
2) определение действительного валового дохода за 1 год.
3) Определение операционных расходов, связанных с содержанием объекта недвижимости.
4) Определение чистого операционного дохода, то есть чистой прибыли, получаемой от владения объектом недвижимости.
5) Определение ставки капитализации.
6) Расчет стоимости объекта недвижимости как отношения чистого операционного дохода к ставке капитализации
Если объект генерирует примерно одинаковый доход из года в год, используют метод капитализации дохода. А если доходы не стабильны, используют метод дисконтирования денежных потоков.
2-ой метод доходного подхода - дисконтирование денежных потоков
Метод дисконтирования также применим для оценки действующего бизнеса. В рамках этого расчета производится расчет рентабельности, коэффициента капитализации и других доходных показателей. Разберем алгоритм расчета дисконтированной стоимости объекта недвижимости.
1) по каждому временному отрезку (обычно это год или полугодие) находится чистая прибыль путем нахождения разницы между выручкой и себестоимостью, другими словами, между доходом и расходом.
2) производится дисконтирование денежных потоков. При дисконтировании чистая прибыль уменьшается на коэффициент дисконтирования, который выглядит как выражение: 1/(1+Kдиск). Если ставка дисконтирования 13%, то коэффициент будет равен 0,885. Значит, спустя год дисконтированная стоимость (чистая прибыль) будет меньше начальной на 11,5%. По истечении двух лет коэффициент равен 1/(1+Kдиск)^2=0,7831. На 3-й год степень в выражении будет равна трем, при условии дисконтирования на конец периода.
Мы рассмотрели основные аксиомы и понятия доходного подхода в оценке. На нашем сайте Вы можете узнать много интересного, в том числе о нахождении ликвидационной стоимости недвижимости. Надеемся, что данная информация окажется полезной.