Суть сравнительного подхода состоит в сравнении объекта оценки с объектами-аналогами.
Объект-аналог – это объект, представленный на вторичном сегменте рынка, функционально и параметрически сопоставимый с объектом оценки.
Объекты признаются функционально сходными, если они служат удовлетворению сопоставимых потребностей.
Параметры в рамках представленного курса следует понимать как оцифрованные свойства объекта. Параметры могут быть:
• Экономическими: отражают экономический потенциал объекта недвижимости– например, арендопригодная площадь;
• Техническими: отражают технические особенности объекта недвижимости – распределение площадей по этажам;
• Внешней среды: отражают особенности экономической системы, в которую встроен объект недвижимости – правовой режим, соотношение спроса и предложения на соответствующем рынке в конкретный момент времени.
Методы сравнительного подхода делятся на 2 группы:
• Основные методы, приводящие к стоимости объекта оценки;
• Вспомогательные методы, определяющие значимые величины основных методов
I. Метод сравнения продаж является основным для сравнительного подхода.
Данный метод реализуется следующим алгоритмом:
• Выбор объектов-аналогов: составляется расширенная выборка аналогов, в которые включают все наблюдения с нестрогим критерием отбора;
• Выбор единица сравнения – стоимостной величины, характерной для данного сегмента рынка. Например, цена 1 кв. м жилой недвижимости на рынке жилья;
• Выбор элементов сравнения – ценообразующих характеристик, объясняющих вариацию значений единицы сравнения в расширенной выборке. Например: этаж расположения, состояние отделки, наличие отдельного входа, общая площадь, расположение относительно метро и т.д.;
• Сравнительный анализ объекта оценки и объектов-аналогов по каждому элементу сравнения: реализуется путем ответа на вопросы, выстраиваемые путем помещения объекта-аналога на «лестницу качества» по рассматриваемой элементу сравнения относительно объекта оценки. Например, объект оценки имеет удовлетворительную отделку – это условно 2 ступень качества. Объект-аналог – хорошее состояние отделки, это 3 ступень качества. Соответственно, объект-аналог находится выше в данной модельной ситуации, то есть он лучше и подразумевается, что при прочих равных условиях он стоит дороже, чем объект оценки. Значит, для устранения выявленного отличия, цену объекта-аналога надо уменьшить. Это сообщает нам характер отличия или направление корректировки. В то же время, в этом примере можно сказать, что объекты расположены на соседних ступеньках. Это сообщает нам степень отличия (незначительное отличие) или предполагаемую силу корректировки (незначительная величина требуемой корректировки);
• После сравнения выборка может быть уточнена, т.е. возможно отсечь слишком отличающиеся объекты-аналоги. Отличия следует понимать как по количеству необходимых корректировок, так и по силе необходимых корректировок;
• Корректировка стоимости объекта-аналога по выбранным элементам сравнения, осуществляется путями:
- относительная корректировка – поправка в виде множителя, коэффициента. Например, коэффициент корректировки «на торг» может принимать значения 0,7 – 0,99, в зависимости от типа объекта и условий рынка. Теоретически, коэффициенты корректировки могут принимать значения из всего множества положительных чисел. Но практически этот интервал сужается, крайне редко можно встретить значение коэффициента корректировки вне интервала [0,1; 3,0];
- абсолютная корректировка – поправка в денежном выражении. Например, надбавка к цене определенного в денежном выражении размера;
- комбинированная корректировка – используется и абсолютное, и относительное выражения корректировок в рамках одной оценочной процедуры.
Для понимания того, как требуется строить относительные корректировки, можно обратиться к следующему равенству:
С_ОБЪЕКТА-АНАЛОГА × (С_ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ / С_ОБЪЕКТА-АНАЛОГА) = С_ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Второй множитель левой части равенства символически дает представление о корректировочном коэффициенте как соотношении цен объекта оценки и объекта-аналога, имеющих только 1 анализируемое в данной корректировке отличие.
• Порядок внесения корректировок:
1. Вносятся корректировочные коэффициенты на правовые отличия (отличия в объеме прав). Например, объект оценки оценивается на праве собственности на земельный участок и улучшения, а объект-аналог передается с учетом права собственности на улучшения и права пользования на условиях аренды земельного участка. В данном примере объект-аналог находится ниже объекта оценки на лестнице качества, что требует применения повышающей корректировки;
2. Вносятся корректировочные коэффициенты на условия рынка. Рынок меняется во времени. Соответственно, если объект-аналог представлен на рынке в иной момент времени по сравнению с объектом оценки, это требует корректировки;
3. Вносятся корректировочные коэффициенты на условия финансирования. Сделки могут заключаться на разных условиях, с привлечением заемного финансирования, рассрочки, неденежным исполнением обязательств покупателя и т.п. Стандарт рыночной стоимости и соответствующая модельная ситуация требует определения цены сделки с денежным единовременным исполнением за счет собственных средств без учета каких-либо нетипичных условий.
4. Фиксируется промежуточный результат.
После коэффициенты вносятся не по цепочке, а применительно к скорректированной стоимости объекта-аналога по результатам п. 4, то есть корректировки вносятся к единой базе;
5. Вносятся корректировочные коэффициенты на все прочие отличия (площадь, расположение, состояние отделки, обеспеченность инженерными коммуникациями и т.п.)
6. Определяется стоимость объекта оценки
7. Из скорректированных стоимостей (результат п. 6) аналогов выводится стоимость единицы сравнения объекта оценки путем взвешивания на основе анализа ОВК – общей валовой коррекции.
ОВК = ∑ |корректировочный Кi-1|
B = ОВК^(-1)/ ∑(ОВК^(-1))
ОВК может быть положительным или равным 0. Если равно 0 хотя бы одно ОВК, то формула меняется следующим образом:
B_i = (ОВК_i+Вias)^(-1)/(∑(ОВК_i+Вias)^(-1) )
При этом Bias –это некое «смещение» всех ОВК, строго положительное. Можно рассчитать как среднее значение из всех ОВК, умноженное на 0,1.
II. Метод направленных качественных корректировок повторяет метод сравнения продаж до этапа внесения корректировок.
Считается менее точным.
Применяется, когда имеется достаточное количество объектов-аналогов, но при этом отсутствует достаточные сведения для определения корректировок. Применение такого метода означает «уравнивание» отличий по всем элементам сравнения. То есть все ценообразующие факторы определяются как равные в аспекте силы их влияния на стоимость.
С_o= Ц_н+(Ц_в-Ц_н)/(N_в^- + N_н^+ ) * N_н^+
С_o – стоимость единицы сравнения объекта оценки
N_в^- - количество понижающих корректировок для верхнего аналога
N_н^+ - количество повышающих корректировок для нижнего аналога
Ц_н – цена нижнего аналога
Ц_в – цена верхнего аналога
Поскольку объектов-аналогов может быть существенно больше 2, может возникнуть ситуация, в которой в рамках выборки объектов-аналогов образуется несколько пар верхних и нижних объектов-аналогов. В таком случае необходимо использовать вышеприведенную формулу в отношении каждой пары «верхний аналог – нижний аналог» и в дальнейшем согласовывать полученные результаты с учетом размахов соответствующих пар.
Размах_i= N_в^- + N_н^+
Чем меньше размах пары, тем меньше возможная погрешность в расчетах. Соответственно, при согласовании результату расчета на основе данной пары следует придать больший вес.
III. Метод статистического моделирования стоимости. Существует следующие разновидности:
• Корреляционно-регрессионный анализ;
• Метод моделирования на основе квалиметрического подхода;
• Другие методы статистического модерирования.
Этапы реализации:
1. Составление расширенной выборки наблюдений;
2. Выбор единицы сравнения;
3. Оцифровка качественных характеристик. Способы:
- Введение бинарных технических (фиктивных) переменных
- Подбор естественного цифрового аналога
- Использование цифровой шкалы (она должна охватывать все возможные значения)
4. Определение ценообразующих параметров (корреляционный анализ)
На данном этапе строится матрица коэффициентов корреляции, в которой по строкам и столбцам выстраиваются стоимость единицы сравнения и значения элементов сравнения, а также рассчитываются коэффициенты линейной корреляции на пересечении строки и столбца.
Выделяют разные шкалы оценок силы линейной корреляции. Например:
• Когда значение коэффициента меньше 0,2 то линейная связь между характеристиками отсутствует;
• Если значение от 0,2 до 0,4, то связь признается слабо выраженной;
• Если от 0,4 до 0,6, то связь средней степени выраженности;
• От 0,6 и выше – ярко выраженная связь;
• 1,0 – функциональная связь.
5. На основе значимо влияющих на стоимость единицы сравнения ценообразующих параметров строится стоимостная модель. Например, в рамках метода корреляционно-регрессионного анализа с применением метода наименьших квадратов возможно построение линейных и нелинейных уравнений стоимости единицы сравнения, отражающих её зависимость от выбранных ценообразующих параметров.