Кредит под залог недвижимости может быть выгоден для крупных покупок, большого ремонта, инвестиций в жилье или даже снижения кредитной истории. Но для принятия решения в пользу этого банковского продукта стоит развеять опасения и разобраться, что же произойдет с квартирой или домом, как только они станут залоговыми.
После подписания договора банк получит право собственности на мою квартиру?
Совсем нет. Банк наложит на недвижимость обременение, которое не подразумевает перехода права собственности. Росреестр зарегистрирует обременение, а снять его можно только после того, как кредит под залог недвижимости будет полностью выплачен. Итак, владелец квартиры или дома в результате сделки не изменится, но теперь ее нельзя будет продать или сдать по первому желанию.
Следует учитывать следующие нюансы. Если квартиру очень хочется сдать, например, чтобы оплатить часть платежей с помощью дохода от аренды, то нужно не только проинформировать об этом банк, но и получить его согласие. Предупреждение в банк можно отправить даже в письменной форме.
При этом банки оставляют за собой право проверять, кто живет в заложенной квартире. Если же контракт запрещает аренду, а сдавать квартиру хочется, то можно попробовать перезаложить недвижимость в другом банке. Часть банков сама предлагает подобный вариант, «припугивая» заемщиков расторжением договора, если они скрыли аренду.
К слову, продать квартиру тоже можно, но только с целью погашения кредита. Такие случаи банк будет рассматривать в индивидуальном порядке.
А если я просрочу платеж по договору, то квартира перейдет к банку?
Просрочку лучше не допускать, но при ее наличии владелец все еще остается собственником. Банк может взыскать недвижимость основными законными способами: либо через суд и Федеральную службу судебных приставов (ФССП), либо по соглашению с заемщиком по отдельному документу, который подписывается после того, как возникнет просрочка. Отметим, что если недвижимость продается через приставов, то заемщик почти не имеет свободы в ценовых действиях, а ФССП занижает стоимость недвижимости относительно рынка.
При возникновении проблем с кредитными выплатами, лучше сразу же обратиться в банк и вместе подумать над возможным решением проблемы. Банк предложит несколько вариантов, выгодных двум сторонам, для решения вопроса. Если же клиенту не подойдут эти способы, то банку ничего не остается, кроме как начать процедуру взыскания задолженности.
Хочу сделать перепланировку до или после регистрации обременения в Росреестре? Так можно?
Конечно, можно! Но для этого снова нужно получить письменное разрешение банка и провести ремонт в соответствии с законодательством.
Приведем примеры того, что банки чаще всего разрешают менять в недвижимости под залог:
· Косметический ремонт;
· Замена ванной на душевую кабину;
· Смена дверей без корректировки проема;
· Замена полового покрытия.
Также есть определенные требования для планировки.
· В недвижимости возможны изменения, если с момента сделка с банком актуальная не менее года;
· Если договор не подразумевает запрета на перепланировку, то все еще необходимо получить разрешение банка на ремонт.
Этот список не дает гарантий, что именно ваш банк не откажет в этих действиях. Все детали по перепланировки прописаны в условиях договора. Документ регулирует все нюансы, касающиеся квартиры в залоге.
После завершения перепланировки нужно не забыть ее узаконить. Процедура оформления документов может длиться до полугода, поэтому это тоже нужно согласовать с банком. Для оформления законности планировки нужно предоставить копию договора по кредиту, общий план дома и проект ремонта. Внимательно собранные документы помогут завершить процедуру в очень короткие сроки.
А какие ограничения на земельный участок под залогом и у коммерческой недвижимости?
Говоря об участке, стоит учесть, что право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся сооружения на нем. Перед оформлением сделки банк предложит два разных варианта договора: документ, в котором самостоятельным предметом залога будет земельный участок, и документ, где основной предмет залога — объекты недвижимости на нем.
Ограничения на коммерческую недвижимость схожи с ограничениями на дом или квартиру. После подписания соглашения с банком заемщик не сможет:
· Продавать или обменивать коммерческую недвижимость;
· Закладывать ее в другие банки или третьим лицам;
· Сдавать в аренду;
· Выделять доли;
· Менять ее технические характеристики.
Для того, чтобы ограничения никак не мешали распоряжаться недвижимостью и проводить в ней изменения, необходимо быть всегда на связи с банком и перед принятием какого-либо решения советоваться с ним. Так банк будет видеть ваш ответственный подход, а вы сможете даже не замечать ограничений по залоговой недвижимости.