Как проверить документы на помещение и заключить договор, чтобы не потерять деньги.
Важно! Мы рекомендуем составлять договор аренды вместе с юристом. Идеально — найти человека, который не только составит юридические документы, но и поможет договориться о выгодных для вас условиях. То есть вам нужен юрист, который умеет вести переговоры и аргументировать внесение необходимых пунктов в договор.
При этом важно и самому понимать, что вы подписываете, какие есть риски и к чему ведут различные пункты договора. Разбираемся вместе с юристом.
Реальная история, которую нам рассказал Павел Куранов, управляющий мясобара БК в Магнитогорске:
В Екатеринбурге арендодатель пустил нас в помещение, чтобы оно не пустовало, а когда оно ему потребовалось, выгнал. В Москве это тоже стандартная тема: присылают письмо с требованием съехать через два месяца. Если не успел — имущество закрывают.
Суть в документах, которые вы подписываете. Если в договоре у арендодателя нет права вас досрочно выгнать, он этого и не сделает. Правильно составленный договор аренды помещения и проверка надёжности арендатора — важный шаг для предпринимателя. Нередко место, где будет кафе, и договор аренды как раз и определяют дальнейшую судьбу бизнеса. Разбираемся, что делать, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.
Что проверить перед подписанием договора
1. Скачайте выписку из реестра юридических лиц
Компания, у которой вы арендуете помещение, не должна находиться в процессе ликвидации или банкротства. Информация об этом содержится в выписке из реестра юрлиц.
Что должно вас остановить:
- Пункт 11 — информация о недостоверности данных
- Пункт 18 — отметка «находится в состоянии банкротства»
2. Посмотрите на судебную активность компании-арендодателя
Зайдите на сайт «Электронное правосудие». По реквизитам компании проверьте, насколько активно компания судится. Сами по себе судебные процессы не означают ничего: ни хорошего, ни плохого. Важен предмет спора. Если это помещение, которое вы планируете снимать, есть риски. Вы заплатите одному арендодателю, по суду у него заберут помещение — придётся платить другому, а у первого как-то забирать свои деньги.
3. Попросите арендодателя предоставить выписку из ЕГРН
Выписка из реестра прав на недвижимое имущество (получить её можно в Росреестре или МФЦ). Или возьмите её сами на данное помещение.
Проверьте:
- Кому принадлежит помещение. Правообладатель в выписке и арендодатель в вашем договоре должен быть одним и тем же человеком.
- Точный адрес — такой же, как в договоре.
- Отсутствие обременений. Обременение значит, что помещение принадлежит собственнику, но он не может распоряжаться им полностью.
Например:
А) Он взял ипотеку в банке, а в залог оставил помещение. В таком случае проверьте договор ипотеки. Собственник может сдавать помещение в аренду, если в договоре ипотеки нет запрета на это. Если запрет прописан, помещение снимать не стоит.
Б) Помещение или здание под арестом. Это означает, что суд запретил производить распорядительные действия с этим помещением, и при аренде у вас могут возникнуть проблемы.
В) Здание — объект культурного наследия. Это наложит на вас обязательства по оформлению и ремонту фасада и ограничения в оформлении вывесок. Учтите дополнительные расходы в бизнес-плане.
- Назначение помещения — нежилое. Вы не можете открыть кафе, если помещение или его часть имеет статус жилого помещения. Собственник может пообещать перевести помещение в нежилое к вашему открытию. Запросите документы, подтверждающие что эта процедура запущена. В договоре аренды пропишите неустойку или продление арендных каникул в случае задержки, и ваше право в кратчайшие сроки расторгнуть такой договор.
4. Проверьте метраж и границы
Сделайте грубый обмер помещения или запросите план в электронном виде.
А) Есть риск, что озвученные вам цифры окажутся неправильными и помещение не подойдёт вам по требованиям — например, не влезет оборудование.
Б) Это влияет на цену аренды. Как правило, арендодатели называют стоимость за квадратный метр. Представьте, вам предложили помещение 220 кв.м, а по факту оно только 200 кв.м. Еще 20 кв.м занимает холл, лестница или предлифтовое помещение. В ваших интересах договориться, чтобы места общего пользования не входили в стоимость аренды.
Читайте полную статью в справочнике ресторатора: guide.quickresto.ru