Часто, при выкупе с торгов, включая муниципальные, участники невнимательно относятся к ситуациям, где при выкупе нежилых помещений, зданий, строений, требуется заключить/перезаключить договор аренды с Департаментом имущества города, в пользовании которого находится земельный участок.
Нередки ситуации, особенно это касается Москвы, когда земельный участок является неразграниченным (собственность государства по закону), и покупатели объектов недвижимого имущества не спешат в Департамент за заключением договора аренды данного земельного участка, надеясь на авось - пронесёт.
Но, с момента регистрации права собственности на объект, находящегося на данном земельном участке, у покупателя объекта появляется обязанность по уплате арендных платежей за пользование земельным участком (ст.1 и ст. 65 ЗК РФ). При этом не стоит забывать, что при определении размера арендной платы учитываются разрешенное использование земельных участков, вид осуществляемой на них хозяйственной и иной деятельности, что влияет на размер ставки и объем годовых арендных платежей, являющихся накладными расходами по сделке с объектом.
Факт использования участка, с момента приобретения в собственность объекта недвижимости, расположенного на данном участке, и игнорирование обязанности по уплате арендных платежей, признается неосновательным обогащением (ст. 1102, 1105 ГК РФ), ввиду отсутствия оснований для безвозмездного пользования земельным участком. Неосновательное обогащение подлежит взысканию с должника, включая проценты (ст. 1107 и 395 ГК).
Это означает, что суд однозначно встанет на сторону истца (собственника земельного участка) и взыщет с покупателя объекта всю сумму денежного обязательства.
Исключение может составить применение срока исковой давности по заявлению стороны дела (арендатора). Данная ситуация нашла свое отражение в определении ВС от 03.12.20г. по делу № 305-ЭС20-12288.
ВС оставил в силе решение суда первой инстанции, который взыскал с арендатора в пользу Департамента городского имущества неосновательное обогащение за период срока в рамках исковой давности. Акцент при определении срока исковой давности сделан на факте осведомленности Департамента о заключенной сделке купли-продажи помещения, тк. именно он являлся продавцом указанного имущества.
Настоятельно рекомендую ознакомиться с материалами дела и проанализировать выводы судов, а также заострить внимание на ответственности приобретателя имущества.
По всем вопросам и услуге анализа объектов, правовой экспертизы, прошу обращаться в личном сообщении.
