Залоговый кредит открывает заемщику возможности, недоступные с многими другими финансовыми продуктами. Это и низкие проценты – сегодня можно получить кредит по ставке от 8,8% годовых, и большие суммы – заемщику доступно до 75% от рыночной стоимости объекта, и все это на сроки до 20 лет.
Но остается один вопрос, который часто беспокоит заемщиков: а что отдать в залог? У многих заемщиков есть не один объект недвижимости. У каждого своя цена и свои особенности с точки зрения эксплуатации в качестве залогового объекта.
Рассмотрим один из типичных случаев, когда клиент не знает, что выгоднее отдать в залог: у заемщика есть однушка и трешка.
Начнем с объема доступных средств. Сегодня в Москве типичная однокомнатная квартира стоит около 7 млн рублей, а трехкомнатная стартует с отметки в среднем 20-22 млн. Поскольку залоговый дисконт составляет 25%, то, если заемщику нужны суммы больше 5,5 млн рублей, однушка отпадает и нужно делать выбор в пользу большей квартиры.
Правда и из этого правила есть свои исключения, которые надо учитывать. Нюансы столичной географии могут сыграть шутку: однушка с видом на Кремль может оказаться равной по цене или даже дороже трешки с видом на промзону в районе МКАД.
Еще один нюанс – ликвидность недвижимости. Самыми востребованными на рынке считаются столичные однушки и двушки. За счет этого их называют «золотым стандартом» залогового кредита. С этой точки зрения трехкомнатная квартира может быть менее привлекательна как залоговый объект – ее потенциально сложнее реализовать и банк, оценивая залог, скорее отдаст предпочтение однокомнатной. Так что, обращаясь в банк за одной и той же суммой, например в 3 млн рублей, под залог однушки или трешки, есть ненулевая вероятность того, что под залог более ликвидной квартиры в банке предложат более выгодные условия и выиграет снова однушка.
Есть и еще один аспект выгоды, который отличает однокомнатную и трехкомнатную квартиры. Залоговый кредит недаром называют «кредитом для умных» - ведь он позволяет взять кредит одному человеку, а платить по нему будет другой. Залоговое обременение не запрещает сдавать квартиру в аренду. Деньгами от аренды можно компенсировать ежемесячный платеж по кредиту.
С этой точки зрения трешка однозначно обходит однушку: более высокий арендный платеж позволит компенсировать большие суммы с меньшей нагрузкой на бюджет заемщика. За счет этого получится либо сократить сроки выплаты кредита за счет более высокого ежемесячного платежа, либо не просто компенсировать платежи, но еще и получить доход от аренды. А фактически платить за кредит будет съемщик.
И, наконец, рассмотрим самый худший вариант. Конечно же, кредиты берут не для того, чтобы их не возвращать. Но если гипотетически предположить, что заемщик не сможет исполнить свои обязательства перед банком, произойдет изъятие и продажа залога. В этом случае потеря однокомнатной квартиры может быть менее чувствительна для личного бюджета, чем такая же перспектива для трешки.
Таким образом, выбирая залоговый объект, заемщик должен тщательно взвесить все «за» и «против», понять, как он хочет работать с залоговым кредитом, чего может ожидать от своих залоговых объектов и как он планирует свои финансовые дела. И, отталкиваясь от этого – принимать решение.