Кредит под залог недвижимости выбирают из-за сочетания больших доступных сумм, низких процентов и больших сроков кредитования. Насколько большой может быть сумма, которую можно получить под залог? Банки предлагают до 75% рыночной суммы недвижимости, а дальше все зависит от залогового объекта.
Но что же может сыграть против владельца недвижимости при оценке? Традиционно выделяют несколько групп факторов, которые понижают рыночную привлекательность квартиры. Из-за них может быть снижена оценка рыночной стоимости.
Этаж:
Традиционно покупатели и оценщики «не любят» квартиры, расположенные на первом и последнем этажах. В меньшей степени не доверяют предпоследним этажам. Причин несколько: во-первых, считается, что первый и последние этажи больше подвержены риску кражи с проникновением через окно; во-вторых, первый этаж считается не очень комфортным из-за шума, а последний – из-за близости к крыше, от которой может идти холод и протечки.
Панельный дом:
Панельные дома, построенные в 1960-70е на рынке однозначно считаются одним из худших вариантов жилья. Тут комментировать нечего – качество постройки и удобство не самые их сильные стороны.
Геометрия квартиры:
Квартиру удешевляют смежные комнаты, совмещенные санузлы и маленькие кухни. В такой квартире не так удобно жить.
Плохое состояние квартиры:
Если с предыдущими пунктами бороться невозможно, то привести в порядок запущенную квартиру вполне по силам любому владельцу. Затраты не так уж велики и сочетание генеральной уборки с косметическим ремонтом иногда позволяет поднять оценку недвижимости до 5%.
Несогласованные перепланировки:
Если квартира не соответствует плану БТИ и в ней полно «красных линий», есть риск, что ее могут вообще не принять в залог. И оценку рыночной стоимости недвижимости они точно понизят. Выход – привести квартиру в соответствие плану или согласовать все перепланировки.
Плохое окружение:
Вид на промзону или железную дорогу, оживленную магистраль или автопарк – не только некрасивая картинка за окном. Это еще и плохая экология, в том числе и по шуму. Но качественные окна до определенной степени помогут решить проблему шума, хоть и не уберут из-под окон завод.
Далеко от метро:
Для крупных городов всегда актуально наличие самого безотказного транспорта в шаговой доступности. Если рядом нет метро, квартира непременно будет оценена дешевле. Правда, у этой медали есть и другая сторона – если метро в район проведут, цена на недвижимость в округе станций обязательно поднимется. С учетом темпов, которыми строится городская подземка, дождаться вполне реально.
Рынок:
Если на рынке много аналогичных квартир, особенно в том же районе, цена закономерно будет опускаться. Тут нужно или ждать, пока предложение пойдет вверх, или работать в имеющихся условиях.
В целом, главное правило при подготовке к оценке – выжать максимум из имеющейся недвижимости. Действовать придется по плану: смириться с «непоправимыми» минусами, постараться исправить «поправимые» и на полную использовать все имеющиеся плюсы.
