Этот вопрос актуален для тех кому больше негде жить, а провести сделку с недвижимостью необходимо. На языке риелторов такая сделка называется альтернативной.
Шаг №1. Поиск новой квартиры
Первое с чего необходимо начать это определиться с тем, что хотите купить взамен своей квартиры.
Вы должны чётко определиться с местом, площадью и понимать в каком состоянии будет квартира и за какие деньги. Стоимость покупки будет состоять из денег за проданную квартиру, а дальше всё зависит от ваших пожеланий. Это может быть квартира дешевле вашей, тогда вы её купите и ещё останется на руках разница в цене. Или улучшаете, расширяете свои жилищные условия и тогда вам придётся ещё и доплачивать. Это могут быть, в том числе и заёмные средства, т.е. ипотека.Оговоримся сразу, мы говорим о вторичном рынке недвижимости.
Для того чтобы определиться с покупаемой квартирой и понять цены, вам достаточно обратиться на сайт по продаже квартир. Например, если вам необходимо купить квартиру в Москве, то лучше посетить этот раздел и проанализировать цены на будущее жилье.
Важно понимать, что если вы смотрите самые дешёвые предложения, то это, как правило, проблемные квартиры. Просмотрите всё что есть на рынке. И таким образом, поймёте среднюю стоимость, и будете понимать на что рассчитывать. Таким же образом (сравнением) вы можете оценить свою квартиру для продажи.
Вы должны понимать, что хозяева в подавляющем большинстве случаев переоценивают свою квартиру. С одной стороны, это понятно, своё оно всегда лучше, тем более вложили силы и деньги в своё время. С другой стороны, важно, скажем так абстрагироваться от всего этого и быть скажем так непредвзятым.
Идеальная оценка это, конечно, риелтора, т.к. он постоянно покупает и продаёт квартиры. Знает конечную итоговую стоимость с учётом торга о продаже или покупке. Ну, а если вы сами себе риелтор, то будьте максимально непредвзятые в оценках.
Шаг №2. Подготовка необходимых документов
Второй момент, который необходимо решить заранее — это документы.
Документы на вашу квартиру должны быть готовы к сделке. Важно помнить, что большинство покупателей сейчас это ипотечники. А это значит, что банк будет требовать определённый перечень документов. Такой перечень легко найти в интернете на сайтах банков. Скажем заранее, что необходимо позаботиться о поэтажке и экспликации. Они у вас должны быть. Если работаете с риелтором, то этот вопрос будет менее актуальным, так как специалист поможет вам всё быстро получить. Ну, а если вы делаете всё сами, то это займёт как минимум три недели. А учитывая, что квартира сейчас продаётся (если делать всё правильно) за несколько недель, то получится всё как минимум впритык с документами. Поэтому лучше, конечно, позаботиться заранее.
Полезно будет почитать: Проблемы рынка жилья при онлайн сделках: возможен ли полностью дистанционный процесс
Шаг 3. Продажа старой квартиры
Ещё важный момент. Если при покупке квартиры использовали материнский капитал, то проверьте не забыли ли вы наделить собственностью детей. Иначе сделка может быть оспорена. Да, и нормальные риелторы не будут покупать такую квартиру. Ну, и покупатели, в принципе, если они будут грамотны в этом плане, то тоже откажутся. Если вы это не сделали, то исправьтесь. И только потом выставляйте квартиру на продажу.
Когда вы наконец выставите квартиру на продажу (как будете делать это ваше дело, но можно к примеру разместить объявление у нас на сайте), то обязательно сообщайте покупателю, что у вас будет альтернативная сделка.
Это важно! Когда найдёте единственного своего покупателя, которого так ждали, и он будет готов на такую сделку (имеем в виду альтернативную), то вам надо не теряя времени приступать к поиску подходящей для покупки квартиры. Как писали выше, вы уже должны были определиться и с местом, и с домом, и с районом, понимать цены, хорошо в этом ориентироваться. Другими словами, ваша задача буквально за неделю-другую найти квартиру для покупки. А за свою продаваемую квартиру вы, конечно же, должны были взять аванс. И, соответственно, найдя себе квартиру, обсуждаете с продавцом свою ситуацию (именно альтернативную сделку), чтобы он то же понимал с чем связывается. Кто-то можете отказаться, ничего страшного в этом нет. Важно грамотно объяснить продавцу (если вы без риелтора, который за вас всё это сделает), что такое альтернативная сделка. Её этапы, нюансы, особенности и хитрости. Вообщем сделать всё, чтобы человек не боялся вас как альтернативщика, а понимал суть происходящего.
Шаг 4. Юридические моменты и подготовка к сделке
Дальше идут, скажем так, юридические и практические моменты.
Вы прописываете схему сделки. Кто, кому, какие документы предоставляет. Готовите договора. Планируете порядок регистрации, а он, кстати, зависит от многих нюансов, например, наличие детей у собственника. Вообщем все юридические нюансы решаете и определяетесь, в том числе с порядком расчётов, так, чтобы деньги получил тот кто должен получить, и не стал собственником жилья тот кто не заплатил за него. И в итоге выходите на сделку. При альтернативе важно ещё определиться со сроками освобождения жилья, потому что и вам, и, возможно, вашему продавцу надо будет увозить мебель и вещи.
Важный нюанс при регистрации. Риелторы всегда делают контролируемую регистрацию альтернативных сделок. Проще говоря, исключается возможность того, что, например, покупку вашей квартиры реестра зарегистрирует и ваш покупатель станет собственником, а вами покупаемая квартира не зарегистрируется. Получается, что вы продали свою, но не купили другую и остались на улице. Здесь придётся уже судиться, чтобы вернуть всё назад. Это долго и дорого. Именно поэтому профессионалы контролируют процесс регистрации и не допускают такой ситуации. В вашем случае, когда делаете, скажем так всё без риелтора надо быть внимательным и по возможности решать эту проблему.
Вообще по-хорошему говоря, самому проще, конечно, продавать или покупать квартиру без альтернативы, то есть сделка с одним объектом недвижимости. А когда их два и более, как в альтернативе, здесь, конечно, нужно обращаться к специалистам. Скажем так, для риелтора альтернатива это вверх мастерства. И не каждый риелтор возьмётся за эту цепочку. Это сложно. И сразу новичку такие сделки, естественно, не дают проводить самостоятельно. Этому учиться годами. Это схемы, обсуждения, состыковки, юридические нюансы. И всё это надо соединить в одно целое для успешной сделки. Поэтому в любом деле обращайтесь к специалистам и будет у вас всё в порядке.
Будьте аккуратны при сделках с недвижимостью!
Также читайте по этой же теме:
Жилищно-коммунальные платежи: за что мы платим и как сэкономить
Эконом-класс требует красивую архитектуру
Если тебе понравилась наша статья, не забудь поставить лайк 👍 и подписаться на нас, чтобы не пропустить новые статьи и посмотреть на захватывающие аэросъемки новостроек с птичьего полета.