Значительное число иностранных покупателей, по данным NAR - составляет 60 процентов, являются просто студентами или работниками, проживающими в США по визе, что говорит о том, что иммиграционные и имущественные покупки тесно переплетены.
«Покупатели, проживающие в США и работающие над визой, составляют большую часть рынка иностранных покупателей, чем покупатели из-за рубежа», - говорит Короратон. «Это всегда как-то потеряно».
Рассмотрим китайских студентов, 363 000 из которых учились в США в прошлом году, по данным Института международного образования, в четыре раза больше, чем десять лет назад. Примерно 10 процентов покупок недвижимости китайскими покупателями составляют дома для студентов, обучающихся в США. Существует целая сеть специализированных веб-сайтов и брокеров по недвижимости, которые обслуживают эту нишу на рынке, включая USwoo.net и Tumeibian, два сайта, которые освещают элитные квартиры и дома. возле школ Лиги плюща и других топовых заведений.
Но Кэрри Лоу, генеральный директор Juwai.com, китайского поискового портала по недвижимости в США, сказала CNBC, что «эффект Трампа подрывает некоторые из основных факторов китайского спроса на недвижимость в США, включая покупку домов для студентов, которые учатся в США и репутации страны как безопасные инвестиции ».
Этот значительный источник иностранных инвестиций может еще больше сократиться, если китайские студенты будут искать в других местах после того, как китайское правительство предупредило потенциальных студентов об обучении в США, предупредив о более длительных сроках пересмотра виз и об увеличении отказов со стороны официальных лиц США.
Короратон также говорит, что подавляющее большинство индийских покупателей, чьи покупки в прошлом году составляли 6,9 млрд долларов, уже проживают в Соединенных Штатах. Многие из них работают в сфере высоких технологий, говорит она и с индийской валютой, рупией, высоко оценивая теперь у них больше покупательской способности.
Если они покупают меньше недвижимости в США, это происходит из-за общего дефицита жилья в стране, а не из-за каких-либо изменений в международной политике.
Майами по-прежнему магнит для покупателей.
Несмотря на беспорядки в других местах, Майами сохраняет привлекательность для иностранных покупателей. Хотя закупки в таких странах, как Бразилия, Аргентина и Венесуэла, которые в начале десятилетия способствовали буму строительства кондоминиумов, сократились из-за экономической нестабильности и кризисов в этих странах, Майами по-прежнему притягивает иностранные деньги. А покупатели из стран с более сильной экономикой обрели новую известность на городском рынке недвижимости - например, столица из Мексики въехала в город после избрания левого политика Андреса Мануэля Лопеса Обрадора.
«На этом рынке всегда будет много иностранных покупателей», - говорит Линда Фернандес, руководитель отдела коммуникаций и международных связей Ассоциации риэлторов Майами. «Хотят ли они вывести деньги из своей страны в безопасное место или они видят слабый доллар и хотят покупать здесь, они рассматривают Майами и США как надежные, выгодные инвестиции».
Как торговая напряженность повлияет на завтрашнего покупателя?
Самый большой вопрос для агентов по недвижимости, которые специализируются на иностранных покупателях, состоит в том, был ли этот год временным падением или признаком грядущих событий. Сигналы говорят о том, что следующий год также будет грубым. Между дебатами об иммиграции в США, сохраняющейся торговой напряженностью, которая уже сдерживала глобальный экономический рост, и страхами перед рецессией, недвижимость в США может потерять часть своего блеска.
Другие видят обстоятельства, побуждающие покупателей в Пекине к Соединенным Штатам, особенно после того, как китайское правительство отказалось от поддержки юаня (юань).
«Многие китайские потребители считают, что мы вступаем в долгосрочный период, в течение которого китайская валюта будет неуклонно обесцениваться», - говорит исполнительный председатель
Juwai.com Георг Чмиль. «Это историческое изменение. Они хотят инвестировать за границу, чтобы защитить свое богатство от потери стоимости. Большинство китайцев по-прежнему зациклены на долларе США как главной альтернативе юаню. Да, торговая война оказала влияние. Но очень мало шансов, что Трамп приведет к прекращению китайских инвестиций. На самом деле, китайские покупатели, вероятно, являются наиболее мотивированными из всех международных покупателей. Для многих китайцев недвижимость в США - необходимость, а не роскошь. Они решительно хотят защитить свои богатства, владея недвижимостью в самой развитой экономике мира ».
Короратон говорит, что в наступающем году она планирует следить за тем, как функционирует экономика Китая, и ослабит ли страна контроль над капиталом. Она говорит, что для некоторых покупателей может быть даже больше стимула обращаться в Канаду, несмотря на строгий контроль страны над иностранными инвестициями, потому что Канада больше
приветствует иммигрантов.
Она настороженно относится к траектории роста США.