- "Поскольку частные застройщики видят большие деньги в общежитиях, студенты сталкиваются с высокими расходами на жилье."
Карла Янни не может решить, является ли наиболее излюбленным студенческое жилье, которое она видела, местом мытья домашних животных в общежитии университета LaSalle или ленивой рекой, протекающей через жилой комплекс возле штата Аризона. Профессор в Рутгерс, Янни провела обширные исследования эволюции того, как и где живут студенты для своей новой книги «Жизнь в кампусе: архитектурная история американского общежития».
Эти функции для поднятия бровей могут зажечь заголовки «дети в наши дни», но они не отражают средний опыт колледжа. Вместо этого, говорит Янни, их лучше всего понимать как символы сил, которые сейчас формируют жилье в колледже. Напряженные бюджеты университетов и возросшая конкуренция зачисленных студентов заставили школы делать все возможное, чтобы произвести впечатление на состоятельных будущих студентов.
Гонка за денежными средствами студентов является одним из факторов, вызвавших бум частных застройщиков, ориентированных на университеты, за последние несколько десятилетий, и одним из способов, которым рынок жилья для колледжей в настоящее время отражает стратифицированный рынок недвижимости в целом.
«Этот рынок прошел путь от мам и пап-бизнеса, вдов, управляющих пансионатами, и тому подобное, до горстки девелоперов корпоративной недвижимости, обладающих опытом в создании и маркетинге подобных объектов», - говорит Янни.
Axiometrics - служба данных по недвижимости, сообщила, что только в 2016 году в жилищной индустрии колледжа было совершено 9 миллиардов транзакций. В то же время жилье стало огромным расходом для студентов, многие из которых уже сталкиваются с большими долгами. По мере старения поколения тысячелетия и поколения Z - демографический возраст от 18 до 24 лет вырос с 27 миллионов в 2000 году до примерно 31 миллиона в 2016 году, согласно данным переписи населения США, - число учащихся в колледжах, которые конкурируют за студенты и финансирование. Средний долг студента вырос с примерно 11 000 долларов США в 1990 году до примерно 35 000 долларов США в 2018 году, и в отчете Министерства жилищного строительства и городского развития США было указано, что «расходы на жилье [вероятно] составляют значительную часть» индивидуального студенческого долга.
Цены на жилье для студентов никогда не были выше. Расходы на проживание и питание опередили инфляцию, и, согласно данным Совета колледжей, стоимость жилья в государственных университетах почти удвоилась с 1980-х годов. Аксиос недавно сообщил, что стоимость строительства новых общежитий и жилых помещений также резко возросла, составив в среднем 92 000 долларов США за кровать.
- Легко указать на бассейны и шикарные апартаменты как на причины роста цен, но эксперты говорят, что они являются лишь симптомами увеличения сил на рынке жилья для колледжей.
Рождение бизнеса
Колледжи могут строить и эксплуатировать новые общежития из своих собственных общих фондов, участвовать в строительстве, финансируемом за счет доходов, и даже поддерживать частно-государственное партнерство, которое может охватывать финансирование, проектирование, строительство и эксплуатацию.
Введите частных застройщиков, а также сеть строителей и консультантов, которые стремятся предоставить новые варианты для колледжей и за их пределами, не требуя от них брать на себя долги или использовать слишком далеко свои капитальные резервы.
По словам Джима Костелло, аналитика Real Capital Analytics, эта индустрия, которая началась в 1990-х годах и начала развиваться после Великой рецессии в 2008 году, пришла в идеальное время. Инвесторы увидели потребность в студенческом жилье и поняли, что оно может принести более высокую доходность, чем более традиционные секторы жилищного строительства. Хотя общепринятое мнение предполагает, что студенческое жилье имеет высокую текучесть кадров и эксплуатационные расходы, инвесторы увидели способность стандартизировать операции и строительство и воспользоваться неким пленарным рынком в предсказуемом притоке студентов.
Ряд крупных компаний начали предлагать инвестиционные варианты для научных кругов. Capstone, базирующаяся в Бирмингеме, штат Алабама, за последние три десятилетия работала над проектами стоимостью около 4 миллиардов долларов, говорит директор компании Джефф Джонс, сотрудничающий с более чем 70 учреждениями по всей стране. Хотя трудно обобщить финансовое положение многих колледжей и университетов, он говорит, что у многих есть конкурирующие приоритеты в отношении денег и долгов. Работа с Capstone или аналогичной фирмой уменьшает объем капитала, который школа должна выделить на жилье, что позволяет этому учреждению «держать порошок сухим» для других нужд.