Недвижимость Германии продолжает прибавлять в стоимости. Ограниченное количество предложений вызвано переездом представителей банковского сообщества из Британии в связи с Brexit и попыткой инвесторов разместить средства в стабильной экономике Германии. Города притягивают к себе большими возможностями, но требуют больше затрат. Молодёжь стремиться переехать в крупные города. Квартира во Франкфурте как цель.
Прослеживается увеличение стоимости квартир в городе и домов в ближайшем пригороде. Скажем однокомнатная или двухкомнатная квартира во Франкфурте увеличилась в стоимости в 2 раза за последние 5 лет. Более подробно можно посмотреть здесь https://german-property.ru/glavnoe-o-nedvizhimosti-v-germanii/investicii-v-nedvizhimost-germania-vnj.html Ставки аренды жилой площади не отстают.
Аренда жилья. Недвижимость Германии. Квартира во Франкфурте.
- Примерно 50 % населения Германии живёт в арендованном жилье. Тому есть масса причин:
- стоимость жилья даже по минимальным кредитным ставкам;
- налоговый класс и спецификой налогообложения физических лиц в Германии;
- льготники, которым выгодно арендовать жильё;
- образ жизни;
- возможность получить более выгодную работу в другом городе или другой стране;
Квартира в Германии. Арендный бизнес.
Это является интересной перспективой для инвесторов предполагающих вариант пассивного дохода. В зависимости от вида недвижимости годовой доход может быть от 5% до 12% годовых и более.
А в случае, если собственник недвижимости готов приобрести несколько объектов и открыть компанию в Германии по управлению собственной недвижимостью то этот вариант уже имеет большую доходность.
Идеальным вариантом со стороны налогообложения будет открытие двух компаний. Одна из которых несет нагрузку по операционным затратам связанным с управлением недвижимостью, а вторая является только собственником недвижимости. Таким образом возможно более качественно подойти к вопросу снижения налоговых платежей. Конечно это актуально для инвесторов готовых приобрести несколько объектов недвижимости, возможно и разноплановых. Рассмотрим некоторые из них со стороны арендодателя и арендатора.
Краткосрочная аренда квартиры.
Квартира которую можно сдавать в краткосрочную аренду. Посуточно. В этом варианте интересна площадь в центре. Старый город, вокзал, выставочный центр и т.д. Важна мобильность, удобство и близость к культурным и развлекательным местам в городе. Собственник должен предоставить квартиру с меблировкой, бельём и посудой. И при удачном расположении это самая выгодная форма аренды. В стоимость включают все, включая уборку. Минусом является необходимость постоянного участия в бизнесе. Недвижимости нужен постоянный контроль и обслуживание, так как происходит частая смена постояльцев.
Среднесрочная аренда квартиры.
Среднесрочная аренда предполагает договор до 1 года или до 3-х лет с уведомлением о прекращении аренды за минимальный срок - 2 месяца. Обычно срок за который нужно уведомить владельца недвижимости равен депозиту. В этом варианте практически всегда фигурирует так называемая «холодная» цена. Это означает, что за электричество и воду арендатор оплачивает дополнительно. Или по договоренности исходя из среднего расхода или по показаниям счетчиков. Интернет, телевидение, парковка зачастую являются дополнительными затратами для арендатора. Если квартира предоставляется с кухонным гарнитуром, ставка арендной платы буде выше. Полностью меблированная квартира с техникой сдается за максимально возможные деньги в зависимости от локации и качества ремонта. Во время аренды, если это необходимо, арендатор выполняет косметический ремонт за свой счет. За капитальный ремонт отвечает собственник или управляющая компания.
Долгосрочная аренда квартиры.
Долгосрочная аренда. Этот вариант самый надежный, и не требующий участия владельца. За исключением случаев когда земля под домом и вокруг дома принадлежит собственнику жилья. В этом случае благоустройство и содержание этой земли конечно возлагается на собственника или управляющую компанию. Газон, листва, а иногда и снег требуют к себе внимания. Срок аренды от 3-х лет. Здесь так же учитывается «холодная» аренда. Потребителями такого вида аренды зачастую являются льготники, которым государство доплачивает или оплачивает полностью арендные платежи. Для собственника жилья это вариант с наименьшими рисками.
Важно знать кто в доме хозяин.
Необходимо учесть, и это важно, что сейчас на рынке недвижимости Франкфурта и других экономически развитых городов Германии рынок арендодателя. Когда арендатор нашел квартиру, и ему назначают встречу на объекте, к его удивлению он на этой встрече не один. Обычно со стороны владельца выступает агент, который устраивает просмотр жилой площади сразу для нескольких заинтересованных арендаторов. Так как эта встреча не является офертой, представитель владельца может устроить что-то типа аукциона прямо на месте. Ликвидных квартир не хватает и агент уверен в своей позиции. Это конечно не рынок, кто больше предложит. Важное значение имеет финансовый статус претендента на аренду недвижимости. В Германии есть довольно простые «маркеры» для проверки финансовой надёжности арендатора.
Гостиницы, хостелы и загородные отели.
Здесь все стандартно и стоимость зависит от соотношения таких характеристик как месторасположение, цена, качество. Предметно по городу Франкфурт можно смело утверждать, что расчетное заполнение номерного фонда - 95%, что согласитесь не плохой показатель. Город принимает более 300 выставок в год. Не говоря уже о том, что во Франкфурте расположены штаб-квартиры банков и крупнейших компаний. В целом недвижимость Германии более чем ликвидна. Подробнее об отельном бизнесе https://german-property.ru/nedvizhimost/otelnyj-biznes-v-germanii.html
Дома престарелых.
Недвижимость Германии в этом формате - это отдельный вопрос. Начиная с компоновки и комплектации номерного фонда и до видов досуга и питания. Зачастую такой вид недвижимости продаётся в рабочем состоянии, с понимаемым заполнением. При том, что новый собственник как минимум оставит прежние условия оплаты труда, состав персонала практически не меняется. Часто такие объекты находятся вне мест с высоким предложением на рынке труда.
Основным интересным моментом для потенциального инвестора является то, что оплачивает услуги по проживанию пенсионеров государство, а это надёжный партнёр. Население Европы стареет и никуда от этого факта не денешься.
Недвижимость Германии. Почему продают?
Ответы на этот часто встречающийся вопрос довольно разные. Но самый банальный - это бизнес актив, и он ликвиден. Соответственно и собственники смотрят на этот актив как на возможность что то изменить в своей жизни с помощью этого актива. Так же, в Германии существует большая проблема преемственности в бизнесе. https://german-property.ru/novosti-iz-germanii/biznes-preemstvennost.html
Бонусом, при правильной постановке арендного бизнеса, являются не только стабильные дивиденды в евро, актив в стабильно и развивающейся экономике, но и вид на жительство для инвестора и членов его семьи.
Желаем всем удачного выбора объекта для инвестиций и надежных партнеров!
