(цикл "ремонт в новостройке", статья 1)
Итак, наступил долгожданный момент – вы получили ключи и идёте принимать уже вашу новую квартиру. Есть множество фирм, которые готовы выполнить эту работу за вас, за деньги, если вы наняли бригаду или фирму, которая будет делать ремонт (точнее, отделку) – они тоже готовы принять фронт работ у застройщика, но… жить в этой квартире не им. Поэтому лучше всё же такое ответственное дело сделать самому или хотя бы проконтролировать.
Что вам потребуется
- Бумага и что-то пишущее. Все замечания нужно запротоколировать под подпись представителя застройщика. Чего нет на бумаге – того и не было, что бы там ни говорилось. Желательно также сфотографировать. Распечтайте чек-лист из этой статьи и при осмотре помечайте по пунктам проверенное;
- Рулетка, не менее трёх метров;
- Длинная линейка или правѝло, лучше с уровнем;
- Лампочка с патроном, в который подключены два куска провода;
- Фонарь. Смонтировано в квартире электричество или нет, а далеко не во все углы можно заглянуть при свете сиротской казённой лампочки, торчащей где-то на потолке;
- Визитки для соседей (см. в конце статьи).
Сразу решите, что вы будете оставлять от застройщика, а что точно замените, и не тратьте силы и нервы на то, что будете выкидывать. Входные двери меняют практически все, многие меняют батареи, некоторые – окна.
Дверь
Обычно застройщик ставит самые дешёвые, так что дверь наверняка менять. Поэтому просто убедитесь, что стена в месте примыкания двери сложена нормально, кирпичи или блоки не шатаются, края проёма более-мене вертикальны. На рис.1 – дверь в монолитной стене, там проверять нечего, бетон. Дверь относительно неплохая, можно не спешить с заменой, чтобы не повредить новую дверь при черновых работах. Бывают вообще картонные, их надо менять сразу, велик шанс взлома и кражи материалов.
Пол
Квартиры без отделки могут иметь чёрный пол (плита или монолит перекрытия, получившиеся при строительстве каркаса дома) или черновую стяжку (тонкий слой раствора, залитый поверх перекрытия). Это можно определить по уровню квартирного пола и пола в коридоре. Если пол в квартире существенно, на 5-7 сантиметров ниже – у вас чёрный пол, если перепад 2-3 сантиметра – стяжка. Рис.1 – пол без стяжки, почти десять сантиметров перепад.
На всякий случай спросите у представителя застройщика. Если стяжка есть – обязательно узнайте, могут ли под ней быть кабели освещения квартиры этажом ниже. Иногда их прокладывают по полу наверху, спуская вниз к лампочке. Если так – у вас будет дополнительная забота, как не повредить их.
Вообще лучше, когда стяжки в квартире нет, это требует чуть больше работ и материалов, но позволяет сделать качественно и как нужно вам. По имеющейся стяжке походите, постучите – глухого «пустотного» звука быть не должно. Если есть такой звук или где-то что-то качается, «дышит», скрипит – сразу пишите замечания (и фотографируйте). Трещины в стяжке, если их края не пружинят под ногами, серьёзным недостатком не являются.
Гидроизоляцию, которая может быть предусмотрена в санузле, можете не смотреть, есть-нет, всё равно её лучше сделать свою. Так же в любом случае желательно поговорить на эту тему с соседом сверху.
Несущие конструкции
Если дом каркасно – монолитный, несущими являются только часть стен. Обычно их хорошо видно – это тёмно-серый бетон, а остальные стены из пеноблоков или пазогребневых плит. (см. Рис. 2) У вас, скорее всего, есть схема квартиры, где несущие стены и выступы (называется «ригель») помечены другим цветом или толщиной.
Если дом панельный, все стены в нём можно считать капитальными – они все отлиты в виде бетонных плит с наполнителем. Такие стены обычно ровные (отливаются на заводе) и гладкие (для отделки достаточно подшпаклевать раковины от литья).
В капитальных стенах не должно быть трещин, сильных перекосов и погрешностей заливки. Если есть – отмечайте в акте приёмки. В случае серьёзных трещин можно вообще отказаться принимать квартиру, по крайней мере, без независимого эксперта. Такое жильё может быть опасно.
На потолке не должно быть трещин и неровностей более 5мм, но могут быть видны следы от стыков опалубки, это не является браком. Если вы планируете подвесной или натяжной потолок – неровностями можно не заморачиваться.
В панельном доме проверяйте состояние угловых стыков. Впрочем, заделку стыков в любом случае желательно сделать самому, в панельных домах это основной путь шума, а иногда и запахов от соседей.
Перегородки
Обычно они кладутся из пеноблоков или пазогребневых плит (ПГП, см. Рис. 2). ПГП можно не штукатурить, они сразу гладкие, но нужно проверить, не перекошена ли стенка. Пеноблоки в любом случае придётся чем-то накрывать, так что незначительные неровности загладятся, а вот если стена кривая, выпуклая или наклонена – это потребует много возни и материалов, поэтому проверяйте сразу.
Трещины в ненесущих стенах могут быть (а по стыку монолита и лёгких стен они наверняка есть), это не влияет на безопасность. Но стены не должны шататься.
Приложите линейку. Проверьте стену по уровню. Замерьте расстояния между стенами в разных углах – должно быть примерно одинаково.
Проверьте швы – ПГП имеет фигурный край и там сложно ошибиться, а вот качество кладки из пеноблока или кирпича зависит от мастерства каменщика. Скорее всего, заполнение швов оставляет желать лучшего, но хотя бы проверьте наличие раствора в кладке и отсутствие подвижности блоков. см. Рис. 3. Швы нужно будет заделать при ремонте, это важная часть шумоизоляции.
Окна
Если вы планируете их заменить – можно особо не разглядывать, просто проверьте стены в месте их установки. Если оставить - проверьте отсутствие сколов, царапин, окалины на стёклах, царапин на пластике, работу петель и замков, состояние уплотнителей и установку – окно должно быть закреплено металлическими кронштейнами к стене, по контуру должна идти полоска пароизляционной ленты, а щель заполнена монтажной пеной (см. Рис. 4). Снаружи пена должна быть закрыта откосом, наличником или чем-то ещё (на прямом солнце пена за полгода превращается в труху).
Балкон
Проверьте перила, не шатаются ли, качество покраски (хотя подкрасить их, скорее всего, придётся). Проверьте качество стяжки, она не должна осыпаться от ковыряния подошвой.
Лоджия проверяется на общих основаниях - трещины, ровность стен, стяжки, окон.
Отопление
Проверьте стояки, есть ли на них стыки и как они сделаны. Наличие белых потёков не страшно – это цемент, а вот ржавые – повод насторожиться, нет ли где-то свищей, непровара или некачественных стыков. Иногда на трубах стояков бывают утолщения примерно в два раза, это компенсаторы расширения, если такой оказался на вашем этаже – ну, будете жить с этим. Если будете делать короб на трубы – предусмотрите на этом месте крышку для осмотра. Проверьте, как трубы проходят через пол и потолок.
Обычно там предусмотрены отрезки труб большего диаметра (называются «гильзы»), которые залиты в бетон, а стояки проходят сквозь них. Трубы стояков не должны жёстко крепиться в монолите (см. Рис. 5)
Если не планируете менять батареи – проверьте, ровно ли они установлены, не шатаются, не исцарапаны и не заляпаны раствором. Если у них есть краны и терморегуляторы – проверьте их работу, убедитесь в отсутствии потёков, наростов и ржавчины, особенно в месте соединения кранов к неразборным трубам от стояка – то, что после кранов, починить несложно, а замена кранов требует слива всего стояка.
Сантехника
Обычно в новостройке есть только стояки – канализация, холодная вода, горячая вода и обратка горячей воды. Иногда обратка сделана более тонкой трубой, иногда такой же. В высотных домах могут быть дополнительно отдельные трубы для верхних этажей. От холодной и горячей труб сделаны отводы, на которых стоят краны и счётчики. Нередко перед счётчиками стоят регуляторы давления – устройства, похожие на краны, но вместо вентиля на них пластиковые крышечки с делениями и дополнительные штуцеры для манометров. Манометров обычно нет.
Перед счётчиками или перед редукторами должны стоять фильтры грубой очистки – наклонные выступы на трубе с пробкой под ключ. Иногда фильтры пломбируются вместе со счётчиками. (см. Рис. 6)
Запишите номера и показания счётчиков (обычно в акте приёма-передачи для этого предусмотрена строчка).
Вентиляция
Про неё часто забывают, а это важная часть оборудования дома, при неисправной вентиляции жить будет некомфортно и даже опасно для здоровья – сырость и плесень совсем не полезны. Обычно в квартирах две вытяжных трубы – на кухне и в санузле. Если санузлов несколько – должна быть вытяжка в каждом. Если санузел раздельный, вытяжка обычно в туалете, а из ванной в туалет пробито небольшое окошко.
На момент приёмки вам надо убедиться, что вытяжка есть, что из квартиры в неё ведут окошки или патрубки и что в этих патрубках есть тяга. Если зима и в доме есть отопление – с тягой обычно всё ясно, можно почувствовать её просто рукой. Летом всё не так однозначно, тут поможет огонёк зажигалки или листок бумаги, приложенный к окошку. Он должен присосаться к стене. Иногда бывает, что из вытяжки, наоборот, дует. Это может быть от естественных причин, особенно если лето (снаружи теплее, чем внутри) и ветер с неподходящей стороны, но это может означать неисправность вытяжки. На всякий случай отметтьте это в акте, даже если представитель застройщика будет рассказывать про лето и «опрокидывание тяги».
Приточная вентиляция. Про неё часто вообще забывают, даже проектировщики, так что скорее всего эту проблему вам придётся решать самостоятельно. Но в некоторых домах она предусмотрена в виде отверстия с улицы с решёткой и клапаном. Проверьте, есть ли такое (если оно положено по проекту).
Электрика
Чаще всего в новостройках электрооборудование состоит из счётчика, входного рубильника и ввода в квартиру. В квартире щиток, самый дешёвый на шесть юнитов и в нём один или два выключателя. Это всё равно менять, так что ваша задача – убедиться, что кабель в квартиру заведён и на нём есть напряжение. В кабеле три провода, белый, синий и жёлтый с зелёной полоской. Нужно подключить лампочку между белым и синим. Выключите рубильник на площадке, подключите лампочку, проверьте, что ничего не замкнули, включите рубильник. Лампочка должна гореть. На всякий случай убедитесь, что провод имеет толстые жилы (диаметром больше трёх миллиметров, сечение 10мм2) – были случаи, когда вместо 3*10 клали 3*4 и даже (сам не видел, но рассказывали) 3*2.5
На рисунке 7 – типичный щиток от застройщика (кожух снят) – минимальный набор из двух автоматов, обычного для освещения (на 10А) и дифавтомата (с защитой от утечки, то есть от поражения током при касании фазы и заземленных предметов) на 16А/30мА. Для ремонта такого достаточно. Проверочную лампочку можно включить в нижние выводы дифавтомата – там как раз фаза и ноль.
Запишите серийный номер и показания электросчётчика (если счётчик двухтарифный – все три показания и время).
Заключение
Ну и на этом, в общем, всё, если недостатков не выявлено – можете подписывать акт и готовиться к тяжёлому и нервному, но очень увлекательному занятию – РЕМОНТУ. В приложении – чек-лист с пояснениями. Распечатайте его и прямо при осмотре ставьте галочки по пунктам. Он не является документом, но поможет не растеряться.
А недостатки и замечания впишите в акт осмотра или в приложение к нему (и в акте напишите «приложение – список замечаний на N листах»).
Приложение
(дзен не умеет таблицы, поэтому списком объекты проверки, в скобках - что проверить):
Краткий чек-лист проверки:
- проём входной двери (ровные вертикальные края, отсутствие шевелящихся кирпичей, блоков, фрагментов);
- пол (наличие стяжки, наличие проводки, непрочные места, пустоты, трещины);
- несущие стены (трещины, перекосы, неровности более сантиметра, торчащая арматура);
- перегородки (кривизна, неровности, выступы, непараллельность, неподвижность, заполнение швов);
- окна (ровная установка, сколы, царапины, трещины, неудаляемая грязь, работа запоров, состояние уплотнителей, пароизоляция, откосы)
- балкон (неподвижность перил, качество окраски, прочность стяжки, пустоты);
- отопление (потёки, трещины, стыки труб с кранами, проход через пол, ровная установка батарей, царапины, вмятины, неудалимая грязь, краны);
- сантехника (потёки, трещины, стыки труб с кранами, наличие фильтров, счётчиков, пломбировка, серийные номера и начальные показания, уменьшение сечения между выводами для полотенцесушителя, высота входа канализации над полом);
- вентиляция (наличие всех входов для вытяжки, тяга);
- электрика (наличие напряжения, толщина кабеля, наличие защиты, номер и показания счётчика);
- документы (дату, подписи и печати в Акте Приёма-Передачи, список замечаний).
Визитка
Наберите в любом редакторе и распечатайте десяток штук "визиток" с текстом типа "здравствуйте, я ваш сосед из квартиры ##, давайте обменяемся контактами для связи, чтобы легко решать общие вопросы и проблемы". Телефон, е-мыл, имя. И эти листки подсуньте под соседние двери и в почтовые ящики квартир на вашей площадке, а также сверху и снизу.
Соседу сверху напишите персональное предложение - ПОДАРИТЬ ведро гидроизоляции и 2-3 рулона (сколько требуется по площади квартиры) напольной шумоизоляции, с условием, что он это применит при ремонте. . Это недорого, но существенно повысит ваш комфорт и безопасность.